Pas de paiement en mars sur Agrilend. C'est le cas de votre côté également? J'avais 2 projets en cours qui remboursaient régulièrement mais là rien reçu.

Remboursement partiel(60%) du projet La Muse sur Upstone,  juste àvant la date butoir 

Le solde sera donc avec retard,  mais les intérêts cours toujours,  et le retard ne devrait pas dépasser 2-3 mois

Posté par: @patrick

↑

Pas de paiement en mars sur Agrilend. C'est le cas de votre côté également? J'avais 2 projets en cours qui remboursaient régulièrement mais là rien reçu.

Pareil, les derniers mouvements sont du 22 février 2023. "Culture raisonnée de lentillons" et "Exploitation bio de vignes et d’oliviers" payaient régulièrement jusqu'ici.

J'ai "Développement d’activité de ballots de paille" dont le dernier versement date de septembre 2019. Mais toujours pas d'avis d'irrécouvrabilité en ce qui me concerne.

Hello @patrick 

j'ai reçu un réglement sur mes 2 projets en date du 05/4 : Ferme urbaine en aquaponie dans Paris

@enr Exacte également pour la ferme urbaine mais du coup sur "Ferme urbaine en aquaponie", il nous manque le versement de mars. Toi également? (d'ailleurs bon souvenir, leur saumon qu'ils nous ont envoyé était très bon)

Mais du coup je n'ai plus de versement de "Exploitation bio de vignes et d’oliviers" depuis le 22 février...

Posté par: @monta6363

↑

Bonjour à tous, on peut rajouter un retard chez raizers et immocratie sur le projet: le boulou par prestige immobilier. Aucune vente n’a été réitérée sur une division de terrains et la garantie de fiducie sûreté va être activée lundi par raizers. L’opérateur a demandé une prolongation de 6 mois du contrat obligataire mais raizers a refusé.

Merci, je n'avais pas remarqué Le Boulou en retard sur immocratie et l'activation de la fiducie fin mars, en plus j'avais mis 2k. Et par la même occasion j'ai remarqué du coup un autre projet en retard avec activation de la fiducie fin février : "Lotissement Domaine Segui Tranche 1 à Carcassonne (11)" où j'avais aussi mis 2k€, et comme par hasard c'est le même dirigeant. Quelle poisse, 2 mauvaises nouvelles dans la même journée, ça fait mal, en plus c'était des projets simples avec pas de gros risques.

@salva en effet, c’est vraiment pas de chance car ces projets ne paraissaient vraiment pas compliqués et sans travaux. Faut  peut être se méfier quand c’est trop beau… 

heureusement il y a la fiducie, c’est le gérant d’immocratie qui prend les rennes sur le dossier le boulou en concertation avec raizers. Je pense qu’on va retrouver notre mise car il y a quand même un actif derrière mais il va falloir un peu de temps. Le temps de vendre les terrains. Raizers est confiant sur l’issue favorable du boulou. Moi aussi. Hélas ce sont les risques du crowdfunding. On retombera sur nos pattes mais faut pas être pressé 

@monta6363 je suis également positionné de quelques k€ par projet sur plusieurs projets Immocratie qui sont en retard, voir en litige.

J'ai écris à Nicolas, le gérant car la communication  sur la situation  de ces projets est vraiment trop succincte.

Se pose effectivement maintenant la question de la qualité des garanties associées à ces divers projets.

Nota : il s'agit en fait d'investissements de la treso de ma boîte et j'y perds doublement car me passe aussi sous le nez une defisc qui était tributaire des PVs immocratie attendues en 2022 et reportées à 2023 ... dans le meilleur des cas.

Apparaît clairement qu'avec la hausse des taux, les projets de marchands de biens, la spécialité d'immocratie  sont plus fragilisés que ceux des promoteurs : j'y suspend jusqu'à nouvel ordre tout nouvelle ligne.

@patrick en effet, le versement de mars manque à l'appel (et le saumon était effectivement pas mal ...)

@whynot Ah bon, tu penses qu'avec la hausse des taux, les projets MdB sont plus risqués que ceux de promoteurs ? J'aurais plutôt pensé l'inverse ? Si les promoteurs font faillites (retards, inflation, chute du neuf -20%, ...)

@enr Quel saumon?

