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LPB La Première Brique - 2 projets Le Hérisson et La Louve

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(@patrick)
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Début du sujet  

Le Hérisson

Localisation du projet Localisation : Biscarrosse, proche d’Arcachon, dans le département des Landes

Date de début du projet Date : Mercredi 26 avril à 10h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste en l’achat d’un ensemble immobilier composé d’un terrain d’environ 400 m² et d’une maison mitoyenne comprenant deux logements de type T6 et T2. L’objectif est de diviser l’ensemble en 3 lots qui seront ensuite revendus à la découpe, en l’état. Cette opération vise un coût de revient de 545.272 € et un chiffre d’affaires de 660.000 €, dégageant ainsi une marge de 114.728 €, soit 17% du chiffre d’affaires après financement. A date, l’opération est pré-commercialisée à hauteur de 66 % du chiffre d’affaires puisque le terrain est actuellement sous promesse de vente et une maison sous offre d’achat.

Montant en financement Montant en financement : 408K€

Durée du financement Durée du financement : La durée prévisionnelle de cette opération est comprise entre 3 et 15 mois avec une durée cible de 10 mois

Garanties sur le projet Garanties : garanti par une hypothèque de premier rang inscrite et une caution personnelle des associés de la société de projet.

La Louve

Localisation du projet Localisation : Aubagne, à proximité de Marseille dans les Bouches-du-Rhône

Date de début du projet Date : Mercredi 26 avril à 16h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste en l’achat d’un terrain de 2.210m² sur lequel est édifiée une maison existante d'une superficie de 140 m². L’objectif est de rénover la maison existante et de construire trois nouvelles maisons individuelles de 130 à 150 m² avec piscines. Pour ce faire, notre porteur a déjà obtenu et purgé son permis de construire. Des travaux de gros et second œuvre seront entrepris afin de permettre la revente des 4 lots à la découpe. Cette opération vise un coût de revient de 1.825.770 € et un chiffre d’affaires de 2.235.420 €, dégageant ainsi une marge de 409.650 €, soit 18 % du chiffre d’affaires après financement.

Montant en financement Montant en financement : 611K€

Durée du financement Durée du financement : La durée prévisionnelle de cette opération est comprise entre 5 et 24 mois avec une durée cible de 12 mois

Garanties sur le projet Garanties : garanti par une caution personnelle de notre porteur, une garantie à première demande ainsi que par une hypothèque de premier rang.

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JGC
 JGC
(@jgc)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 118
 

le projet le Herisson me plait bien

66% de pré commercialisation

17 % de marge et une garantie par hypotheque de premier rang et caution perso

Je vais mettre un bon billet


   
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
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Début du sujet  

@jgc Je pense y mettre un ticket également. Toujours intéressant les projets sans travaux.

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Johnnycash
(@johnnycash)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 211
 

@jgc vigilance sur les 66% de préco qui le sont avec conditions suspensives de financement


   
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5934
Début du sujet  

@johnnycash Tout d'abord bienvenu et merci pour la précision. Effectivement le 66% de commercialisation est jamais acquis et il y a toujours un risque que ce pourcentage diminue. Après, c'est un des paramètres qui est à notre disposition et du coup le 66% est plutôt bien en comparaison avec d'autres projets où l'on ne pourrait être qu'autour de 20 à 30% en début de projet. Pour moi le gros atout c'est que pas de travaux. Le gros effort vas être sur la commercialisation et l'opérateur a tout intérêt à ce que cela aille vite pour obtenir la meilleure marge possible. 

Le 66% est aussi pour moi est également un indice sur l'intérêt des acheteurs.

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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 899
 

Avec 45% de taux de refus des crédits immobiliers en Mars 2023, voilà un indicateur auquel il ne faut vraiment pas se fier, dans ce dossier comme dans tous les autres. 

Ceci dit le projet a d'autres qualités intrinsèques sans avoir à s'attarder à celui-ci )


   
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La Première Brique parrainage

(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5934
Début du sujet  

Posté par: @serge-b

Avec 45% de taux de refus des crédits immobiliers en Mars 2023, voilà un indicateur auquel il ne faut vraiment pas se fier, dans ce dossier comme dans tous les autres. 

