⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre informatif et pédagogique. Elle peut comporter des erreurs ou des omissions. Elle ne constitue ni un avis juridique, fiscal ou financier, ni une recommandation d’investir. Le financement participatif comporte des risques de perte en capital, de retard et d’illiquidité ; vous devez réaliser vos propres vérifications et, si besoin, consulter un professionnel. La documentation du projet rappelle d’ailleurs ces risques et le délai de réflexion applicable aux investisseurs non avertis.

Synthèse exécutive (lecture rapide)

• Nature du projet. Découpage d’un grand appartement en 2 lots avec jardins, rénovation complète puis revente à la découpe à Six-Fours-les-Plages (Var). Aucun changement de destination.

• Budget & marge prévisionnelle (avant frais financiers et fiscalité). Coût de revient 695 961 € vs prix de vente total 828 828 € → marge brute 132 867 € (≈ 16 %).

• Financement & jalons clés. Dette participative de 567 000 €, apport du porteur 128 961 € ; prêt in fine (durée cible courte, borne haute 22 mois), démarrage des intérêts annoncé au 19/11/2025 (susceptible d’évoluer).

• Garanties. Hypothèque de 1er rang sur l’actif cible + caution personnelle ; conditions suspensives incluant la purge d’une déclaration préalable.

• Marché local. Prix apartments autour de ~5 060 €/m² (estimation indépendante, nov. 2025) ; faible vacance (3,6 %) mais forte part de résidences secondaires (29 %), ce qui peut allonger la revente hors saison. Meilleurs Agents+1

• Points d’alerte prioritaires. (i) Incohérences sur certains frais de plateforme entre documents, (ii) urbanisme/copropriété : une déclaration préalable est bien mentionnée malgré une fiche qui indique « aucune demande nécessaire », (iii) absence de pré-commercialisation à ce stade, (iv) structure porteuse jeune (peu d’antériorité publiée).

1) Présentation & montage

Actif & travaux. Division d’un RDC en 2 appartements (≈ 89 m² duplex + 70 m²) avec jardins, rénovation totale (démolition, plomberie, électricité, maçonnerie, sols, menuiseries, finitions). Budget travaux : 147 416 € (incluant 5 % d’aléas).

Budget global & prix de sortie.

• Coût de revient détaillé : foncier 450 225 € (dont notaire 15 225 €), travaux 147 416 €, honoraires techniques 6 183 €, « autres frais » 92 138 € (libellé frais de plateforme dans la fiche), total 695 961 €.

• Ventes cibles : 828 828 € (465 348 € + 363 480 €), soit ~5 200 €/m² pour ~159 m².

Financement.

• Dette participative : 567 000 € ; apport : 128 961 €. Décaissements échelonnés : 392 000 € au premier décaissement, solde contre factures ; montant net total prêté annoncé 515 970 € après frais de dossier 9 % TTC déduits.

  • ⚠️ Écart à surveiller : la fiche budgète 92 138 € d’« autres frais – plateforme » (≈ 13 % du coût du projet), alors que le contrat mentionne des frais de dossier de 9 % du montant financé (≈ 51 030 €). Clarifier ce point (double comptabilisation partielle ? autres frais inclus ?).

Garanties & conditions.

• Hypothèque de 1er rang sur le bien + caution personnelle. Conditions suspensives : régularisation des sûretés et purge de la déclaration préalable.

• Couverture annoncée par hypothèque : 77 % du montant financé initialement, puis 111 % après premier décaissement (indicateur fourni par la plateforme).

Ratios fournis. LTA 130 % (emprunt / acquisition), LTC 81 %, LTS 68 %. Ces niveaux sont cohérents avec les chiffres financiers ci-dessus.

