⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre pédagogique. Elle peut comporter des erreurs ou omissions. Elle ne constitue ni un avis, ni une recommandation d’investir. Le financement participatif expose à des risques élevés : perte en capital, illiquidité, retard/prolongation, aléas juridiques et fiscaux. Faites vos propres vérifications ou faites-vous accompagner par un professionnel dûment habilité.

1) Vue d’ensemble du projet (synthèse factuelle)

• Objet : refinancement partiel d’un actif commercial existant (galerie/retail) situé 12–18 rue Joseph Junck, Luxembourg-Ville (quartier Gare). Pas d’acquisition ni de travaux ; l’objectif est de « mobiliser » une partie de la valeur de l’actif afin de dégager des liquidités au niveau du groupe du porteur.

• Actif : ~1 125 m² de commerces + 70 m² d’archives + 10 places de parking. Occupation annoncée entre 100 % (documents contractuels) et 94 % (page opportunité) — incohérence à noter. Loyer net annuel annoncé entre ~450 k€ (contrat/FICI) et ~458 k€ (page opportunité).

• Valorisation indépendante (juil. 2025) : 10,25 M€ (scénario « vente de société ») et 9,3 M€ (scénario « vente d’actif »), rendement immobilier initial brut ~4,44 % selon les documents.

• Structure de financement : prêt simple (droit français, cadre ECSP), intérêts servis mensuellement, capital remboursé in fine ; prolongation possible +24 mois à main de l’emprunteur. (Rappel : ne pas confondre avec le rendement cible affiché par la plateforme — volontairement non repris ici).

• Garanties annoncées :

  • Hypothèque de 1er rang sur l’immeuble (publication notariée au Luxembourg) ;

  • Nantissement des loyers ;

  • Gage financier sur 100 % des titres de la société luxembourgeoise (loi luxembourgeoise du 5 août 2005 dite « garantie financière ») ;

  • Caution personnelle (sous seing privé, signature électronique via la plateforme).
    Contexte légal du gage financier : loi luxembourgeoise du 05/08/2005 (version consolidée CSSF). cssf.lu+2cssf.lu+2

• Fiscalité mentionnée par la plateforme : pas de prélèvement à la source côté plateforme, déclaration par l’investisseur auprès de son administration fiscale.

2) Marché & micro-localisation (Luxembourg-Ville — Gare)

• Quartier Gare : central, hyper-accessible (tram, bus, gare à ~50 m), fort flux piétons, mixte commerces/restauration/bureaux. Le quartier fait l’objet d’initiatives de requalification mais reste contrasté (attractivité commerciale + problématiques d’ordre public en amélioration récente). Luxtoday - Luxembourg news and media+2luxtimes.lu+2

• Réalité retail Luxembourg (tendance 2024-2025) :

  • Rendements prime High Street stabilisés autour de ~4,3–4,5 % en 2024-H1/2025-H1 (consensus C&W), avec volumes d’investissement repartant progressivement en 2025. assets.cushmanwakefield.com+2assets.cushmanwakefield.com+2

  • Rents prime High Street ~145 €/m²/mois fin 2024 (C&W MarketBeat). assets.cushmanwakefield.com

• Vérifications terrain (tenances) : présence effective d’enseignes alimentaires et de commerces/bars sur rue Joseph Junck autour du 12-18, corroborant une activité commerciale soutenue. Naturalia+2editus.lu+2

Lecture : le rendement immobilier de l’expertise (~4,44 %) est cohérent avec des actifs bien placés au Luxembourg (proche des niveaux prime). Le loyer net/m² de l’actif ressort ≈ 400–407 €/m²/an (450–458 k€ / 1 125 m²), inférieur à un loyer « prime » théorique, ce qui laisse un potentiel de reversion si les vitrines/localisations précises le permettent et sous réserve du mix locataire (alimentaire, jeux, bar/restauration). assets.cushmanwakefield.com

3) Analyse financière & ratios clés 

Montant de dette : 5,0 M€ (prêt in fine). Loyers nets : ~450–458 k€/an. Valeur : 10,25 M€ (société) / 9,3 M€ (actif).

• LTV (prêt/valeur)

  • Sur 10,25 M€ : 5 000 000 / 10 250 000 = 0,4878 → 48,8 %.

  • Sur 9,3 M€ : 5 000 000 / 9 300 000 = 0,5376 → 53,8 %.
    Conclusion : LTV modéré pour un actif core-plus en centre-ville. (Base : expertises citées).

• Debt Yield (loyers nets / dette) :

  • 450 000 / 5 000 000 = 9,0 % (ou 458 000 → 9,16 %). Lecture : flux locatifs relativement confortables face à une dette bullet, mais la marge de sécurité dépendra du coût effectif de la dette et d’éventuels aléas de vacance.

