Portefeuille Dom

Bonsoir @dominique68,

Merci pour le partage. Toujours intéressant de voir comment chacun gère son portefeuille.

Bonne diversification de plateforme tout d'abord! Je crois que tu as choisis celles qui à ce jour ont parmi les meilleurs résultats. Manque peut être juste Credit.fr qui pour l'instant montre de bons résultats, un volume de projet intéressant et un taux de défaut maîtrisé. Mais bon gérer 5 plateformes est suffisamment chronophage en rajouter une 6ème n'est pas forcément nécessaire.

Je vois que tu as fais 2 calculs pour le taux d'exposition? Est ce pour te rassurer? 😉 Au final ton risque correspond bien à celui pris à la fois sur les prêts et les obligations...

Je n'ai pas compris pourquoi tu indiques que tu vas baisser la somme investie chaque mois du fait de taux trop bas chez LENDIX? 6,5% en 2018 me parait tout sauf un taux bas! J'imagine que c'est en comparaison avec les 10% de WISEED, ou les 8,5% des Entreprêteurs mais le taux n'est pas le seul critère du rendement final de ton portefeuille. Faut aussi regarder le taux de défaut, le volume de projet, et la réactivité des plateformes entre le moment où l'on prête et le moment le contrat démarre : Voir article sur la réactivité des plateformes. Il y aussi celles qui proposent des assurances prêteurs qui permettent en cas de défaut de réduire fortement le montant global du défaut,... Bref faut toujours regarder les choses dans leur globalité.

T'es tu fixé un objectif pour 2018 ? D'autres plateformes en vues? Montant global investi?

Moi j'ai 3 plateformes pour environ 8000€ lendix, crédit.fr et unilend. Je diminue lendix en proportion des autres plateformes car les prêt intéressants (taux moyen et durée courtes) sont finis en quelques minutes.

@mkrok C'est vrai que la durée moyenne de LENDIX est relativement importante : 49 mois sur les 158 projets sur lesquels nous avons participé. Nous avons seulement

• 70 projets <= 36 mois
• et 24 <= 24 mois

Si vous cherchez des durées courtes nous vous suggérons

• WISEED IMMOBILIER (nous avons une moyenne de 19,9 mois pour 9,91%)
• PRETUP (nous avons une moyenne de 28,4 mois pour 8,29%) + Bonus parrainage (voir en colonne de droite)

Vous investissez depuis combien de temps dans le CrowdLending?

Bonjour Patrick,

les deux taux d’expositions sont plus là pour me rassurer effectivement, mais j'aime aussi garder un œil sur chaque type d'investissement. (c'est personnel)

Lendix est pour moi la plateforme en qui j'ai le plus confiance.
J'ai peur qu'avec un nouveau système de notation, qui élargie leur barème de taux à la baisses 2,5% à 9,9%, un nombre de plus en plus important de prêteurs, cela va devenir compliqué d'avoir le temps de prêter sur les projets a ( haut taux ) avec un minimum d'analyse.
Hier un projet à 9% est partie en 18 minutes, faut être rapide et y aller les yeux fermé.

C'est donc une des raisons, qui va me faire diminuer mes investissements chez Lendix.

L'autre des raisons, est que je compte investir un peux plus sur des projets plus court pendant une période de 2 ans. L'objectif est d'augmenter mes mensualités et pouvoir réinvestir au plus vite.
Même si je compte continué à prêter sur Lendix, se sera principalement sur des projets A+, A et B+ et des des périodes de 60 à 84 mois.(histoire de gagner un peux quelque chose quand même)

Mon objectif pour 2018, est d'arriver à 3500 euros d'investissement au total.
Baisser le taux d'exposition et limiter les défauts (mais ça c'est plus compliqué 😉 ).

Je suit Solylend depuis quelques semaines, les projets me plaisent beaucoup, mais avec les entreprêteurs qui mettent déjà beaucoup de temps à clore les projets, je ne veux pas rajouter un plateforme où l'argent dort assez longtemps.