Ceci dit le projet a d'autres qualités intrinsèques sans avoir à s'attarder à celui-ci )

C'est pour cela que je le regarde plus comme un indicateur d'intérêt sur le bien. Toujours bien de sentir qu'il y a de la demande. On voit passer beaucoup d'autres projets qui ne dépasse pas 20%. 

 

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(@oasis4ever)
Reputable Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 420
 

@serge-b attention ces 45 % ne tiennent pas compte des dérogations qui peuvent être accordées par les banques (20 % des dossiers en montant). Cela ne  veut pas dire que la tension sur les crédits immobiliers demandés n’est pas une réalité mais attention à ce chiffre de 45 %.


   
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Johnnycash
(@johnnycash)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 211
 

@patrick Merci pour le mot de bienvenue.

Pour rebondir sur vos propos, je trouve qu'un taux de préco important est significatif de l'intérêt pour le projet si nous sommes sur une opération de promotion immobilière avec une vingtaine de lots minimum. En l'occurrence 66% sur 3 lots ce n'est pas tellement révélateur surtout avec un taux de refus de crédit aussi élevé comme en ce moment. Et puis étant donné que les biens sont vendus en l'état, les acquéreurs devraient prévoir un budget rafraîchissement, ce qui, mécaniquement, augmenterait leur emprunt bancaire et donc les risques de refus de crédit.

Personnellement, je n'aime pas la politique de LPB sur les retards par rapport à la durée cible envisagée, donc en cas de difficultés de commercialisation, le fait de savoir que l'hypothèque de premier rang est présente est quand même plutôt rassurant.


   
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
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Le Hérisson (40):

Le point d'attention sur le terrain n'est pas que sur l'obtention du prêt, mais aussi  l’urbanisme, cela fait donc 2 conditions suspensives pour un seul lot ce qui peut rallonger les délais de revente du terrain.

Cela dit, je vais sans doute y glisser un p'tit billet.


   
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5934
Début du sujet  

Posté par: @johnnycash

@patrick Merci pour le mot de bienvenue.

De rien, toujours un plaisir de voir de nouveaux membres venir donner leur avis.

Posté par: @johnnycash

En l'occurrence 66% sur 3 lots ce n'est pas tellement révélateur surtout avec un taux de refus de crédit aussi élevé comme en ce moment. Et puis étant donné que les biens sont vendus en l'état, les acquéreurs devraient prévoir un budget rafraîchissement, ce qui, mécaniquement, augmenterait leur emprunt bancaire et donc les risques de refus de crédit.

En fait, si on prend comme acquis qu'on a intégré le fait que le marché est globalement plus risqué pour toutes les raisons évoquées (augmentation des taux, coût des matériaux, problème d'obtention d'un crédit,...) et qu'on souhaite continuer de trouver de manière régulière des dossiers sur lesquels investir, il faut forcément faire quelques concessions car les projets quasi parfait sont de plus en plus rares. 

Du coup, au niveau de ma sélection, je préfère investir sur un projet sans travaux, avec précom de 66% et de belles garanties, qu'un projet avec des travaux de gros œuvre commercialisé à 20% et des garanties moindres. Bref, on a la chance d'avoir encore pas mal de volume au travers des différentes plateformes et du coup permet de comparer pour tenter de faire le meilleur choix.

Posté par: @johnnycash

Personnellement, je n'aime pas la politique de LPB sur les retards par rapport à la durée cible envisagée, donc en cas de difficultés de commercialisation, le fait de savoir que l'hypothèque de premier rang est présente est quand même plutôt rassurant.

Oui, je suis parfois perplexe sur certains projets sur le délais annoncé. Peut être une manière, de publier une marge potentielle plus élevée.

Après je préfère un retard de commercialisation qu'un retard de construction qui entraîne du coup un double retard (Construction + Commercialisation) et souvent des pertes plus conséquentes.

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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

Le Hérisson (40):

C'est raté, j'avais 884 personnes devant moi. 😥 ma journée est finie sur LPB, ce sera pour une prochaine fois.


   
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WeVest Cashback de 1%

(@thierry69)
Estimable Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 149
 

18ème sur la liste d'attente pour ma part

je viens de recevoir un mail pour me dire que je bénéficiai d'un désistement donc OK pour moi (80% du montant envisagé)


   
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(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5934
Début du sujet  

Posté par: @mdo100

Le Hérisson (40):

C'est raté, j'avais 884 personnes devant moi. 😥 ma journée est finie sur LPB, ce sera pour une prochaine fois.

