⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre pédagogique pour illustrer la complexité d’une analyse de projet de financement participatif. Elle peut comporter des erreurs ou omissions. Elle ne constitue en aucun cas un conseil en investissement. Le financement participatif comporte des risques importants (perte en capital, illiquidité, retards). Vous devez conduire vos propres vérifications et, idéalement, solliciter un professionnel qualifié avant toute décision.

1) Vue d’ensemble du projet (synthèse factuelle)

• Objet : refinancement d’une maison individuelle située à Malakoff (92) afin de finaliser des travaux (dont une surélévation) puis revendre l’actif. L’investissement est réalisé directement dans la société porteuse (pas de SPV interposé).

• Actif : maison existante ~140,62 m² ; projet de surélévation pour créer ~38,43 m² supplémentaires + terrasse, soit 179,05 m² au total après travaux. Adresse : 18 rue Nicomédès Pascual, 92240 Malakoff.

• Calendrier indicatif : permis de surélévation annoncé « accepté » puis « purgé » par la holding ; transfert du permis vers la société opérationnelle « en cours » ; démarrage travaux envisagé T4-2025 ; revente finale projetée après travaux (jalons internes montrant une cession possible jusqu’au S1-2027, ce qui excède la durée cible de la dette → risque de dépassement).

• Montants & structure : collecte 517 k€ ; fonds propres annoncés 130 k€ ; ratios présentés : LTV 69 % et LTC 77 % ; pré-commercialisation : aucune (vente « en cours » sans engagement ferme).

• Garanties : hypothèque de 1er rang sur l’actif ; caution personnelle notariée ; GAPD sur la holding du groupe.

• Modalités d’émission : obligations simples, paiements des coupons mensuels (durée cible 18 mois).

• Ouverture de la collecte : annoncée au 4 novembre 2025 à 12h.

2) Marché local & cohérence prix

Tendances Malakoff (Maisons)
Plusieurs sources publiques/privées placent le prix moyen des maisons entre ~6 600 et 7 800 €/m² à l’automne 2025 (écarts selon source, état et micro-localisation) :

• Estimation au 1ᵉʳ nov. 2025 : 6 647 €/m² tous biens confondus (repère macro local). Meilleurs Agents

• Baromètre octobre 2025 : médian ancien ~6 300 €/m² (distribution élargie 4 800–7 800 €/m²). Figaro Immobilier

• Indicateurs « maisons » ~6 900 €/m² (plage 6 200–7 700 €/m²). BienEstimer® by SAFTI

• Autre mesure « maisons » ~7 807 €/m² (orientation légère +0,6 %/an). immovrai.com

Prix de sortie visé (plateforme)
Le dossier annonce une mise en vente à ~750 k€, soit ~4 189 €/m² pour 179,05 m² après surélévation — nettement sous les repères ci-dessus (probable positionnement de liquidité pour accélérer la cession).

Micro-localisation
Le bien est proche des voies ferrées (gare Vanves-Malakoff), facteur parfois sensible pour une maison (bruit, vibrations), mais fréquent dans cette zone densifiée. Le bulletin municipal 02/2025 mentionne 18 rue Nicomédès Pascual (travaux mineurs « création d’un escalier »), indice d’activité administrative locale mais ne prouve pas à lui seul la purge/transfert du permis de surélévation. malakoff.fr

Contexte macro 2025
Après un trou d’air 2023-2024, la demande repart en 2025 (taux en baisse, volumes en hausse en ÎdF), avec des hausses de prix modérées mais très hétérogènes selon quartiers. Cela soutient la liquidité, sans effacer les frictions. Le Monde.fr+1

3) Technique & Administratif (surélévation, PLU/PLUi)

• Le porteur évoque un permis accepté/purgé (puis transfert vers la société d’émission « en cours »). Point de vigilance : exiger l’arrêté de permis, les preuves de purge (affichages, certificat de non-recours) et l’acte de transfert déjà enregistré.

