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Début du sujet novembre 13, 2026 4:46 pm
Fiche projet
La Vicky
sur La Première Brique
Montant en financement475 000 €
Durée18 mois
Localisation2 Boulevard de l'Hôtel de Ville, 03200 Vichy
📅 Lundi 16/11/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Le projet porte sur l'acquisition en bloc d'un immeuble de rapport situé face à l'hôtel de ville de Vichy. L'immeuble comprend un local commercial loué en rez-de-chaussée, six appartements répartis sur 3 étages, des combles aménageables et neufs caves.
L'opération prévoit la revente de l'ensemble à la découpe, sans travaux, avec reprise de l'état descriptif de division par géomètre.
Immeuble de rapport d'angle en R+3 avec combles, caves, de 460 m² divisés en 8 lots :
- Local commercial au rez-de-chaussée — 120 m² exploitables — sous offre
- Appartement T1 Bis au 1er étage — 22,77 m² habitables — sous promesse
- Appartement T3 au 1er étage — 63,6 m² — sous offre
- Appartement T1 Bis au 2ème étage — 22,56 m² habitables — en vente
- Appartement T3 au 2ème étage — 64,53 m² — sous offre
- Appartement T1 Bis au 3ème étage — 22,62 m² habitables — sous promesse
- Appartement T3 au 3ème étage — 64,28 m² habitables — sous offre
- Combles aménageables en T4 — 80 m² aménageables — sous promesse
L'actif étant déjà existant, aucune demande d'urbanisme n'est nécessaire.
Les promesses sont sous condition suspensive de prêt des acquéreurs.
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Les garanties
- Hypothèque de 1er rang
- Caution personnelle
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
novembre 13, 2026 4:49 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse express
Opération de marchand de biens : achat en bloc d'un immeuble d'angle de 460 m² (8 lots) face à l'hôtel de ville de Vichy, puis revente à la découpe sans travaux. Prêt de 475 000 € (3 à 18 mois, cible 6 mois) qui finance plus que le prix d'achat. Hypothèque de 1er rang + caution personnelle. Précommercialisation annoncée à 93 %, mais majoritairement composée de simples offres. L'emprunteur affiche des capitaux propres quasi nuls.
| Prix d'achat / coût total | 465 000 € (≈ 1 010 €/m²) / 541 050 € |
| CA attendu | 607 100 € — marge 66 050 € (≈ 10,9 %) |
| LTA / LTC / LTV | 102 % / 88 % / 78 % |
| Apport réellement décaissé (estimé) | ≈ 33 k€ (≈ 6 % du coût) |
| Ventes sous promesse | 147 500 € (24 % du CA), sous condition de prêt |
| Risque principal | Coussin de marge mince et emprunteur sans fonds propres |
📍 Marché local et prix de sortie
- Prix moyen des appartements à Vichy : ~1 850 €/m² ; quartier Hôtel de Ville : ~2 090 à 2 130 €/m² (DVF et estimateurs).
- Prix visés : ~1 590 €/m² pour les appartements hors combles, 644 €/m² pour les combles à aménager, 1 175 €/m² pour le commerce (vendu loué, 13 200 €/an HC). Le positionnement est nettement sous le marché, ce qui soutient l'écoulement.
- Marché actif (115 ventes d'appartements en cinq ans sur la section cadastrale selon la présentation), mais ville moyenne où la clientèle visée est surtout investisseur et dépend du crédit.
- Écarts de prix inexpliqués : T3 du 3e étage à 70 000 € contre 101 000 à 106 600 € pour des T3 de surface identique aux étages inférieurs.
💶 Plan de financement
- Frais de dossier de 5 % retenus à la source : sur 475 000 € collectés, 451 250 € sont versés à l'emprunteur.
- Besoins avant les premières ventes : prix + notaire + géomètre ≈ 484 k€. L'apport en trésorerie se limite donc à ~33 k€, alors que la présentation affiche un apport de 66 050 €, montant identique à la marge attendue (il ne s'agit donc pas d'un apport décaissé).
- Les intérêts budgétés couvrent environ 7 à 8 mois : une durée de 18 mois amputerait la marge d'environ 45 k€.