@monta6363 

C'est clair, le pire c'était 2 projets simples, rapides, rendement pas extraordinaire, et presque "safe" (division parcellaire et viabilisation de terrains), donc on se dit on met un peu plus dans ce cas là, et bim on se retrouve le bec dans l'eau. J'espère qu'avec l'union de Raizers, on puisse récupérer ce projet, un sur les 2 je serai déjà heureux.

@whynot Il parle sûrement de celui d'Alaska, s'il était pas mal 

désolé c'était trop tentant  

@salva oui, car les MDB sont généralement des toutes petites structures (parfois uni-personnelles) avec une relation bien plus tendue avec les banques que les promoteurs : 1 coup qui foire, beaucoup sont rayés de la carte.

Les promoteurs fonctionnent avec des compromis ayant des clauses suspensives très importantes, ont plusieurs projets ce qui réparti les risques, peuvent pré-vendre plus que le minimum de 50% demandés par les banques sur les projets avant de les lancer (ou pas), donc limiter le risque de baisse du marché aux lots restant à vendre et les banques peuvent, si le cas du Promoteur n'est pas trop catastrophique ré-échelonner le crédit, ....

C'est juste mon impression. Des statistiques sur la typologie des projets (MDB vs. Promoteurs) ayant des problèmes aujourd'hui donnerons une vision plus vraie de la situation.

Posté par: @whynot

↑

@enr Quel saumon?

C'etait un beau projet Agrilend : Une ferme en aquaponie au cœur de paris. Chaque prêteur a reçu du saumon. Et je confirme que le saumon était bon.

https://argent-et-salaire.com/ferme-urbaine-aquaponique-au-coeur-de-paris-agrilend-saumon-de-france/

Posté par: @whynot

↑

Apparaît clairement qu'avec la hausse des taux, les projets de marchands de biens, la spécialité d'immocratie  sont plus fragilisés que ceux des promoteurs

Je pense qu'il est risqué d'opposer MDB et Promoteur en disant que l'un ou l'autre est plus risqué. Homunity qui a axé ses projets sur la promotion, n'a pas un meilleur taux de défaut que ceux qui font du MDB .

En plus, les gros promoteurs, les plus solides, proposent souvent un taux moins élevé et peut-être parfois des garanties moindres.. Ex Taux moyen Homunity 2022 : 8,54% versus 11% chez LPB et 12,1% chez UPSTONE. Avec 2,5 à 3,5% de plus par projet, cela peut rémunérer aussi une partie du risque.

Les promoteurs sont aussi sur des durées souvent plus longues avec beaucoup de gros œuvre. Sur les MDB ont trouve aussi beaucoup de projets sans travaux : Découpe et revente. Du coup, là encore le risque n'est pas le même.

Il me parait du coup, plus logique d'être dans une analyse projet par projet plus que dans une catégorisation Promoteur / MDB

@patrick quel "risque" peut-il bien y avoir outre peut-être pouvoir investir de manière plus éclairée dans le futur  dans le fait de comparer objectivement comment résistent deux métiers de l'immobilier différents (MDB et Promoteurs) face à une conjoncture de taux en hausse, véritables "stress tests" dans ces métiers?

Sans m'y être penché de manière détaillée, j'ai l'impression que c'est la bérézina dans mon portefeuille Immocratie (projets MDB) quand tout est plus calme pour l'instant chez Anaxago et Wiseed où j'ai que des projets Promoteur.

C'est vrai que les rem. sont différentes et qu'elles sont souvent en relation au risque pris. De mon expérience, justement, les projets MDB proposent environ 2% de plus de rem. que les projets Promoteurs et parfois avec l'avantage aussi de durées plus courtes car il s'agit d'achat / revente sans contrainte de délais de travaux (ex. sorties à 12 mois).

Les plate-formes sont parfois très ciblées (Immocratie = que du MDB) mais la majorité proposent généralement des projets dans ces deux métiers. D'ailleurs, ils ont souvent 2 autres métiers :
. le capital-risque qui porte bien son nom, car ultra-risqué dans des startup (8 projets sur 10 périclitent)
. les projets ENR (que 5 à 7% de rem., mais on dors tranquille, les tarifs de rachat de l'énergie verte étant définis en amont du projet)

Comparer les plate-formes entre elles est effectivement sans grand intérêt, c'est projet par projet & leurs typologies que les choses sont intéressantes comparer ...  à moins que dans le montage même des projets d'une même catégorie, les garanties exigées en cas d'impayés des porteurs de projets varient beaucoup d'une plate-forme à une autre et qu'au final, certaines préservent mieux que d'autres le capital de leurs investisseurs grâce à elles.