• PLU/PLUi : Malakoff est couverte par un PLUi (Vallée Sud Grand Paris). La surélévation est encadrée (gabarits, prospects, stationnement, éventuels retraits, etc.). Vérifier le zonage exact de la parcelle et les normes de stationnement applicables aux surélévations/extensions (les pièces réglementaires rappellent des obligations de places/ratios, y compris cycles). valleesud.fr+2malakoff.fr+2

• Vente en VEFA envisagée (pour appeler des fonds au fil du chantier) : attention, en France la VEFA impose une GFA (garantie financière d’achèvement) extrinsèque depuis 2015 (fin de la garantie intrinsèque). Pour une maison c’est possible, mais plus rare ; la GFA doit être obtenue avant la signature des actes. Vérifier la faisabilité et la disponibilité d’un garant. Soussens Avocats+3Service Public+3legifrance.gouv.fr+3

4) Structure financière & garanties

• Fonds propres annoncés : 130 k€ dans l’opération. LTV 69 %, LTC 77 % communiqués. Pas de pré-commercialisation.

• Garanties :

  • Hypothèque 1er rang sur l’actif (à confirmer par état hypothécaire « zéro antériorité » après rachat/refinancement).

  • Caution personnelle notariée.

  • GAPD sur une holding du groupe.

• Solidité juridique du groupe (bref cadrage public) : d’après les registres publics, les deux holdings citées existent de longue date avec des capitaux sociaux déclarés de l’ordre de 200 k€ (créée 1996) et 382,2 k€ (créée 2003). Cela ne présume pas de leur trésorerie actuelle, mais donne une idée de l’assise juridique minimale derrière la GAPD. (Vérifier l’état actif/passif et engagements actuels.) Pappers+1

• Porteur déjà client du financement participatif ? Des opérations antérieures de dette privée apparaissent en 2022-2023 auprès d’autres plateformes (refinancement local à Malakoff ; opération à Vanves). Cela illustre une habitude du recours au financement désintermédié ; évaluer la performance et les éventuels retards projet par projet. wesharebonds.com+1

• Contexte secteur : en 2024, l’écosystème du financement participatif immobilier a connu plus de retards et pertes que les années fastes ; la prudence s’impose (sélectivité accrue, garanties effectives). Le Monde.fr

5) Ratios & seuils (avec stress tests simples)

• Surface après travaux : 179,05 m². Prix de sortie visé : 750 k€ → ~4 189 €/m².

• Seuil « capital + intérêts » communiqué : ~3 364 €/m², soit ~602,3 k€ pour 179,05 m² (purement indicatif ; ne couvre pas frais annexes/risques opérationnels).

• Coussin vs seuil au prix visé 750 k€ : ~147,7 k€ avant frais. (Calculs internes.)

• LTS (Loan-to-Sale) sur prix visé : ~69 % (517 k€ / 750 k€). (Calculs internes ; montants dossier.)

Stress de prix (à surface constante 179,05 m²)

• –10 % vs prix visé → ~675 k€ : encore > seuil de ~72,7 k€.

• –20 % → ~600 k€ : ≈ au seuil (écart ~–2,3 k€) avant frais → marge quasi nulle.

• –30 % → ~525 k€ : < seuil, défaut de couverture.

• –40 % → ~450 k€ : < seuil marqué.
  ➡️ Point charnière : autour de –20 % sur le prix visé, la capacité de remboursement intégral annoncée devient tangente (hors frais & aléas).

Lecture : le positionnement à ~4,2 k€/m² est très conservateur au regard des baromètres de Malakoff (6,3–7,8 k€/m² selon source/état). Si ce positionnement reflète des handicaps (proximité voies, absence de stationnement, travaux lourds), la liquidité pourrait rester correcte ; sinon, le risque de sous-estimer le prix de marché semble limité, ce qui protège les porteurs de la dette. BienEstimer® by SAFTI+3Meilleurs Agents+3Figaro Immobilier+3

6) Commercialisation & exécution

• Aucune preuve de pré-commercialisation ferme (ni promesse, ni LOI engageante). Le succès dépendra de la qualité d’exécution des travaux (surélévation) et de la liquidité locale.

• VEFA envisagée pour appeler des fonds : attention aux prérequis juridiques (GFA extrinsèque obligatoire) et au marché cible (une maison en VEFA est moins standard que des appartements). Service Public+2onb-france.com+2

• Risque calendrier : la frise interne laisse ouverte une cession jusqu’au S1-2027, alors que la dette vise 18 mois. Tout retard allonge le coût financier du temps et peut nécessiter prorogations/négociations.

7) Forces / Points d’attention

Forces

• Garanties empilées : 1er rang + caution + GAPD (à vérifier dans les actes — rang effectif, étendue/révocabilité, conditions de mise en jeu).