- Aucun frais de commercialisation n'est budgété.
👤 Porteur et solidité financière
- Expérience revendiquée importante : plus de 150 opérations de marchand de biens au niveau du groupe, dont une quinzaine avec la même plateforme (13 remboursées), et une opération similaire à 500 m de là remboursée en 10 mois.
- Emprunteur = société d'exploitation créée en juin 2024 (pas de société dédiée). Comptes au 30/06/2026 : CA 10,85 M€ (+70 %), perte de 578 701 € après une perte de 128 540 €, capitaux propres de 2 763 € pour un bilan de 5,48 M€, dont ~3,78 M€ d'emprunts obligataires.
- La trésorerie (≈ 1,04 M€) et les stocks (≈ 2,13 M€) sont en hausse, mais la structure ne dispose d'aucun matelas de fonds propres pour absorber une opération déficitaire.
🔎 Incohérences documentaires relevées
- « 93 % précommercialisés » : seuls 3 lots (24 % du CA) sont sous promesse, toutes sous condition de prêt ; 4 lots (69 %) ne font l'objet que d'offres.
- Apport présenté = marge attendue (66 050 €), sans correspondance avec un décaissement réel.
- Caution chiffrée à 570 000 € dans la présentation, sans montant dans l'annexe des sûretés du contrat.
- Fiche réglementaire listant des risques « travaux » et « urbanisme » pour une opération sans travaux ni autorisation ; états financiers dont l'en-tête mentionne une autre opération.
📉 Stress tests
| Scénario | Marge du porteur | CA / dû aux prêteurs* |
|---|---|---|
| Base (sortie à ~6 mois) | 66 k€ (10,9 %) | 1,21x |
| Sortie à 18 mois | ≈ 21 k€ (3,4 %) | 1,10x |
| Prix −10 % | ≈ 5 k€ (0,9 %) | 1,09x |
| Prix −10 % et 18 mois | ≈ −40 k€ | 0,99x |
| Promesses tenues, autres lots −20 %, 18 mois | ≈ −71 k€ | 0,93x |
* Chiffre d'affaires rapporté au capital + intérêts dus à l'échéance considérée, hors frais de vente et de recouvrement. En dessous de 1,0x, le remboursement intégral dépend de la caution ou de la trésorerie du groupe.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Marge | ⭐⭐☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Calendrier | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Qualité de la documentation | ⭐⭐⭐☆☆ |
5★ = risque relativement maîtrisé ; 1★ = risque important ou information insuffisante.
✅ Facteurs favorables
Emplacement central, prix de revente sous le marché, absence de travaux et d'autorisation d'urbanisme, opération courte, hypothèque de 1er rang sur l'immeuble, historique de remboursements nombreux du porteur, opération comparable récente dans le même secteur.
⚠️ Points d'attention
Financement supérieur au prix d'achat, apport décaissé faible, marge très sensible à la durée, précommercialisation surtout déclarative, emprunteur déficitaire aux fonds propres quasi nuls, valeur de la caution non documentée.
📋 Autres points à vérifier
- Nature des offres (écrites ? financements des acquéreurs avancés ?) et délais des promesses.
- Bail commercial (durée, locataire, impayés) et état de la copropriété à créer.
- Patrimoine de la caution et engagements déjà donnés sur d'autres opérations.
- Diagnostics techniques (DPE des lots destinés à la location).
🧾 Conclusion
L'opération est simple et rapide sur le papier : achat d'un immeuble existant et revente par lots à des prix inférieurs au marché, par un opérateur expérimenté. La protection repose toutefois presque entièrement sur l'hypothèque, car le prêt dépasse le prix d'achat, l'apport réel est faible et l'emprunteur ne dispose pas de fonds propres. La vitesse de signature des ventes sera déterminante. Chacun est invité à poursuivre sa propre analyse au regard de son horizon et de sa diversification.
🔗 Sources
- PAP / DVF — Prix de l'immobilier à Vichy et par quartier
- efficity — Prix au m² quartier Hôtel de Ville (Vichy)
- RealAdvisor — Prix de l'immobilier à Vichy
- Documents de l'offre : présentation, fiche d'informations clés, contrat de prêt, états financiers.
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