2) Marché local & positionnement

• Prix/m² — Indépendant. ~5 063 €/m² (tous biens confondus, estimation MeilleursAgents au 1/11/2025) ; sur la commune, des axes proches affichent des fourchettes 4 100–5 500 €/m² pour des appartements selon micro-localisation et état. Meilleurs Agents+2Meilleurs Agents+2

• Dynamique territoriale. En 2025, la région méditerranéenne (incluant le Var) fait partie des zones françaises où les prix résistent/augmentent, malgré un marché national hétérogène. Le Monde.fr

• Structure de la demande. Six-Fours présente 29 % de résidences secondaires et 3,6 % de vacance (RP2022, géographie 2025), ce qui soutient la demande saisonnière mais peut allonger l’absorption hors saison. Insee

Lecture. Le prix de sortie visé (~5 200 €/m²) se situe au niveau de l’estimation indépendante moyenne pour des appartements renovés avec extérieurs/parkings. Le positionnement n’apparaît pas agressif, mais la micro-localisation (rue précise, proximité axes/plages, nuisances) restera déterminante.

3) Urbanisme, copropriété & complexité d’exécution

• La fiche indique « aucune demande d’urbanisme nécessaire », mais le contrat exige la purge d’une déclaration préalable comme condition suspensive. Contradiction à éclaircir : la division, l’aménagement des combles, la création d’accès/ouvrants ou la redistribution des places de stationnement peuvent déclencher une DP en pratique.

• Copropriété & techniques. Division intérieure, éventuelle création de compteurs séparés, mise en conformité électrique/plomberie, gestion des parties communes (EDP/EDD, géomètre listé au budget). Risque : délais de prestataires, matériaux, et éventuels votes d’AG si la copropriété est concernée.

Appréciation. Travaux « intermédiaires » (pas de surélévation lourde, ni dépollution), mais coordination multiple et aléa administratif (DP/recours). Diligences documentaires indispensables avant signature/décaissement.

4) Commercialisation

• Pré-commercialisation : aucune à date (choix assumé de vendre « produit fini »). Risque de décalage de trésorerie en cas de marché plus lent.

• Cohérence prix de vente. À ~5 200 €/m², l’offre se cale sur le marché moyen local (appartements rénovés avec jardin/parking). Points différenciants : extérieurs, clé-en-main. Points de friction : saisonnalité, concurrence des biens avec vue/mer, et financement acquéreurs.

5) Analyse financière & sûretés

Structure de financement & flux.

• LTA 130 % signifie que l’emprunt dépasse le prix d’acquisition hors frais (classique en marchand de biens pour couvrir une partie des travaux/frais). Décaissement initial de 392 000 € + apport 128 961 € couvrent l’acquisition (450 225 €) et un début de travaux/frais ; le solde est libéré contre factures, améliorant le contrôle de chantier.

• Sûretés. Hypothèque 1er rang + caution personnelle. Attention : la couverture « 77 % → 111 % » est exprimée vs montant financé, pas vs valeur vénale ; en début d’opération, la valeur de marché peut être inférieure au capital restant dû.

Ratios (rappel). LTC 81 % (correct pour une opération courte), LTS 68 % (coussin vs chiffre d’affaires cible).

Stress-test (marge brute avant frais financiers/fiscaux)
Base : CA 828 828 € ; Coût 695 961 € ; Marge 132 867 € (~16 % ; point mort ≈ -16 % sur prix).

*LTS = Dette / CA (→ plus c’est bas, mieux c’est). Données d’entrée issues des documents projet.

6) Portage & solidité du porteur (sans nommer)

• Structure : société unipersonnelle créée en 2023, capital 1 000 €, effectif 0, peu ou pas de comptes publiés à ce jour (sources publiques). Antériorité limitée, à relativiser avec l’expérience opérationnelle personnelle revendiquée dans la brochure. Pappers+1

• Historique de crowdfunding : pour ce projet, la FICI indique 0 offre précédente ; aucune autre opération publique clairement attribuable sur cette plateforme n’a été identifiée lors de notre recherche ouverte (accès aux historiques détaillés nécessitant souvent un compte).

