Transverse Rendement et structure de remboursement
TRI (taux de rentabilité interne)
Également appelé : taux de rentabilité interne, taux de rendement interne, IRR
Définition
Le taux de rentabilité interne (TRI) est le taux annuel qui rend équivalents, à la date d’aujourd’hui, tout l’argent versé et tout l’argent reçu sur un investissement. Contrairement à un taux facial, il intègre les dates : un même gain rapporte davantage s’il arrive plus tôt.
Ce que le TRI mesure que le taux affiché ignore
Un taux facial dit combien rapporte un capital sur un an. Le TRI dit combien rapporte réellement une séquence de flux, avec leurs dates. Trois éléments que le taux facial ne voit pas et que le TRI intègre :
- Le moment des encaissements. 100 € reçus au bout de six mois ne valent pas 100 € reçus au bout de deux ans.
- Les retards. Un projet à 10 % remboursé avec neuf mois de retard n’a pas produit 10 % par an : son TRI est mécaniquement plus faible.
- Le capital inemployé. Si l’argent dort entre deux projets, le TRI du portefeuille chute alors même que chaque projet a tenu son taux.
C’est pour cette raison que le TRI est la seule mesure honnête d’une performance de portefeuille — et la moins souvent mise en avant sur les pages commerciales.
Comment le calculer soi-même
Le TRI est le taux qui annule la valeur actuelle nette de la séquence de flux : la somme de chaque flux divisé par (1 + TRI) puissance la durée écoulée doit valoir zéro. Il n’existe pas de formule directe — le taux se cherche par itération, ce que fait n’importe quel tableur.
En pratique, deux fonctions suffisent. TRI lorsque les flux sont réguliers, période par période. TRI.PAIEMENTS — équivalent de XIRR — lorsque les flux tombent à des dates quelconques, ce qui est presque toujours le cas dans la vraie vie : deux colonnes, les dates et les montants (négatifs pour les versements, positifs pour les encaissements), et le tableur renvoie le taux annualisé.
En crowdfunding : le TRI d’un portefeuille
Appliqué à un portefeuille de financement participatif, le TRI répond à la seule question qui compte : « qu’est-ce que mon argent a rapporté, en tenant compte de tout ? » Il incorpore automatiquement les retards, les prorogations, les défauts, les remboursements partiels et les périodes où le capital n’était pas investi.
L’écart avec la moyenne des taux affichés est souvent instructif : un portefeuille dont les projets affichaient 9,8 % en moyenne peut présenter un TRI réel sensiblement inférieur, sans qu’aucun projet n’ait fait défaut — les seuls retards et temps morts suffisent.
En SCPI : un indicateur normé sur longue période
Côté pierre-papier, le TRI est publié par les sociétés de gestion sur des horizons standardisés, généralement cinq, dix, quinze ou vingt ans. Il intègre le prix d’achat de la part frais compris, tous les revenus distribués sur la période, et la valeur de retrait à la fin.
C’est le seul indicateur SCPI qui réunit les deux moitiés de la performance : la distribution annuelle et l’évolution du prix de la part. Une SCPI qui distribue généreusement tout en voyant son prix baisser peut afficher un taux de distribution flatteur et un TRI décevant.
Le même projet, deux TRI très différents
Un investisseur place 10 000 € sur une obligation à 10 % par an, remboursement in fine annoncé à 24 mois.
| Scénario | Flux | Gain total | TRI approché |
|---|---|---|---|
| Remboursement à l’heure (24 mois) | −10 000 € puis +12 000 € | 2 000 € | ≈ 9,5 % |
| Prorogation de 9 mois, intérêts servis au taux prévu | −10 000 € puis +12 750 € à 33 mois | 2 750 € | ≈ 9,3 % |
| Prorogation de 9 mois SANS intérêts complémentaires | −10 000 € puis +12 000 € à 33 mois | 2 000 € | ≈ 6,8 % |
Le troisième scénario est le plus fréquent en pratique, et il est celui que le taux facial masque totalement : le projet a bien « rapporté 10 % », mais l’investisseur a obtenu un rendement annuel d’environ 6,8 %. La différence tient uniquement au calendrier.