Des statistiques vont bien arriver à postériori. On a souvent la mauvaise nouvelle que juste avant la date de sortie (c'est probablement pourquoi Wiseed a fini par retirer sa "météo projet" pour çà car c'était "soleil" pendant 24 mois ... puis "orage" du jour au lendemain sur la fin sur les projets difficiles. Ils y avaient vu que du feu avant et çà leur était reproché par les investisseurs) pour pouvoir analyser ce qui s'est passé sur le marché en 2023-2024-2025.

Les rémunérations risquent d'évoluer dans le futur. Si par exemple, il s'avère qu'effectivement un % bien plus élevé de projets MDB finissent par impliquer des pertes totales de capital, alors, les (environ) 2% de rem. en plus / aux Promoteurs risqueront de devoir augmenter pour mieux compenser la prise de risque encourue par les investisseurs.

Il faut savoir de quoi on parle : Si on parle de promoteurs comme Icade, Nexity, Vinci Constructions ou même Capelli, le raisonnement est parfaitement juste : Diversification des projets, relations bancaires (les banques ne prennent d'ailleurs que peu de risques), réseau commercial très étendu, soutien du groupe etc...

Je suis beaucoup plus circonspect sur les promoteurs financés par le crowdfunding, où nous ne faisons le plus souvent que compléter à un prix exorbitant les "fonds propres" demandés par les Banques, avec des garanties illusoires quand elles ne sont pas fictives; et pire encore quand nous re-finançons les dits fonds propres !

L'effet de levier recherché a l'effet pervers d'être extrêmement sensible à la conjoncture et aux incidents de parcours toujours possibles, rendant le coup du financement très vite insupportable.

Je me permettrais d'ajouter qu'une opération de promotion porte intrinséquement beaucoup plus de risques qu'une opération de MdB , et surtout sur  beaucoup plus longtemps . Est il utile de préciser qu'il s'agit de risques administratifs, financiers, et surtout techniques que le M.O. ne peut pas toujours maitriser, sans parler du risque de commercialisation des queues de programmes (appartements les moins bien placés ou les plus chers) qui conditionnent très souvent la remontée des marges.

Et pour être TRES méchant, j'ajoute que les motifs de retard invoqués font parfois sourire ou pleurer quiconque à une petite expérience de la conduite d'une opération immobilière : je m'explique : Ou les PF se laissent raconter n'importe quoi, ou c'est réellement n'importe quoi qui est survenu et alors le M.O. ferait mieux de changer de métier.

Les MdB ont bien sûr les travers que vous évoquez, qui sont d'ailleurs rémunérés par le delta de rendement souligné, et je me garde bien d'une confiance aveugle;

Mais aujourd’hui, dans la conjoncture que nous connaissons et à cause de celle-ci, des projets courts, avec de bons fonds propres, peu de travaux et une marge confortable me semblent présenter moins de risques . C'est en tout cas ce que je constate personnellement sur les 150 projets que j'ai en portefeuille.

Ce ne sont bien sûr que généralités qu'il faut apprécier projet par projet.

Et pour le reste, qui vivra verra  

@serge-b merci, comme vous dites qui vivra verra, et j'espère qu'une analyse un peu poussée des défauts en remboursement du capital et nullité des garanties (j'ai vu des gens s'énerver sur des retards, ils m'importent peu tant que le rembouserement même négocié avec moins de rem. qu'initialement prévu survient) permettra mieux filtrer les projets dans lesquels on investira dans le futur.

Joyeuses pâques à tous.

Posté par: @whynot

↑

@patrick quel "risque" peut-il bien y avoir outre peut-être pouvoir investir de manière plus éclairée dans le futur  dans le fait de comparer objectivement comment résistent deux métiers de l'immobilier différents (MDB et Promoteurs) face à une conjoncture de taux en hausse, véritables "stress tests" dans ces métiers?

