Lancement STREAL On fait le point avec Louis Dutheil

A&$ : Pouvez-vous nous présenter en quelques mots STREAL, son équipe et qu’est-ce qui distingue STREAL des autres plateformes en immobilier fractionné ?

LOUIS DUTHEIL : La mission de Streal est de rendre accessible l’investissement dans l’immobilier locatif de grande qualité et dans les opérations historiquement réservées aux professionnels.

Nous voulons permettre d’investir actif par actif, pour un montant d’investissement libre, et ainsi permettre à nos membres de bâtir leur patrimoine en maitrisant leur stratégie.

L’équipe de Streal est composée de 6 professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine, forts de 15 ans d’expérience. Les associés de Streal ont développé une expertise du financement obligataire et de l’investissement immobilier, assurant notamment la gestion d’une foncière privée, ayant déployé pour 400 millions d’euros d’investissements à Paris.

Streal se distingue des autres plateformes par les actifs proposés et sa thèse d’investissement, nous voulons proposer aux membres des actifs de grande qualité, dans des localisations prisées, positionnés sur les usages les plus performants comme la location courte durée.

A&$ : Quel typologie de biens souhaitez-vous proposer en financement ?

Streal Immobilier fractionné

LOUIS DUTHEIL : Nous ciblons aujourd’hui principalement l’immobilier commercial, pour son potentiel de rendement pour nos investisseurs. Notre thèse d’investissement est symbolisée par notre première opération disponible sur la plateforme :

 

• Actif de grande qualité: nous sélectionnons des actifs prime, rénové, sans travaux à prévoir. Dans le contexte actuel, nous avons une attention particulière pour les fondamentaux du sous-jacent et le potentiel de valorisation du bien.
• Localisation prisée: les actifs proposés sont localisés dans des quartiers recherchés par les investisseurs, ayant montré une stabilité et une appréciation des prix sur les dernières années.
• Potentiel de rendement : nous voulons proposer un rendement reversé cible (net de frais) supérieur à 6% à nos membres pour toutes les opérations à venir. A Paris, cela nous invite à nous tourner vers l’immobilier commercial et cibler différents types d’actifs (appartements en location courte durée, commerces, bureaux flexibles et partagés).

A&$ : Pouvez-vous nous donner quelques chiffres : ticket d’entrée, durée d’investissement, niveau de rentabilité escompté (loyer + revente), frais, délais avant de toucher ses premiers revenus ?

LOUIS DUTHEIL :

• Ticket d’entrée: 100€
• Durée d’investissement: 7 ans de détention cible avec la possibilité de prolonger l’opération.
• Rentabilité cible: 6.04% annuel hors plus-value potentielle à la revente
• Frais: 10% de commissions à l’acquisition sur le prix d’achat total de l’actif, 0.5% du prix d’achat du bien pour la gestion annuelle.
• Délais avant de toucher ses premiers revenus : janvier 2024

A&$ : Vous avez fait le choix de n’investir que sur des biens rénovés et pas des passoires thermiques. Pouvez-vous nous expliquer ce choix ?

LOUIS DUTHEIL : Ce choix s’inscrit dans notre volonté de proposer des actifs déjà rénovés et de grande qualité, nous permettant de proposer à nos membres davantage de certitudes sur la qualité du bien et plus de sérénité dans la décision d’investissement.

Surtout, ce choix s’inscrit également dans notre volonté de distribuer leur part du revenu locatif rapidement à nos membres.

Si la rénovation énergétique offre un potentiel de rendement intéressant, il y a aussi beaucoup d’incertitudes liés aux travaux à mener, et à leurs délais.

A&$ : Comment être sûr qu’en investissant aujourd’hui, on ne va pas subir une dévalorisation du bien dans les prochains mois du fait du contexte baissier ? N’y a-t-il pas un risque que cela impact mon rendement final ?

LOUIS DUTHEIL : C’est précisément pour cette raison que nous avons choisi un actif rare, dont le prix est moins sensible à la conjoncture.

L’appartement que nous proposons à l’investissement rue du Temple, au cœur du marais à Paris, dispose de toutes les autorisations nécessaires pour être exploité à l’année sur Airbnb (copropriété et mairie). C’est un appartement à usage commercial, destination hébergement hôtelier.

Ces actifs sont très rares et très recherchés à Paris, ce qui se répercute sur leur appréciation et le prix de revente.

Enfin, nous encourageons l’investissement sur le long terme, sur une période minimum de 7 ans. Et nous avons inscrit dans les termes et conditions de nos obligations la possibilité, avec l’accord du représentant de la masse des obligataires, d’écourter ou de proroger la durée de détention : cela nous permet de prévenir une vente de l’actif à un point bas du cycle des prix immobilier.

A&$ : Une fois l’investissement réalisé, comment se passe la gestion au quotidien ? Travaillez-vous avec des partenaires locaux ? Quels impacts quand il y a besoin de faire des travaux ou quand il y a des périodes de carences locatives ?

LOUIS DUTHEIL : La gestion du bien est assurée par Checkmyguest, société experte de la gestion locative pour les locations de courte et moyenne durée, basée à Paris.

