🧭 L'opération en bref

Opération de marchand de biens : achat d'un immeuble de bureaux entièrement vacant de 1 037 m² utiles (1 239 m² SDP) près de la Porte de Saint-Cloud (92), revente à la découpe de 5 plateaux bruts (fluides en attente), 30 parkings et caves. Travaux légers (ravalement, ascenseur, curage) sans autorisation d'urbanisme. Les investisseurs souscrivent des obligations zéro coupon sur 24 mois émises par la société de projet.

📍 Marché et prix de sortie

• Contexte défavorable aux bureaux : la vacance francilienne a atteint un record historique fin 2025 (plus d’un bureau sur dix disponible) et la demande placée recule sur un an. Boulogne résiste mieux, mais l'offre de seconde main abonde.
• Prix retenus cohérents avec les annonces, pas avec l'état du bien : les annonces locales tournent autour de 7 100 €/m² en moyenne (fourchette basse ≈ 5 600 €/m²), avec des offres à 4 600–5 400 €/m² sur des plateaux comparables. Or ici les plateaux sont vendus bruts : l'acquéreur devra financer son aménagement, ce qui pèse sur le prix acceptable. Hypothèse jugée ambitieuse.
• Le dossier lui-même juge les parkings à 20 000 €/place surévalués (comparable à 15 000 €).
• Écart frappant : valeur d'expertise de 7,9 M€ (janvier 2026, immeuble vide) contre un prix d'achat de 4,9 M€, soit une décote d'environ 38 %. Le contexte vendeur (levée anticipée d'un crédit-bail) l'explique en partie ; l'expertise doit être lue avec prudence.
• Le changement de destination vers le logement est laissé aux acquéreurs : potentiel réel près de Paris, mais soumis à autorisation et non intégré au bilan.

🧪 Stress tests (lots non vendus ≈ 6,27 M€ de CA)

Une hausse de 30 % des travaux ne coûterait qu'environ 55 k€ : le risque est commercial, pas technique.

🏦 Structure, garanties et porteur

• Ordre de remboursement : la banque devra très probablement être remboursée en premier sur les ventes. Avec la promesse en cours, il faudrait vendre environ 2 plateaux supplémentaires pour solder la banque, puis un 3ᵉ pour rembourser les investisseurs.
• Seule sûreté : une garantie autonome à première demande notariée de la holding, sans hypothèque au profit des investisseurs.
• Garant : capitaux propres déclarés ≈ 4,6 M€ et trésorerie ≈ 0,9 M€ fin 2025, mais l'actif est surtout composé de participations peu liquides et la holding porte d'autres opérations. Ses comptes ne sont pas consultables publiquement : chiffres purement déclaratifs.
• Émetteur : société de projet quasi dormante (capitaux propres ≈ 20 k€).
• Registres publics : aucune procédure collective ; plusieurs décisions de cour d'appel (2022-2025) impliquant la holding, liées à une ancienne opération en station alpine, à éclaircir.
• Historique déclaré : dix opérations livrées depuis 2013 (≈ 80 000 m²), cinq financements participatifs remboursés (≈ 8 M€), un en cours depuis juin 2026.

⚖️ Points forts / points d'attention

🔍 Autres points à vérifier

• Signature effective de l'acte (promesse échue au 15/09/2026, prorogeable 30 jours).
• Rang et montant de l'hypothèque bancaire, clé de mainlevée par lot.
• Nature de la promesse du plateau pré-vendu (conditions suspensives, dépôt de garantie).
• Bâtiment > 1 000 m² : obligations d'économie d'énergie tertiaire transmises aux acquéreurs, règlement de copropriété à créer.
• Autres engagements de la holding au titre de garanties.

⭐ Grille d'évaluation

📚 Sources
Vacance bureaux Île-de-France 2026 · Prix de vente bureaux Boulogne · Annonces bureaux Boulogne · Offres bureaux à vendre · Registres publics des sociétés et décisions de justice (consultés).