🔴 Crowdfunding : le chant du cygne ? 🔴

En une dizaine d’années, le crowdfunding a connu un succès étourdissant avec près de 4,5 Mds€ levés, dont pas moins de 1,2 Md€ en 2022, année record.

Cependant, depuis quelques mois, on assiste à 2 constats : ↗️ des retards des remboursements des dettes obligataires et/ou des défauts des opérateurs. ↘️ de la qualité des nouvelles opportunités d’investissement proposées par les plateformes. De plus en plus d’opérateurs connaissent des tensions de trésorerie en raison du fort ralentissement du marché immobilier. Et malheureusement pour nombre d’entre eux, la situation ne risque pas de s’arranger, car de nombreux emprunts obligataires arrivent à terme d’ici mi-2024. Cela concerne majoritairement des opérations qui ont acheté en 2021-2022, soit avant le rallye de la ↗️ des taux bancaires.

Et c’est bien là le problème, car la majorité de ces opérations ont été négociées sur des valeurs en haut de cycle, avec la promesse que le marché immobilier continuerait de monter. Mais 18 à 24 mois plus tard, ces opérateurs sont au pied du mur, collés avec des opérations qui peinent à se vendre et impacter par la hausse de leurs dettes bancaires à taux variables. On ajoute à cela la hausse des coûts travaux… Et là, c’est la 💩 ! Il suffit de regarder les nombres d’opérations qui font l’objet d’une prorogation de durée !

Mais ce qui est le plus frappant, c’est la hausse spectaculaire des opérateurs qui font l’objet d’une procédure collective afin de geler le remboursement des dettes en espérant que l'orage qui se secoue le marché immo va passer. Pendant ce temps, les PF peinent à lever aussi facilement qu’il y a quelques mois. De plus, les prêteurs semblent lever le pied, car il faut dire qu’on voit pas mal de dossiers bien pourris avec des refinancements de marges futures (pour certains, on frôle le Ponzi), des opérations avec des valeurs de sorties délirantes et des taux proposés qui sont quasi identiques à ceux proposés il y a 18 mois quand des produits d'épargne sans trop de risques ne rapportaient rien.

Il y a de quoi fuir ! Par conséquent, les PF risquent de se retrouver avec un double problème.

Une ↘️ de leur CA en raison de la diminution des levées (les PF se rémunèrent sur le montant levé) et une ↗️ de leurs frais de back office, car elles devront gérer de plus en plus de litiges entre opérateurs et prêteurs. Et assurer un service après-vente avec une ↗️ substantielle des frais juridiques n’était pas forcément intégré dans le business model initial. Est-ce que cela annonce la fin du crowdfunding immobilier ?

Personnellement, je ne pense pas, car le CF apporte une vraie solution, mais le secteur va sans doute connaitre une concentration des acteurs afin de mutualiser les coûts de structure mais aussi en s’adossant à de puissants actionnaires financiers avec des réseaux de distribution. Seriez-vous encore prêt à investir dans le CF ?