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Début du sujet octobre 19, 2026 7:04 pm
Fiche projet
Eaubonne
sur HouseBase
Montant en financement250 000 €
Durée20 mois
LocalisationEaubonne (95)
📅 Jeudi 22/10/2026 à 12:00
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Ce Club deal porte sur l’acquisition et la revente en l’état d’une maison de 143,94 m², située à Eaubonne (95), sur une parcelle de 423 m². Le bien bénéficie d’un environnement résidentiel recherché, proche des commerces, des écoles et de la gare d’Ermont-Eaubonne, reliant Paris en 45 minutes.
Acquise aux enchères pour 420 000 €, soit 2 918 €/m², la maison bénéficie d’un prix d’acquisition attractif, offrant un potentiel de création de valeur à la revente. La stratégie repose sur une commercialisation en l’état à 580 000 €, confiée à une agence immobilière locale, avec plusieurs premières marques d’intérêt déjà recueillies.
Stratégie de sortie flexible : Revente en l’état privilégiée, avec possibilité de réaliser des travaux de finition pour optimiser le prix de vente.
Apport en fonds propres : 200 000 € de fonds propres apportés par les associés, soit plus de 40 % du financement de l’opération.
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 19, 2026 7:08 pm
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
📂 Avertissement documentaire : au 19/10/2026, la fiche ne publie aucun document (pas de note d'information, de contrat, de plan de financement ni de bilan) et aucune garantie. L'analyse repose sur la seule présentation du projet et sur des données de marché.
🧭 Synthèse express
Marchand de biens Achat aux enchères Apport annoncé > 40 % Aucun document publié Garanties non précisées
| Actif | Maison de 143,94 m² sur parcelle de 423 m², Eaubonne (95) |
| Stratégie | Achat aux enchères 420 000 € → revente en l'état visée à 580 000 € via agence locale |
| Financement | Collecte 250 000 € + apport des associés 200 000 € (≈ 44 % de 450 k€) |
| Horizon | Mai 2028 (≈ 19 mois) |
| Risque principal | Opacité : instrument, rang des investisseurs, coûts et garanties non documentés |
🏡 Marché & prix
| Référence (maisons, Eaubonne) | €/m² | vs prix d'achat | vs prix de sortie |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat (enchères) | 2 918 | — | −28 % |
| Prix de sortie visé | 4 029 | +38 % | — |
| Moyenne (estimation, oct. 2026) | 3 850 | +32 % | −4 % |
| Moyenne (DVF + annonces, oct. 2026) | 4 332 | +48 % | +8 % |
| Maison 7 pièces (estimation) | 3 640 | +25 % | −10 % |
| Annonce voisine : 152 m², 2010, DPE C, 417 m² de terrain | 3 690 | +26 % | −8 % |
- Décote à l'achat réelle : 2 918 €/m² se situe sous le bas de fourchette communal (≈ 3 220 €/m²).
- Le prix de sortie (4 029 €/m²) reste dans la fourchette du marché, mais au-dessus d'une maison récente, en bon état et de taille comparable affichée à 562 000 €. L'état, l'année et le DPE du bien ne sont pas communiqués : la vente « en l'état » rend le prix visé dépendant de ces éléments.
- Tendance baissière : −3 % sur un an et −5,5 % sur cinq ans pour l'ensemble des biens de la commune.
- Les « marques d'intérêt » ne constituent pas une précommercialisation (aucun compromis signalé).
⚖️ Spécificités d'un achat aux enchères
- Frais d'adjudication élevés (frais de poursuite, émoluments, droits de mutation) : non chiffrés dans la présentation.
- Délai de surenchère de 10 jours et paiement sous 2 mois : à confirmer que l'adjudication est définitive et le prix payé.
- Occupation : un bien saisi peut être occupé ; une expulsion allongerait le calendrier. L'horizon de ≈ 19 mois, long pour une revente en l'état, mérite une explication.
- Vente sans garantie des vices cachés et visite souvent limitée : état technique à documenter.