• Couverture des intérêts (qualitative) : les documents affirment que « les intérêts sont intégralement couverts par les loyers ». Avec ~37,5–38,2 k€/mois de loyers nets, la couverture paraît positive mais serrée si le coût de la dette reste dans le haut de fourchette du marché (peu de « buffer » une fois tout inclus). Sensibilité forte à tout impayé/vacance.

• Alignement & fonds propres : apport côté porteur = 0 € pour l’opération de refinance (les sûretés portent sur l’actif et les titres). Point d’attention : effet de levier additionnel pour financer d’autres acquisitions du groupe.

4) Garanties & exécution en cas de défaut 

• Hypothèque 1er rang (Lux.) : publication notariée au registre foncier — à vérifier à l’émission (condition suspensive).

• Nantissement des loyers : priorisation du service de la dette.

• Gage financier sur titres (Lux. 2005) : instrument robuste et « créancier-friendly », exécutable par attribution/cession des titres. Atout en cas de défaillance. cssf.lu+1

• Caution personnelle : établie sous seing privé via signature électronique (non notariée). Point d’attention : qualité/enforceabilité transfrontalière, patrimoine net réel, absence de limites/caps, délais contentieux.

• Clausier utile : non-cession/non-endettement complémentaire, gouvernance du représentant des prêteurs, calendrier d’actions en défaut.

5) Risques clés spécifiques

1. Risque de refinancement (sortie in fine) : la thèse de sortie repose sur un refinancement bancaire. Or l’appétit/prix du crédit varie ; si la valeur baisse ou si les banques exigent LTV ≤ 50–55 %, la sortie peut se compliquer/prolonger.

2. Sensibilité vacance/impayés : panier locataire diversifié mais comportant restauration/loisirs, segments plus volatils. Un départ isolé ferait baisser la couverture. WALT indiqué ~6,9 ans : bon profil, à confirmer bail par bail.

3. Incohérences chiffrées (occupation 94 % vs 100 %, 458 k€ vs 450 k€) : demander les baux signés, échéanciers et attestations d’occupation à date de closing.

4. Transfrontalier & sûretés : prêt de droit français / sûretés de droit luxembourgeois → nécessité d’une parfaite mise en place (acte d’hypothèque, notifications de nantissements, certificats RCS, etc.).

5. Image micro-sectorielle (Gare) : dynamique commerciale réelle mais perception d’ordre public encore surveillée, bien que des améliorations soient rapportées en 2024-2025. luxtimes.lu+1

6) Stress tests (impact sur la capacité de refinancement / sécurité)

Base : Dette 5,0 M€ ; valeurs d’expertise 10,25 M€ (Société) et 9,3 M€ (Actif).

• Choc Valeur (scénario actif 9,3 M€)

  • -10 % : 9,3 M€ → 8,37 M€. LTV = 5 / 8,37 = 59,7 %.

  • -20 % : 9,3 M€ → 7,44 M€. LTV = 5 / 7,44 = 67,2 %.
    → Lecture : au-delà d’un recul ~10–15 % des valeurs, un refinance bancaire « standard » à LTV ≤ 55–60 % devient tendu.

• Choc Cash-flow : si vacance de 10 % et baisse de loyer de 5 % à la relocation, le loyer net passe, par exemple, de 450 k€ → ~384 k€ (450×0,9×0,95). Debt Yield → 384 / 5 000 = 7,68 %.
  → Lecture : la marge de sécurité « cash-flow→dette » se réduit vite en cas de vacance/renégociation.

7) Porteur / structure (recherches externes, anonymisées)

• Le véhicule emprunteur est une SA luxembourgeoise enregistrée au RCS Luxembourg (consultable via le Luxembourg Business Registers / portail européen e-Justice). lbr.lu+2e-justice.europa.eu+2

• Des entités opérationnelles liées au groupe apparaissent dans les annuaires locaux (mobilier/déco et immobilier/logistique), ce qui corrobore une présence locale multi-activité. Attention : ces sources commerciales ne valent pas due diligence financière. lu.kompass.com+2editus.lu+2

• Piste crowdfunding antérieur : nous n’avons pas identifié, sources publiques à l’appui, d’historique clair d’opérations de crowdfunding closes par ce groupe sur d’autres plateformes (à confirmer auprès du porteur/plateforme). (Recherche best-effort, non exhaustive.)

À vérifier avant investissement :
(i) K-bis/RCS récents + bénéficiaire effectif ; (ii) comptes 2023-2024 audités (capacité de service) ; (iii) baux signés (durées restantes, indexation, dépôts de garantie, répartition des charges, clauses de résiliation) ; (iv) état hypothécaire confirmant le rang 1 et l’absence de charges antérieures ; (v) attestation d’assurance et nantissement des loyers notifiés aux locataires ; (vi) caution : patrimoine net et modalités d’exécution.