7) Planning & risques de dépassement

• Fenêtre contractuelle : 3 à 22 mois (in fine), date d’échéance finale contractuelle au plus tard 19/09/2027 ; début des intérêts annoncé 19/11/2025. Les remboursements anticipés sont possibles sous conditions.

• Jalons critiques : (i) Achat (attestation notariale sous 30 jours après signature du contrat), (ii) Purge de la DP, (iii) travaux & lots techniques, (iv) mise en copro / géomètre/EDD, (v) commercialisation, (vi) actes de vente définitifs. Tout retard à (ii)–(iv) décale le calendrier.

8) Points forts / Points d’attention

Atouts

• Localisation littorale recherchée, extérieurs/parkings, produits finis susceptibles d’attirer résidents secondaires et investisseurs.

• Décaissements par étapes et hypothèque 1er rang structurent la protection des prêteurs.

• Prix de sortie aligné sur références locales récentes et proche des estimations indépendantes. Meilleurs Agents

Vigilances majeures

• Incohérence apparente sur les frais (92 138 € vs 9 % du montant financé). Demander un tableau de sources & emplois exhaustif pour lever l’ambiguïté.

• Urbanisme : la DP est bien listée en condition (à purger) alors que la fiche dit l’inverse ; exiger la preuve de purge (ou l’autorisation) avant tout décaissement significatif.

• Absence de pré-commercialisation : exposition au rythme d’absorption et à la saisonnalité locale. Insee

• Jeune structure : antériorité limitée et capitaux propres “légers” ; importance d’un suivi renforcé et d’un contrat de maîtrise d’œuvre/exécution clair. Pappers

9) Notation synthétique (sur 5 ⭐)

• Marché local & liquidité : ⭐⭐⭐⭐☆ — prix en ligne avec le marché, faible vacance, mais saisonnalité marquée. Meilleurs Agents+1

• Montage financier & ratios : ⭐⭐⭐⭐☆ — LTC/LTS corrects ; surveiller la ligne frais et le calendrier des décaissements.

• Garanties & covenants : ⭐⭐⭐⭐☆ — hypothèque 1er rang + caution ; condition de purge DP positive si effectivement respectée.

• Complexité travaux/urbanisme : ⭐⭐⭐☆☆ — technique standard mais division + DP + copro → aléa coordination/administratif.

• Commercialisation : ⭐⭐⭐☆☆ — pas de pré-ventes ; prix cible cohérent, mais dépendance au timing/saison.

10) Questions de due-diligence à adresser avant décision

1. Frais « plateforme » : obtenir un détail ligne-à-ligne des 92 138 € vs 9 % contractuels et leur mode de paiement (déduits, payés cash, inclus dans coût ?).

2. Urbanisme : copie de la DP (accusé d’enregistrement), certificat de non-recours/purge, et, le cas échéant, éléments copropriété (AG, EDD, tantièmes).

3. Planning de décaissement vs planning travaux (Gantt), contrats d’entreprises (prix fermes ? clauses de pénalités ?).

4. Sortie commerciale : stratégie (mise en vente séquencée ?), preuves de comparables récents signés à ±5 % du prix/m² cible, plan B (rabais).

5. Solvabilité du porteur : derniers états financiers, attestations d’absence d’incidents, assurances chantier.

Conclusion (récapitulatif, pas de recommandation)

Le projet présente un positionnement prix cohérent pour un produit rénové avec jardin/parkings dans une commune littorale prisée ; le montage affiche des ratios corrects et des sûretés structurées (hypothèque 1er rang, caution). Les risques principaux portent sur (i) la conformité urbanistique/copro (DP à purger), (ii) la commercialisation sans pré-ventes dans un marché saisonnier, (iii) une structure porteuse récente, et (iv) une ligne de frais à clarifier. Un suivi rigoureux des jalons (DP, décaissements conditionnés, avancement travaux) et une validation indépendante des comparables sont indispensables pour affiner votre appréciation du couple risque / délai / marge. Faites vos propres vérifications avant toute décision.