• Prix de sortie visé bas vs baromètres → tampon de liquidité si exécution correcte. Meilleurs Agents+1

• Recours antérieur au financement participatif : connaissance des codes (process, reporting). wesharebonds.com+1

Points d’attention (matérialisables en risques)

• Surélévation : complexité structurelle (charges, reprises en sous-œuvre, étanchéité, acoustique), aléas d’entreprises/approvisionnement.

• Administratif : transfert de permis à sécuriser ; conformité PLUi (stationnement, gabarits) ; pas d’ABF identifié ici mais à confirmer. valleesud.fr+1

• Commercial : zéro pré-commercialisation ; VEFA moins usuelle pour une maison et soumise GFA. Service Public

• Calendrier : écart entre durée de dette et horizon de cession potentielle ; risque de prorogation.

• GAPD : dépend de la capacité réelle de la holding (les capitaux sociaux ne garantissent pas la trésorerie). Pappers+1

• Conjoncture crowdfunding : retards/pertes en hausse dans le secteur en 2024 ; l’exécution fera la différence. Le Monde.fr

8) Notation (★ sur 5)

• Marché local (prix/volume, délais) : ★★★★☆ — commune recherchée en 1ʳᵉ couronne ; repères de prix favorables. Meilleurs Agents+1

• Cohérence prix de vente visé : ★★★★☆ — positionnement bas (~4,2 k€/m²) vs baromètres → liquidité potentielle. immovrai.com+1

• Structure financière (fonds propres/ratios) : ★★★☆☆ — LTV/LTC corrects sur le papier ; aucun pré-engagement commercial.

• Qualité des garanties : ★★★★☆ — 1er rang + caution + GAPD (à documenter au closing).

• Complexité travaux (surélévation) : ★★☆☆☆ — nature intrinsèquement risquée (structure, étanchéité, acoustique).

• Risque administratif (permis/PLUi/transfert) : ★★☆☆☆ — preuves de purge/transfert à exiger ; conformité PLUi à contrôler. valleesud.fr+1

• Risque commercial (pré-ventes) : ★★☆☆☆ — absence de pré-commercialisation.

• Risque de durée : ★★☆☆☆ — frise interne pouvant aller au-delà des 18 mois.

• Track-record public : ★★★☆☆ — opérations antérieures identifiées ; approfondir leur issue effective. wesharebonds.com+1

9) Liste de vérifications (pratique)

1. Urbanisme : arrêté PC, preuve purge des recours, transfert à la société émettrice ; conformité PLUi (gabarits, prospects, stationnement). valleesud.fr+1

2. Technique : études structure (surélévation), plans d’exécution, devis signés/contrats (lots GO, charpente, étanchéité), assurances chantier (TRC), Dommages-Ouvrage, décennales des entreprises.

3. Commercial : mandat d’agence, stratégie (VEFA vs vente achevée), GFA si VEFA, calendrier d’appels de fonds, preuves de demandes/visites qualifiées. Service Public

4. Juridique/financier :

   • État hypothécaire post-refinancement confirmant le 1er rang ; projet d’acte notarié.

   • Texte de la GAPD (irrévocable ? à première demande ? plafond ?) + santé réelle de la holding (liquidités, engagements hors-bilan). Pappers+1

   • Contrat obligataire (cas de remboursement anticipé, pénalités, prorogations).

5. Antécédents : tableau des projets passés de l’opérateur (plateforme, montant, statut/issue, retards) — recoupement indépendant. wesharebonds.com+1

10) Conclusion (récapitulatif, pas une recommandation)

Le dossier présente un collatéral identifiable (maison surélévée) avec un prix de sortie visé très conservateur au regard des baromètres locaux, ce qui améliore la liquidité théorique. Les garanties (1er rang + caution + GAPD) sont structurantes si et seulement si leur effectivité (rang, mise en jeu, solvabilité du garant) est sécurisée par des pièces notariées et des vérifications indépendantes. Les points qui concentrent le risque sont la surélévation (techniquement exigeante), l’administratif (preuve de purge + transfert de permis), l’absence de pré-commercialisation, et un calendrier potentiellement plus long que la durée cible de la dette. Le seuil « capital + intérêts » communiqué (~3 364 €/m²) donne une borne utile pour vos stress tests : autour de –20 % par rapport au prix visé, la couverture devient tangente (avant frais).

Avant toute décision, il est indispensable d’approfondir les pièces listées (urbanisme, technique, garanties, commercialisation) et de recouper l’historique opérationnel. Cette analyse n’est pas un avis d’investir ou de ne pas investir ; elle vise à vous aider à poser les bonnes questions et à orienter vos vérifications.