Crédit.fr à un minimum de 50 euros d'entrée, c'est ça qui me pose problème.
J'y serai déjà aller mais je me suis fixé des règles. ( c'est encore personnel )

A oui Bonne année 2018!! <span style="font-size: 8pt;">(j'ai oublié)</span>

J'aime ta rigueur! C'est bien de se tenir à ses objectifs et ne pas se laisser détourner. Je pense qu'avec les 5 plateformes que tu as choisi tu auras déjà un bon choix de projets et rien ne t’empêche en cours de route de virer des fonds d'une plateforme à l'autre si tu penses que certaines ne sont pas assez réactives ou que certaines n'offrent pas suffisamment de projets répondant à tes critères.

En tout cas je vois que tu as déjà une bonne vision du marché et des avantages et inconvénients de chaque plateforme : Celles qui sont rapides à clôturer, celles qui clôturent trop lentement, celles qui ont des tickets d'entrés trop élevés, celles dont les durées sont trop longues,...

Attention effectivement à l'argent qui dort. C'est toujours bien d'essayer de réinvestir rapidement. Au début je passais pas mal de temps à choisir mes projets mais avec le temps je me rends compte que le réinvestissement chaque mois du capital et intérêts est assez chronophage et qu'au final les projets qui arrivent en défaut ne sont pas forcément ceux qui sont le plus mal noté,... Bolden et Pretup ont des robots d'investissement. Je ne sais pas si tu les utilisent où pas. C'est parfois utile quand on manque de temps et que l'on ne souhaite pas rater un projet dans ses critères.

N'hésite pas à partager dans le temps ton expérience! Bonne soirée à toi

Je suis complètement d'accord avec Dominique.

Lendix est une super plateforme mais malheureusement il existe des points négatifs.

Les prêt à taux fort et à durée faible partent trop vite.
Les entreprises stables qui ont eu un pret à taux fort, rachèteront leur prêt. Il ne restera que les prêts 'dangereux'.

Personnellement c'est sur Lendix que j'ai eu mes deux seules pertes avérées.

Au final regarder le contenu des descriptions ne sert à rien.

REgardez l'example ETAP:

6,50 % par an
MONTANT DU PRÊT 300 000 €
DURÉE DU PRÊT 60 mois

SCORE GENERAL B

RENTABILITÉ C
ÉQUILIBRE BILAN A
HISTORIQUE DE LA SOCIÉTÉ A

Avis de Lendix

{quote}
Avec un chiffre d'affaires de 3 987 899 € en 2015 réalisé sur une base de clients récurrents, la société a un excellent historique de performance en termes d'activité combiné à une rentabilité opérationnelle à deux chiffres.
{quote}

Plaf au bout de 14 mois c'est le crash...

Nous ne sommes pas des analystes et nous n'avons pas la main sur la situation réelle de la société.

Le conseil principal est la diversification maximale avec un réinvestissement direct.

Unilend a aussi un robot d'investissement et il est plutôt pas mal.

PS : désolé pour la présentation mais chez moi l'éditeur de texte avancé ne fonctionne pas.

@mkrok Pour ma part sur les 3 derniers mois j'arrive en général à participer à une quinzaine de projets sur LENDIX. Je vous conseil vivement d'avoir l'application installée sur votre smartphone, ce qui permet d'être assez réactif lors de la publication d'un nouveau projet.

Vitesse de Clôture des projets 

En fait la problématique des projets qui vont vite chez LENDIX n'est pas tant lié à la durée, mais surtout au montant global.

• Quand on a un projet type "Editions Clouet" qui emprunt 52k€ sur 12 mois, c'est sûr que ça va partir très vite dans la mesure où LENDIX participe déjà à hauteur de 50% puis il reste donc 26k€ pour nous.
• En revanche quand "Group SFIT" emprunte 1 Million d'euros sur 24 mois, le projet reste disponible pendant 3 jours.