💶 Financement, structure & porteur
- Point fort potentiel : 200 k€ d'apport, soit ≈ 44 % des ressources annoncées. S'il est réellement subordonné aux investisseurs et sans dette bancaire, le capital collecté ne serait menacé qu'en cas de revente très en dessous du prix d'achat.
- Inconnues : instrument souscrit (obligations, actions, compte courant), rang des investisseurs face aux associés, existence d'un prêt bancaire, sûretés.
- Plan de financement : 450 k€ de ressources pour 420 k€ de prix, laissant ≈ 30 k€ pour les frais d'adjudication, le portage et la commercialisation — montant qui paraît court.
- Cadre : selon une source spécialisée, la plateforme ne dispose pas de l'agrément de prestataire de services de financement participatif et co-investit dans ses propres opérations. Les protections propres au crowdfunding régulé (fiche d'informations clés, règles de conflits d'intérêts) ne s'appliquent donc pas nécessairement. Historique cité : 24 projets financés dont 6 remboursés (août 2026), aucune donnée publique sur d'éventuels retards.
- Porteur et associés non identifiés sur la fiche : aucun antécédent ni bilan vérifiable.
📉 Stress tests
Coût de revient non publié. Colonne A : coût implicite à la marge annoncée de 19 % (≈ 470 k€). Colonne B : estimation IA (≈ 515 k€ : frais d'adjudication ≈ 9 %, portage ≈ 15 mois, honoraires ≈ 4 %, divers).
| Prix de vente | Marge A | Marge B |
|---|---|---|
| 580 000 € (base) | 🟢 110 k€ (19 %) | 🟢 65 k€ (11 %) |
| −5 % (551 000 €) | 🟢 81 k€ (15 %) | 🟡 36 k€ (6,5 %) |
| −10 % (522 000 €) | 🟡 52 k€ (10 %) | 🟠 7 k€ (1 %) |
| −15 % (493 000 €) | 🟠 23 k€ (5 %) | 🔴 −22 k€ |
| −20 % (464 000 €) | 🔴 −6 k€ | 🔴 −51 k€ |
La marge annoncée suppose des coûts annexes contenus et une revente rapide. Une marge négative n'implique pas automatiquement une perte pour les investisseurs : tout dépend de la subordination effective de l'apport, aujourd'hui non documentée.
⭐ Notation
| Marché | ⭐⭐⭐☆☆ | Commercialisation | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Prix de vente | ⭐⭐⭐☆☆ | Porteur | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Financement | ⭐⭐⭐☆☆ | Garanties | ⭐☆☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐⭐☆☆ | Calendrier | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Documentation | ⭐☆☆☆☆ | 5★ = risque relativement maîtrisé ; 1★ = risque important ou information insuffisante | |
📝 Autres points à vérifier
- Instrument, rang et droits des investisseurs ; existence d'une dette bancaire ; sûretés éventuelles.
- Coût de revient détaillé et assiette de la marge de 19 %.
- Jugement d'adjudication définitif, occupation du bien, diagnostics (DPE, état), nombre de pièces.
- Mandat de vente (prix, durée, honoraires) et clause de baisse de prix.
- Qualification juridique de l'offre et de la société de projet, fiscalité applicable.
🧾 Conclusion
Facteurs favorables : achat nettement décoté, prix de sortie dans la fourchette locale, apport annoncé important, opération simple sans travaux lourds. Risques : absence totale de documentation et de garanties, structure et rang des investisseurs inconnus, coûts annexes d'une adjudication non chiffrés, marché local orienté à la baisse, cadre non régulé comme le crowdfunding. À vérifier en priorité : documents contractuels, subordination de l'apport, plan de financement complet. Chaque investisseur reste invité à poursuivre sa propre analyse.
📚 Sources
- Présentation du projet sur la plateforme (consultée le 19/10/2026)
- Article spécialisé consacré au modèle de la plateforme (août 2026)
- Efficity — prix au m² Eaubonne (oct. 2026)
- PAP — prix au m² Eaubonne (DVF + annonces)
- Annonce comparable — maison 152 m², Eaubonne
- Ventes aux enchères judiciaires : frais, surenchère, occupation
- Club deals immobiliers : cadre juridique et risque de requalification
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