Sur un portefeuille où ce type de décalage touche la moitié des lignes, l’écart entre taux moyen affiché et TRI réel devient l’essentiel de la performance.
Exemple pédagogique construit pour illustrer le mécanisme. Les montants et les taux sont fictifs : ils ne préjugent d'aucune opération réelle et ne constituent pas une simulation de rendement.
Ce qu'il faut retenir
- Le TRI intègre les dates : c’est ce qui le distingue d’un taux facial.
- Un retard sans intérêts complémentaires détruit du rendement sans produire aucun défaut.
- Sur un portefeuille, le TRI capte aussi le capital inemployé entre deux projets.
- En SCPI, le TRI est le seul indicateur qui réunit distribution et évolution du prix de part.
- Deux fonctions de tableur suffisent : TRI pour des flux réguliers, TRI.PAIEMENTS pour des dates quelconques.
Les notions liées
Ces entrées appartiennent au même champ que « TRI (taux de rentabilité interne) » (famille « Rendement et structure de remboursement »). Les lire ensemble évite le contresens le plus fréquent : prendre un mot pour un autre.
Pour aller plus loin
- Le portefeuille pédagogique Argent & Salaire Un portefeuille réel suivi depuis plus de dix ans, avec ses rendements constatés.
- La grille d’indicateurs de performance La formule de TRI retenue par la place et son exemple calculé.
- Le baromètre des taux et des durées Les taux affichés, à confronter au rendement réel.
- Le détail des projets du portefeuille Toutes les lignes, leurs dates, leurs taux et leurs durées.
- Le classement des meilleurs rendements Les rendements publiés par les plateformes qui les publient encore.
Questions fréquentes sur « TRI (taux de rentabilité interne) »
Le taux affiché est une promesse contractuelle : tant de pourcents par an sur le capital prêté. Le TRI est un constat a posteriori : ce que l’argent a réellement rapporté compte tenu des dates d’encaissement effectives. Les deux coïncident uniquement si tout se déroule exactement comme prévu et si le capital est réinvesti sans délai — ce qui n’arrive jamais dans un portefeuille réel.
Cela dépend entièrement de la période, de la composition du portefeuille et du niveau de risque accepté. Un TRI net constaté proche du taux moyen affiché signifie surtout que le portefeuille n’a connu ni retard significatif ni défaut — ce qui, sur les millésimes récents du crowdfunding immobilier, est devenu rare. La bonne comparaison n’est pas avec un chiffre absolu mais avec le TRI d’un portefeuille comparable sur la même période.
Non, ce sont deux mesures de nature différente. Le taux de distribution est annuel et ne regarde que les revenus versés. Le TRI est pluriannuel et intègre en plus les frais d’entrée, l’évolution du prix de part et la valeur de sortie. Un écart important entre les deux signale que le prix de part a évolué de manière significative — à la hausse ou à la baisse — sur la période observée.
Non. « TRI (taux de rentabilité interne) » décrit un mécanisme général ; sa portée exacte dépend de la rédaction du contrat, du règlement ou de la note d'information de l'opération concernée. Deux acteurs peuvent employer le même terme pour des engagements sensiblement différents. Cette entrée sert à poser les bonnes questions, pas à remplacer la documentation, qui seule fait foi.
Dans nos baromètres, alimentés par les indicateurs publiés par les plateformes elles-mêmes : taux de défaut et de perte, taux et durées, montants financés. Le classement des plateformes les agrège avec les évaluations de la communauté d'investisseurs.
Le 29 juillet 2026. Les entrées du lexique sont révisées à chaque évolution du texte ou de la pratique qu'elles décrivent, et les repères chiffrés qu'elles affichent portent leur propre date d'arrêté, distincte de celle de la définition.
Dans le lexique complet, qui regroupe l'ensemble des entrées par famille — fondamentaux, montage, sûretés, rendement, défaut, réglementation, SCPI, fiscalité et liquidité — avec une recherche par mot-clé.