Projets remboursés par anticipation 

Pour ma part je trouve que c'est tout bénèfice pour nous ! Un projet à taux fort qui est remboursé rapidement c'est plusieurs avantages pour nous :

1. Certains projets (hors ceux dont le remboursement anticipé est prévu à l'avance : Offre Prêt relais flexible de LENDIX) bénéficie d'une prime de 2% pour les prêteurs
2. L'échéancier de remboursement fait qu'en début de prêt les emprunteurs remboursent principalement les intérêts avant le capital puis cela s'inverse au fur et à mesure du temps. Donc au final, si l'emprunteur décide de rembourser au bout de 18 mois au lieu de 48 par exemple alors nous aurons touché plus d'intérêt que si l'entreprise avait directement fait un prêt de 18 mois.

Taux de défaut et niveau de risque :

Pour ma part n'ai qu'1 seul projet en défaut sur LENDIX sur 158. C'est un très bon score. Donc si on diversifie bien normalement pas de vrais problème. Dans le baromètre des taux de défaut LENDIX se classe en 3ème position sur le taux de défaut en montant.

Sur les 175 projets j'en ai 37 noté C avec un taux moyen de 8,3% (fourchette de 7 à 9,5%). Aucun de ces prêts n'est à ce jour en défaut.

Mon seul projet en défaut sur LENDIX est noté B.

Au final même si c'est un peu tôt pour en tirer des conclusions, pour l'instant pas trop de corrélation entre niveau de risque et défaut.

Ce que j'en conclu :

Oui on est tous d'accord il y a pénurie de projet car même si chaque année le nombre de projets augmente, le nombre d'investisseurs augmente plus vite.

Oui LENDIX a des taux moyens inférieurs aux autres plateformes mais ils ont un volume important de projet, propose de la diversifications sur plusieurs pays, et ont un taux de défaut parmi les meilleurs.

Je pense donc qu'il faut tout simplement continuer à diversifier sur minimum 3 ou 4 plateformes afin de bénéficier des avantages de chacune des plateformes et faire un mix entre des plateformes qui proposent des taux plus ou moins important sur des durées plus ou moins longues. Au final c'est un peu comme en bourse : On investi rarement que sur des potentielles pépites mais un mix entre des actions refuges et des actions à potentiel.  Le cas typique est par exemple LENDOSPHERE qui propose des taux très inférieurs aux autres plateformes (moyenne de 4,5%) sur des durées plutôt longues (44 mois) : Cela ne les a pas empêcher de finir l'année en 3ème position sur le montant collecté car beaucoup estime que le risque est moindre en plus du fait de participer à des projets lié à l'environnement. J'ai pour ma part une part de mon portefeuille chez LENDOSPHERE, car je pense que cela contribue à la bonne diversification de mon portefeuille. Si j'étais que dans une optique de taux forts sur une durée courte, j'investirais 100% de mon portefeuille sur WISEED Immobilier.

PS @mkrok : pour l'éditeur avancé si tu es sur PC essaye de recharger la page avec un CTRL F5. Cela résoudra peut être le soucis.

Je suis globalement d'accord avec vous.

Je voulais simplement souligner qu'il n'est pas vraiment nécessaire d'approfondir l'étude comptable de l'entreprise. Il vaut mieux mécaniquement répartir les risques.

Pour l'application, c'est marrant mais j'aurais dis l'inverse. Pour ma part les mails (gmail) arrivaientt beaucoup plus vite et je suis à 90% de mon temps sur l'ordinateur donc j'ai abandonné l'application.

Maintenant a voir si cela s'est amélioré.

Je ne sais pas encore si j'investis dans WISEED immobilier ou si je pars sur de l'immobilier pur et dur (pour bénéficier de l'effet de levier) en tout cas ce serait ma prochaine cible.

Pour l'éditeur j'ai effacé mon cache et ça a fonctionné.