Non aucun risque. J'aime beaucoup les stats et si on peut avoir des stats je suis preneur. Après, la problématique, c'est d'avoir de vrai stats exhaustives et ça c'est compliqué voir impossible je pense. On va tous plus ou moins être sur une forme de ressenti par rapport à nos propres expériences. 

Si on regarde le baromètres des taux de défaut sur l'immobilier (qui n'est pas parfait car de nombreux biais peuvent le fausser), à part Immocratie dont les défauts sont très élevés, les 10 premières plateformes se tiennent sans un mouchoir de poche. Et seules 2 plateformes affichent un taux de pertes. Et comme, on le sait aussi il faudra attendre des années, pour constater les pertes des projets de 2021 à 2023. Donc du coup, les stats d'aujourd'hui donneront je pense pas beaucoup d'information sur les risques Promoteurs versus MDB.

Posté par: @whynot

↑

@serge-b merci, comme vous dites qui vivra verra, et j'espère qu'une analyse un peu poussée des défauts en remboursement du capital et nullité des garanties (j'ai vu des gens s'énerver sur des retards, ils m'importent peu tant que le rembouserement même négocié avec moins de rem. qu'initialement prévu survient) permettra mieux filtrer les projets dans lesquels on investira dans le futur.

Joyeuses pâques à tous.

Oui, pareil, le retard peu importe et même les intérêts, le principal c'est de récupérer le plus possible son capital voir la totalité. Après c'est plus simple j'imagine pour une personne qui fait du CF depuis des années et des années, qui a cumulé beaucoup de bénéfices contrairement à des personnes comme moi qui ont commencé à peine il y a 2 ans et qui n'ont pas une large avance pour amortir des pertes éventuelles malheureusement et qui se retrouveront vite déficitaire. 

Mais c'est vrai comme me demande mon collègue, qui me voit faire des projets CF au boulot :D, "les rendements ont du augmentés avec l'inflation, les taux à la hausse, + de risques, t'as du 13/14/15 % ? " ben je lui réponds par une voix fluette : "non c'est toujours pareil". Mais il a pas tord, les risques ont bel et bien augmenté et les taux devraient suivre, sauf que ce n'est pas le cas, on a toujours du 10, 11% max.

Posté par: @salva

↑

Après c'est plus simple j'imagine pour une personne qui fait du CF depuis des années et des années, qui a cumulé beaucoup de bénéfices contrairement à des personnes comme moi qui ont commencé à peine il y a 2 ans et qui n'ont pas une large avance pour amortir des pertes éventuelles malheureusement et qui se retrouveront vite déficitaire. 

Déficitaire, tu es je trouve très pessimiste. Ok les retards augmentent, la conjoncture est plus compliquée mais pour l'instant, si suffisamment diversifié, il me parait un peu rapide de dire que l'on va perdre de l'argent.

Posté par: @salva

↑

Mais c'est vrai comme me demande mon collègue, qui me voit faire des projets CF au boulot :D, "les rendements ont du augmentés avec l'inflation, les taux à la hausse, + de risques, t'as du 13/14/15 % ? " ben je lui réponds par une voix fluette : "non c'est toujours pareil". Mais il a pas tord, les risques ont bel et bien augmenté et les taux devraient suivre, sauf que ce n'est pas le cas, on a toujours du 10, 11% max.

Dépend des plateformes, je vois des augmentation du taux moyen sur plusieurs plateformes type : Raizers, homunity, LPB offre 1,1% de plus avec le code bonus, Baltis, Koregraf,...

Après non pas du 13 à 15% mais au dessus de 10 à 11% devient de plus en plus courant. 

Après pour équilibrer, tu peux aussi aller sur les ENR. Je viens de voir passer des projets à 7% sur 12 mois. Cela devient une alternative. Y a eu une vrai augmentation des taux sur les ENR depuis quelques mois.

1. Nouveau projet en retard chez Pretup, depuis ce mois ci Valfer en retard de paiement. 
2. Dommage cette plate forme est intéressante mais de nombreux retards ou défauts 

@jgc Je l'ai aussi celui-là...pas un seul paiement effectué 

Yes j'ai aussi ce retard dans mon portefeuille. Après pour l'instant j'ai uniquement 2 projets en retards sur les 60 que j'ai réalisé, ça reste acceptable.