Avec 2 000 biens en gestion et notamment d’autres appartements dans le marais à Paris, Checkmyguest a les compétences et les outils pour à la fois répondre aux besoins des voyageurs, et surtout maximiser les revenus générés par l’appartement.

Checkmyguest a également une équipe conception et travaux. Pour ce bien rénové, nous ne prévoyons pas de travaux mais uniquement un achat de nouveaux meubles pour parfaire l’aménagement de l’espace. Cela permettra aussi d’augmenter le prix de l’appartement.

Dans notre modèle, nous prévoyons 3 000€ par an de réserve pour d’éventuelles dépenses d’entretien liées à l’appartement. Cela est intégré à notre calcul déterminant le rendement reversé cible de 6.04% annuel sur les 7 ans de détention.

A&$ : Dans quel cadre réglementaire évolue STREAL ?

LOUIS DUTHEIL : Streal émet ses obligations dans le cadre règlementaire supervisé par l’AMF qu’est l’offre au public de titres financiers (OPTF).

Le montant de l’émission étant inférieur à 8 millions d’euros, nous devons, conformément au règlement prospectus de l’AMF publier un document d’information synthétique (DIS). Sont renseignées dans ce DIS toutes les informations relatives à la société émettrice, l’opération proposée à la souscription, les termes et conditions et différents risques pour les investisseurs.

Streal est à ce titre inscrit au registre des agents financiers de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), un organe de la Banque de France. Notre identifiant est le 727513.

A&$ : Quels sont les risques en investissant sur STREAL ?

LOUIS DUTHEIL : Le rendement reversé à nos investisseurs est un rendement miroir au rendement locatif de l’actif. C’est-à-dire qu’il ne s’agit pas d’un rendement garanti, mais d’un rendement estimé pour les 7 années à venir, en fonction de l’appartement et des données de Checkmyguest.

Ainsi le principal risque est lié à la baisse du taux d’occupation de l’appartement (c’est-à-dire du nombre de réservations pour y séjourner tous les mois) et/ou la baisse du prix de la nuitée (le prix réglé par le voyageur au moment de la réservation de son séjour).

Ainsi, comme mentionné dans le DIS, il y a un risque de perte de valeur de l’obligation et de perte de capital. Il y a également un risque d’illiquidité en cas de besoin de liquidité urgent.

A&$ : Quelles garanties propose STREAL sur les biens immobiliers qu’il propose en financement et qui est propriétaire des biens qui sont proposés en financement ?

LOUIS DUTHEIL : Dans le modèle de Streal, l’actif est détenu par une filiale de la société émettrice. Dans le cas présent, STREAL est notre société anonyme en charge de l’émission des obligations sur la plateforme streal.com, et la filiale est STREAL 177 TEMPLE. STREAL assure la présidence de la filiale et en est l’unique actionnaire.

Nous proposons à nos investisseurs 3 sûretés :

• Hypothèque de premier rang portant sur l’actif financé
• Nantissement des actions de la société détenant l’actif, la Propco STREAL 177 TEMPLE
• Cession à titre de garantie des créances issues de l’avance émetteur au bénéfice des Obligataires

A&$ : Quelle fiscalité s’applique sur STREAL ?

LOUIS DUTHEIL : La fiscalité des gains est celle du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). Le taux est de 30%, dont 12.8% d’impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux.

A&$ : Vous lancez STREAL avec un projet très ambitieux de 1,3M€. Vous souhaitez démocratiser l’investissement auprès de plus grand nombre mais prévoyez vous également que le bien soit également financé par des fonds d’investissement, CGP,… ?

LOUIS DUTHEIL : La mission première de Streal est de rendre l’immobilier accessible à tous. Plus précisément, nous voulons démocratiser les opérations historiquement réservées aux professionnels de l’immobilier, alors que le montant ou l’expertise nécessaires les rendaient inaccessibles à la plupart des particuliers.

C’est tout le sens de la création de notre plateforme et de notre communauté, qui fêtera très bientôt son millième membre.

Tant pour la qualité du produit que le contexte actuel, l’immobilier locatif fractionné de Streal trouve aussi toute sa place dans les portefeuilles disposant d’une capacité d’investissement relativement plus élevée, comme les clients des conseillers en gestion de patrimoine.

 L’octroi de crédit a été divisé par deux comparé à l’année dernière. Le prix des parts des SCPI connait une correction, et les montants collectés sont en baisse. Le crowdfunding traditionnel est touché par la crise de commercialisation du logement neuf, avec des retards croissants et un rendement dégradé pour les investisseurs.

Streal s’affirme comme le partenaire de référence pour concrétiser son projet d’investissement immobilier, via des opérations structurées par des professionnels aguerris.

A&$ : D’autres points que vous souhaitez aborder avec nos lecteurs ?

LOUIS DUTHEIL : Rejoignez Streal dès aujourd’hui et bénéficiez de 3% de cashback via ce lien sur le montant de votre premier investissement ! Avec un rendement cible de 7.55% pour l’année olympique de 2024, le rendement cible atteint plus de 10% pour la première année de votre investissement.

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