Suis totalement d'accord pour le non approfondissement de l'étude comptable. D'ailleurs c'est le boulot de la plateforme de le faire, c'est leur métier pas le mien en tout cas et s'il le font mal de manière répété un jour ou l'autre cela aura un impact sur leur crédibilité.

Pour l'application oui c'est vrai parfois un peu de retard mais utile quand on est pas devant l'ordinateur. Du coup ça m'arrive régulièrement de prêter sur un projet en marchant dans la rue, en faisant mes courses ou autre situation.

Pour ma part j'ai abandonné  l'immobilier après 15 ans d'investissement locatif. Même si j'ai pu réaliser une opération très rentable qui m'a permis d'acquérir un petit appart sans mettre 1 seul euro, c'est trop de boulot opérationnel à gérer. Entre les locataires qui payent pas, les normes qui évoluent rapidement, les locataires qui n'entretiennent pas et vous laisse l'appartement dans un salle état, les squats entre 2 locations.... Même en prenant une assurance Loyer impayé et en travaillant avec une agence en charge de gérer le quotidien, je me suis retrouvé à devoir faire un procès à l'agence parce qu'elle n'avait pas suivi la procédure et que l'assurance ne voulait pas payer les loyers en retard. Même ma mère qui a une petite maison dans un village de Provence, sa locataire qui n'a jamais voulu payé a mis le feu à la maison en partant....

Toutes les études qui parlent des rendements locatifs dans les divers régions, parlent rarement d'un rendement Net de fiscalité et Net de tous les travaux, mises aux normes qu'il faut réaliser dans le temps. Et quant à l'effet de levier à la revente, c'est vrai que quand on achetait il y a 20 / 30 ans c'était quasi systématique... Aujourd'hui c'est un peu moins vrai.

Du coup c'est vrai que j'apprécie le côté dématérialisé de l'investissement immobilier type Wiseed.

C'est bon d'avoir un avis comme celui ci même si cela dépasse le cadre de ce sujet.

Pour ma part, je veux faire une dernière opération : investir dans un immeuble pour répartir ce genre de risque tout en concentrant les efforts "opérationnels" sur un seul bien.

Quand je parle de levier, je parle de levier sur l'investissement et non pas à la revente, on investit avec l'argent de la banque et les locataires remboursent le crédit.

Cela dit,  je continuerai investir dans le crowdlending.

Si tu prévois d'acheter un immeuble je pense qu'il faut que tu prévois d'avoir beaucoup de temps libre.... Cela sera très chronophage je pense opérationnellement, administrativement, juridiquement. Après si cela devient ton second métier pourquoi pas....

Attention en terme de diversification : Avoir 1 immeuble est un bon choix pour le côté opérationnel mais en terme de diversification pas forcément... Si tu gardes l'immeuble 30 ans par exemple, le quartier peut fortement changer en 30 ans. Là du coup c'est un peu quitte ou double : La valorisation d'un quartier peut fortement évoluer dans un sens ou un autre.

Ensuite en cas de problème (incendie, pb gaz, grosse fuite de la toiture,....) : En ayant tous tes appartements dans un seul immeuble, ils seront potentiellement tous impactés simultanément ce qui peut entraîner ta chute si tu n'as pas les reins solides....

Bonsoir,

je rejoins Patrick sur le fait que cela peux revenir très chère.
Je suis aussi propriétaire d'un petit appartement en location, et les imprévus sont fréquents.
La différence est que l'appartement se trouve en copropriété, et que les décisions sont votés par le syndic, donc pas dans le même cas que mkrok.
Niveau gestion, j'ai de la chance, puisque le même locataire occupe le logement depuis le début.
Cela peux vite devenir compliqué, comme la précisée Patrick, si tous les 3,4,ou 6 mois le locataire change.

En tout cas je m'arrête à ça, (ce qui est déjà pas mal) car les ennuies peuvent très vite arriver de manière boule de neige.

Mais chaque vision, motivation et objectifs sont différents et je te souhaite de réussir ton projet.

