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Début du sujet octobre 3, 2026 8:13 am
Fiche projet
Villa Jasmine Leaf – Al Barari Dubaï
sur Bricks.co
Montant en financement5 000 000 €
Durée18 mois
LocalisationJasmine Leaf 6, Al Barari, Dubaï (Émirats arabes unis)
📅 Mardi 06/10/2026 à 12:30
Offre partenaire A&S
Le détail du projet
Située à Jasmine Leaf 6, cette villa Type B bénéficie d’une parcelle d’angle de 1 367,44 m², en bordure de parc. Elle compte six chambres, un bureau, des espaces de service, une piscine et de grandes terrasses. La surface bâtie annoncée est d’environ 1 386 m². Les intérieurs ont déjà été curés pour permettre une transformation complète.
Redistribution des espaces, installations techniques, matériaux, piscine et aménagements extérieurs doivent repositionner le bien sur le segment des résidences d’exception.
La collecte de 5 M€ finance une partie de l’acquisition. La durée initiale de 18 mois peut être prorogée une seule fois de 12 mois à l’initiative de l’emprunteur, au même taux. Le remboursement repose sur la revente ou sur les autres ressources de l’emprunteur.
La villa Jasmine Leaf se situe dans le secteur de Wadi Al Safa 3, sur une parcelle d’angle en bordure de parc. Le projet vise une clientèle recherchant une grande résidence familiale rénovée au sein de cette communauté.
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Les garanties
- Fiducie ou portage
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Rappel
L’offre proposée est une collaboration commerciale : sur chaque offre de bienvenue, argent-et-salaire.com peut percevoir une prime de parrainage. Ceci n’est pas une recommandation d’investissement. Les éléments présentés sont partiels et ne suffisent pas à une décision d’investissement. Analysez le dossier complet et n’investissez que ce que vous comprenez. Le crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, d’illiquidité, et des risques spécifiques à l’activité.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
👍1500€ de bonus dispo ici
octobre 3, 2026 8:18 am
⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est fournie à titre pédagogique à partir des documents transmis et de vérifications externes. Elle peut comporter des erreurs ou des informations incomplètes. Le crowdfunding immobilier comporte notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, de retard et d'illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l'intervention de professionnels capables de vérifier les titres de propriété, sûretés, comptes, contrats et hypothèses commerciales.
🧭 Synthèse
Opération de marchand de biens à l'étranger : achat d'une villa de 6 chambres à Dubaï (≈ 1 386 m² bâtis, parcelle de 1 367 m²), rénovation lourde et extension, puis revente. Prêt de 5 M€ consenti à une personne physique (pas de SPV), in fine, 18 mois + 12 mois au choix de l'emprunteur. Toute l'économie repose sur un prix de sortie environ 2,5 fois le prix d'achat, dans un marché local en correction depuis février 2026.
LTA prêt ≈ 57 % 8,9 M€ d'apport non justifiés Aucun état financier de l'emprunteur Risque de change EUR/AED
📊 Chiffres clés de l'opération
| Poste | Montant | Lecture |
|---|---|---|
| Acquisition + frais | 9,24 M€ | ≈ 2 460 AED/sq ft bâti |
| Travaux, fournitures, extension | 3,56 M€ | ≈ 41 % du prix d'achat |
| Frais financiers (18 mois) | 1,13 M€ | dont 0,45 M€ non détaillés |
| Coût total | 13,92 M€ | avant frais de cession et fiscalité |
| Prix de revente retenu (90 M AED) | 21,35 M€ | ≈ 6 030 AED/sq ft |
| Marge après 2 % de frais de vente | 7,00 M€ | ≈ 50 % du coût |
| Point mort de revente | ≈ 60 M AED | 1,6 × le prix d'achat |
🏙️ Marché et prix de sortie
- Le marché résidentiel de Dubaï a reculé d'environ 10 % depuis février 2026 ; l'indice villas est en baisse annuelle pour la première fois depuis 2021 (−1,7 % sur un an en août). Les volumes ont chuté d'environ 19 % au T2 et les taux locaux ont été relevés en septembre.
- Les références citées par le dossier sont hétérogènes : une vente à ~73 M AED dans un sous-secteur voisin, deux ventes à 107 et 121 M AED sur des terrains plus de deux fois plus grands, et une vente à 42,5 M AED en juin 2026 pour une surface bâtie voisine.
- Sur les portails, une villa de même type à rénover est affichée ~36 M AED et des villas « entièrement rénovées » entre 33 et 48 M AED ; seules des propriétés de 14 700 à 18 000 sq ft sont affichées autour de 90 M AED (prix demandés, non transactés).
🔎 La cible de 90 M AED suppose que la rénovation fasse basculer le bien dans le segment « trophée », où les transactions sont rares et la liquidité faible. Aucune expertise indépendante n'est publiée.
👤 Emprunteur et financement
- Emprunteur personne physique, établi aux Émirats, 1er projet sur la plateforme. Ses états financiers 2023–2025 ne sont pas disponibles ; la valorisation d'un groupe technologique qu'il a cofondé est « en négociation, non acquise » et n'est pas retenue comme ressource.