8) Prix de vente/loyers visés vs marché

• Loyers pratiqués (~400–407 €/m²/an nets) inférieurs aux rents prime High Street (~145 €/m²/mois ≈ 1 740 €/m²/an) : potentiel de revalorisation si les emplacements au sein de l’actif, les surfaces (profondeur, linéaire), et l’enseigne-mix s’y prêtent. assets.cushmanwakefield.com

• Rendement immobilier d’expertise (~4,44 %) aligné avec les yields prime observés au Luxembourg (≈4,3–4,5 %). assets.cushmanwakefield.com+1

9) Diligences documentaires : points de cohérence

• Terminologie : certains passages de la page opportunité évoquent une « dette obligataire » alors que la documentation contractuelle retient un prêt simple (financement participatif). Demander clarification écrite (cela ne change pas forcément la nature économique mais compte juridiquement).

• Occupation & loyers : 94 % / 100 % et 458 k€ / 450 k€ → exiger un état locatif daté (avec quittancement), et une attestation de non-défaut locataire à la date de décaissement.

10) Notation (★ à ★★★★★)

• Micro-localisation / accessibilité : ★★★★☆ (central, flux, transports ; image quartier à surveiller). luxtimes.lu

• Qualité/prime du produit : ★★★★☆ (rendement d’expertise aligné prime ; mix locataire perfectible selon profils). assets.cushmanwakefield.com

• Robustesse cash-flow : ★★★☆☆ (couverture positive mais peu de buffer en cas de choc/vacance).

• Sécurité juridique des sûretés : ★★★★☆ (hypothèque rang 1 + gage financier + loyers nantis ; vigilance exécution transfrontalière et nature « sous seing privé » de la caution).

• Risque de durée / sortie (refi) : ★★★☆☆ (sortie dépendante du marché du crédit ; prolongation possible à main de l’emprunteur).

• Alignement & structure : ★★☆☆☆ (apport 0 € au niveau de l’opération ; levier utilisé pour d’autres acquisitions).

• Transparence documentaire : ★★★☆☆ (bon niveau, mais quelques incohérences à clarifier).

11) Points forts / Points d’attention

Points forts

• Actif central et lisible (Gare), accessibilité excellente, vitrine commerciale.

• Sûretés structurées (hypothèque, loyers, gage financier sur titres).

• Rendement immobilier/valeur cohérent avec le marché local (prime retail LU). assets.cushmanwakefield.com

• WALT annoncé confortable (~6,9 ans).

Points d’attention

• Sortie uniquement par refinancement : aléa crédit et valeurs à l’échéance.

• Buffer de trésorerie limité en cas d’aléas locatifs (vacance/impayés).

• Caution sous seing privé (exécution/recouvrement à valider).

• Incohérences (occupation/loyers) à lever avant souscription.

12) Check-list de diligence (avant décision)

1. État locatif signé + quittancements 3-6 mois, dépôts de garantie, clauses de sortie/option.

2. Baux & annexes : indexation (Lux index), réparations/charges, travaux imposés, horaires/ouvertures.

3. Note notariée : rang 1 effectif de l’hypothèque, absence d’autres inscriptions, périmètre exact (12–18 Junck).

4. Mise en place des nantissements : loyers, comptes, titres (notifications/acceptations).

5. Caution : preuve de patrimoine net, attestations bancaires/immobilières, absence de charges, juridiction compétente.

6. Assurances (locatives/PNO) avec bénéficiaire/co-assuré correctement désigné.

7. RCS : statuts, pouvoirs de signature, PV de décision certifié, comptes 2024, dettes existantes au niveau actif/sponsor.

8. Flux & DSCR prévisionnel : scénarios vacance 5–10–15 % et taux de refinancement ±100 pb.

13) Conclusion (récapitulatif, sans incitation)

Le dossier présente un actif bien situé au cœur d’un secteur dynamique de Luxembourg-Ville, adossé à des sûretés complètes et à une valorisation en ligne avec le marché local. Le profil de risque se concentre clairement sur la sortie par refinancement (dette in fine, prolongation possible) et sur une marge de sécurité en cash-flow qui pourrait s’éroder en cas de vacance/renégociation. Plusieurs clarifications documentaires (occupation, niveau exact de loyers, terminologie « prêt » vs « obligataire ») sont indispensables avant toute décision.
À ce stade, approfondissez vos diligences (check-list ci-dessus), confrontez les hypothèses (valeur, LTV cible banquaire, scénarios de vacance), et faites-vous assister par un professionnel si nécessaire.

Pour ceux que cela intéresse une vidéo pour mieux comprendre le projet