Le problème aujourd’hui c’est que d’un côté il y a énormément de Propriétaires qui abusent (ex les marchand de sommeil) et de l’autre il y a beaucoup de locataires qui connaissent parfaitement les lois qui les protège et qui arrivent à régulièrement s’en sortir sans payer soit leurs loyers soit les dégâts occasionnés. Chaque fois que j’aborde l’immobilier locatif autour de moi je n’ai que des mauvais retour d’expérience : Encore il y a 1 mois 2 amis parisiens : 1 a vu son appartement rendu dans un piteux état suite à 3 ans de location, et l’autre également mais suite à une location RBNB d’une semaine. Je pense que quand on fait de la location, il faut être très solide financièrement et pouvoir gérer d’important décalage de trésorerie. En 15 ans de location, j’ai dû plusieurs fois avancer 1 an de loyer et de charges.

Merci pour vos avis.

Effectivement il y a des risques et la vrai difficulté est de minimiser ces risques.

Un immeuble avec une distribution des types de logements variée permet de réduire ces risques, d'ou mon interet.

Après, les débats à ce sujets sont connus et chacun doit se forger son avis.

Le plus important pour moi sera de protéger ma résidence principale en cas de souci.

On sent que vous avez déjà réfléchit les choses depuis pas mal de temps! Lancement de l'achat de l'immeuble prévu en 2018?

Les faits Marquants du Mois :

– 180 € supplémentaires de prêté

– 1 nouveau projet terminé

– 8 nouveaux projets

- Remboursement partiel du prêt en défaut

Date du premier prêt : Avril 2017

Nombre de plateforme où l’on a investi : 5

Nombre de projets  : 67 (+8)

Montant total investi : 1490€

Montant prêté : 1660€ (+180€)

Rendement à terme estimé : 11,47%

Rendement moyen brut par projet : 7,42%

Durée moyenne d’investissement : 33,5 mois (+2,8)

Intérêts perçus et à percevoir : 147,56€

Intérêts déjà perçu : 36,88

Nombre de prêt en défaut > 60 jours : 1 (=) remboursement aléatoire

Taux de défaut en nombre : 1,49%

Taux de défaut en montant : 0,67%

Perte potentiels sur défaut de plus de 60 jours : 0

Diversification du portefeuille :  Exposition maximale : 7,35% (-1,11%),

Nombre de projets arrivé à terme : 3(+1)

Échéances mensuelles : 41 € (+4€)

Petit erreur de ma part lors du calcul de mon rendement du mois dernier. Je l'ai rectifier ce moi-ci.

Deux prêt ne sont pas encore financés mais je les ai tout de même inclut dans le bilan.

Tous mes objectifs sont atteint, sauf celui de réduire la durée.

Merci à vous @dominique68 pour la mise à jour.

Votre défaut est sur quelle plateforme?

Pourquoi avoir comme objectif de baisser la durée moyenne?

Bonjour Patrick,

Le défaut se trouve sur Bolden (les écuries st Cast).

Une régularisation du mois de Novembre ainsi que  Décembre, à été effectuée. Donc je le maintiens en défaut, car janvier n'est pas régularisé.

L'objectif en tant que tel, n'est pas de réduire la durée moyenne de prêt, mais sa conséquence, qui  fait augmenter  ma capacité de réinvestissement.

Étant donné que je limite les apports à 20 euros par prêt et une moyenne de 150 euros par mois, je n'ai plus que, (réduire la durée moyenne) qui automatiquement feront augmenter  mes échéances mensuels.

A priori du coup tu n'as même plus à l'afficher en défaut. Les taux de défaut affichés par les plateformes sont des retards de plus de 60 jours. Tu peux donc ré-afficher un taux de défaut vierge!

Mais bon je comprends c'est un projet à surveiller !

Réduire la durée effectivement permet d'augmenter un peu les mensualités et donc de réinvestir plus vite.  Après parfois au sein d'une même plateforme un placement cours peut être moins rémunérer qu'un placement long. En tout cas toujours bravo pour ta rigueur et c'est le plus important