🧭 Synthèse express

Opération de marchand de biens en périphérie nord de Pau (64) : achat d’une maison de 410 m², division en 6 logements « à aménager » (plateaux) avec 12 places de stationnement, mise en copropriété puis revente par lots. Prêt in fine de 373 000 € sur 6 mois (extension possible jusqu’à 12 mois). Deux lots sous compromis, offres sur d’autres. Société emprunteuse créée en juin 2026, premier dossier sur la plateforme.

🏘️ Marché et prix de sortie

Commune résidentielle d’environ 4 400 habitants, en croissance, proche de la zone d’activité de l’aéroport et de l’A64. Les références en ligne situent les appartements entre ≈ 2 230 et 2 530 €/m² et les maisons autour de 2 540–2 780 €/m², avec une légère baisse sur un an. Revendus ≈ 1 506 €/m² « à aménager », les lots laissent à l’acquéreur une enveloppe de finition de l’ordre de 700 à 1 000 €/m² pour rester dans le marché : le prix de sortie paraît cohérent. Point faible : le marché de l’appartement y est très étroit (quelques ventes par an, plus de 70 % de propriétaires de maisons). Écouler six lots simultanément dépend surtout d’une clientèle d’investisseurs ou de primo-accédants prêts à porter des travaux.

🔧 Travaux, urbanisme et calendrier

• Permis accordé le 21/07/2026 pour 6 logements, sous prescriptions eau, assainissement et eaux pluviales, avec étude hydraulique préalable : le mode d’assainissement (collectif ou non) et le caractère purgé du permis ne sont pas documentés.
• Budget orienté division, réseaux, structure et parties communes. Pas de devis, de DPE ni de diagnostic technique publiés ; les compteurs et raccordements individuels sont à confirmer dans l’enveloppe.
• Calendrier serré 6 mois pour acquérir, réaliser les travaux, établir l’état descriptif de division, créer la copropriété et signer six actes. Le scénario 12 mois paraît plus réaliste ; au-delà de la réserve, les intérêts sont portés par l’emprunteur (≈ 18 300 € d’apport complémentaire prévu).

👤 Porteur et solidité financière

SAS au capital de 10 000 € créée le 05/06/2026, activité de marchand de biens, aucun compte publié. Deux dirigeants de moins de 35 ans, aux profils complémentaires : l’un issu de la transaction immobilière locale (plusieurs dizaines de ventes récentes, surtout des appartements), l’autre dirigeant une entreprise de travaux et revendiquant un patrimoine locatif personnel d’une cinquantaine de lots. Aucune procédure ni incident relevé dans les sources consultées, mais aucun historique de remboursement vérifiable et 51 % du capital non identifiés dans la documentation. Le patrimoine des cautions n’est pas documenté.

🛡️ Garanties

Hypothèque de 1er rang (447 600 € accessoires inclus), cautions solidaires des deux dirigeants, apport préalable, séquestre travaux, réserve couvrant 6 mois d’intérêts, visibilité bancaire en continu. Limite clé : les 120 % affichés correspondent au montant inscrit, pas à une valeur. Avant travaux, le gage vaut environ le prix d’achat : ≈ 66 % du capital après frais de réalisation. L’exposition réellement engagée au départ est toutefois réduite (≈ 211 000 € hors séquestre et réserve, non encore dépensés).

🔍 Incohérences et zones floues

• Le contrat prévoit un cas d’exigibilité si la couverture (valeur de réalisation nette) passe sous 120 % du montant collecté, seuil qui n’est pas atteint sur la valeur actuelle du bien.
• Compromis d’acquisition signé par les dirigeants avec faculté de substitution : achat par la société à formaliser.
• Surfaces : 401 m² de lots pour 410 m² existants, quatre lots aux surfaces indicatives.
• Prix unitaires des lots et conditions des compromis (financement des acquéreurs) non communiqués ; aucun mécanisme de remboursement partiel à chaque vente n’est détaillé.

📉 Stress tests (marge résiduelle du porteur)

Lecture : la marge s’annule vers −20 à −23 % sur les prix. Les reventes couvriraient encore le capital prêté jusqu’à environ −38 % (avant frais), une fois l’opération achevée. Le risque principal est l’exécution et le délai, pas le niveau de prix.

📝 Autres points à vérifier

Mode d’assainissement et conclusions de l’étude hydraulique · purge du permis · devis et planning travaux · DPE et diagnostics · prix et conditions suspensives des compromis · actionnariat complet · patrimoine des cautions · assurances (dommages-ouvrage si requise) · modalités de mainlevée partielle par lot.

⭐ Grille d’évaluation (5★ = risque relativement maîtrisé)

📚 Sources

• Square Habitat – prix m² Serres-Castet
• RealAdvisor – prix de l’immobilier à Serres-Castet
• Trackstone – transactions, loyers et démographie
• LocService – loyers d’appartements autour de Serres-Castet
• Registre Sirene (INSEE) et profils professionnels publics des dirigeants – consultés le 10/11/2026