- Registres publics français : plusieurs sociétés immobilières de petite taille, dont une majorité dissoutes à l'amiable. Une société dont il a été administrateur (et brièvement directeur général) a fait l'objet d'une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif en 2015. Aucun historique documenté de rénovation de villas haut de gamme à Dubaï.
- 8,92 M€ restent à mobiliser par l'emprunteur ; la FICI précise que ce montant « ne vaut pas attestation de fonds disponibles ». Le contrat impose toutefois de justifier au moins 4,24 M€ avant décaissement.
- Intérêts payés sur la trésorerie personnelle, sans séquestre.
🛡️ Garanties
- Dispositif de fiducie ou portage : le bien serait détenu par un tiers et ses produits affectés aux prêteurs. Le contrat reconnaît qu'il ne crée « ni hypothèque, ni patrimoine séparé » par lui-même ; son efficacité dépend du droit émirien et des actes, non publiés.
- Le porteur du dispositif est lié à la plateforme par sa gouvernance : conflit d'intérêts déclaré.
- Covenant de couverture de 120 % du capital restant dû sur valeur expertisée, avec remède sous 30 jours : point protecteur, si l'expertise est réellement indépendante.
- Dette due en euros, actifs en dirhams (indexés sur le dollar) : une hausse de l'euro réduit la capacité de remboursement.
❗ Incohérences documentaires
- Objectif de revente : > 60 M AED (FICI) contre 90–100 M AED (fiche et note).
- La « couverture 278 % » correspond exactement à budget total ÷ prêt (13,92 / 5), travaux et intérêts compris, alors que la note indique qu'aucun ratio ne doit reposer sur le budget travaux.
- La note évoque « 500 000 obligations » et une « émission obligataire » ; le contrat précise qu'il s'agit de prêts simples, sans obligation émise.
- « Aucun financement bancaire » annoncé, mais 0,45 M€ d'« autres frais financiers » sans explication.
- Ouverture de la collecte : 30/09 (FICI) contre 06/10 (fiche).
🧪 Stress tests (marge après 2 % de frais de vente)
| Scénario | Prix | Marge | Marge / coût |
|---|---|---|---|
| Référence | 90 M AED | 7,0 M€ | 50 % |
| Prix −20 % | 72 M AED | 2,8 M€ | 20 % |
| Prix −20 %, travaux +20 %, +12 mois | 72 M AED | 1,4 M€ | 9 % |
| Prix −30 %, travaux +20 % | 63 M AED | ≈ 0 | 0 % |
| Objectif FICI | 60 M AED | ≈ 0 | 0 % |
👉 Côté prêteurs, la question est différente : si le portage est effectif et prioritaire, une vente rapportant ~24 M AED (≈ 65 % du prix d'achat, frais de réalisation estimés inclus) suffirait à rembourser le capital. Le risque principal se situe donc dans une villa inachevée (financement incomplet, chantier arrêté) vendue sous contrainte.
⭐ Grille d'évaluation
| Marché local | ⭐⭐☆☆☆ | Prix vente | ⭐⭐☆☆☆ |
| Marge | ⭐⭐⭐☆☆ | Financement | ⭐⭐☆☆☆ |
| Travaux | ⭐⭐☆☆☆ | Commercialisation | ⭐☆☆☆☆ |
| Porteur | ⭐⭐☆☆☆ | Solidité financière | ⭐☆☆☆☆ |
| Garanties | ⭐⭐⭐☆☆ | Calendrier | ⭐⭐☆☆☆ |
| Documentation | ⭐⭐☆☆☆ |
📝 Autres points à vérifier
- Autorisations d'extension (NOC du développeur, permis) et calendrier de travaux.
- Nature exacte du dispositif de portage, identité et indépendance du détenteur, opposabilité aux Émirats.
- Justificatifs de l'apport complémentaire et existence d'autres dettes personnelles.
- Expertise indépendante de la valeur actuelle et de la valeur après travaux.
🔚 Conclusion
Facteurs favorables : prêt représentant ~57 % du seul prix d'achat, covenant de couverture expertisée, frais de plateforme à la charge de l'emprunteur. Risques : emprunteur personne physique sans comptes publiés, 8,9 M€ d'apport non démontrés, prix de sortie très ambitieux dans un marché en repli, actif unique et peu liquide, sûreté étrangère au fonctionnement non documenté, change et plusieurs incohérences entre documents. Chaque investisseur reste libre de poursuivre sa propre analyse au regard de son horizon, de sa diversification et de sa tolérance au risque.
Sources (consultées le 03/10/2026) :
• Fiche projet, FICI, contrat de prêt et note d'opération de la plateforme
• Registres publics des entreprises (INSEE / INPI / BODACC)
• ValuStrat, août 2026 : propertyportfolioinvestor.co.uk
• Savills T2 2026 : dubaihaus.com
• Taux et tendances 2026 : techsslaash.com
• Correction du T1 2026 : khaleejtimes.com
• Annonces du secteur : propertyfinder.ae · propertyfinder.ae
• Prévision d'offre (Fitch, 2025) : investing.com
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