Comment cela se fait ? Tu étais en groupe 3? Perso en groupe 2 avec une connexion internet très mauvaise j'ai eu une 170ième place.

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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

Posté par: @patrick

Comment cela se fait ? Tu étais en groupe 3? Perso en groupe 2 avec une connexion internet très mauvaise j'ai eu une 170ième place.

Oui j'étais en G3 et je suis en fibre.

Mais je n'arrive pas à expliquer pourquoi avec parfois de montant de collecte inférieur ça passe et que des fois ça ne passe pas.

Je suppose qu'une partie est liée avec la nature du projet, plus où moins intéressant pour les prêteurs qui se bousculent au portillon, je doute fort que La Louve (13) parte aussi vite en tout cas je n'en serais pas. 

 


   
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Anaxago bonus 100€

(@indiana)
Trusted Member
Inscription: Il y a 3 ans
Posts: 96
 

Effectivement il n'y a pas toujours de logique - parfois cela passe crème, même en groupe 3, ou avec le code en groupe 2 sur un projet prisé, et parfois ça rame, la case pour investir met longtemps à s'afficher, ou il faut confirmer X fois son investissement ce qui fait perdre de précieuses places. Moi ce matin en groupe 2 c'est passé tout seul alors que je suis à la campagne en 4G - je pense que j'aurais même pu mettre le code. Mais cela m'est souvent arrivé d'être recalé chez moi, avec la fibre, en groupe 2. Allez comprendre...Il faut être joueur pour investir sur PB - et philosophe:)


   
mdo100 reacted
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

Et puis comme beaucoup n'ont pas investis dans Les Corderies (76) du coup il devait y avoir pas mal d'investisseurs en Groupe 2

Ça fait une sacré différence avec 30 secondes dans la vue quand on est en G3 par rapport au G2 et donc une minute entre le G1 et le G3.


   
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Kurushima
(@kurushima)
Reputable Member
Inscription: Il y a 3 ans
Posts: 254
 

Mais du coup quand le chrono arrive à 0. Avec le montant taper et le code vous faite F5 ou sa actualise tout seul? Pour le hérisson j'ai réussie à être entre les 400k et 408k de financer. En gros dans les derniers.


   
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Wiseed bonus 100€

(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

Posté par: @kurushima

Mais du coup quand le chrono arrive à 0. Avec le montant taper et le code vous faite F5 ou sa actualise tout seul?

@kurushima,

  1. Avant quand le chrono arrivait à 0, j'attendais que le bouton INVESTIR apparaisse, mais il s'écoule encore quelques secondes après le 0. Puis je rentre le montant et le code bonus.
  2. Depuis quelques temps, j'essais de faire F5 quand le chrono arrive à 0, mais il s'écoule aussi quelques secondes avant que la page se rafraîchisse. Puis je rentre le montant et le code bonus.

Je vais repasser à la première solution qui m'était plus favorable, mais ça n'explique pas tout, des fois ça passe avec un projet à 158K€ et ça passe pas avec un projet à 611K€.

Va comprendre Exhausted  


   
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JGC
 JGC
(@jgc)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 118
 

pour les interessés la collecte LPB Le Windsor vient de reouvrir il y a quelques minutes!!!


   
mdo100 reacted
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(@megh999x)
Eminent Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 26
 

@jgc Et je viens d'y mettre un petit billet avec 0 personnes devant moi dans la file d'attente. 🙂


   
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Clubfunding bonus 100€

JGC
 JGC
(@jgc)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 118
 

Tu as bien fait , ils viennent de la fermer et elle sera accessible seulement demain maintenant

Surement un gros bug du site 😛 


   
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(@megh999x)
Eminent Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 26
 

@jgc Reçu un mail d'annulation de ma souscription. 🙄


   
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

Posté par: @jgc

pour les interessés la collecte LPB Le Windsor vient de reouvrir il y a quelques minutes!!!

@jgc,

Merci pour l'info.

Très bon projet, j'y avais investi avec confiance, j'espère pouvoir y réinvestir, je suis en G2 ça devrait pouvoir passer même avec le code bonus, ce qui ferait le projet à 13,10% 😊 très bien payé pour un excellent projet même si la durée est courte ça vaut le coup. 😉 


   
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The Clique 1% de cashback

(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2033
 

y'a rien qui vous choque

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