Bonjour,

3 projets en demi teinte pour moi.

Le Médoc : 0% de commercialisation ; prix de vente dans la fourchette très haute du prix de marché ; les travaux représentent 50% du prix de revient (pour l’hypothèque de 1er rang c'est bancale s'il faut récupérer nos sous) ; aucune donnée sur les comptes de la SAS (dommage) !

Point positif : le porteur est apparemment très dégourdi, il touche à tout, intéressant profil d'entrepreneur

Les Juilliottes : 100% de pré commercialisation avec option suspensive (on est bien avancé comme on n'a pas les dates butoirs) ; la SAS créée en 2023 donc la GAPD n'a aucune valeur puisqu'on a des comptes datant de 2021 avec des dettes de 1530 k€ pour des capitaux propres de 222 k€, reste plus que la caution personnelle .... ; intervention d'un financement bancaire (700 k€) qui raflera tout si problème ; baisse du résultat de 2020 à 2021 de -77% et le CA de -57% !!!

La Pangée : pacte de préférence qui n'est pas un acte d'achat mais uniquement une priorité de négociation alors que LPB précise que l'acheteur a obtenu son financement je ne comprends pas l'intérêt du pacte ; des comptes arrêtés en 2021 ; le prix de revente dans la fourchette très basse à cause d'une DPE classé G (vu les alentours de ce château il faudra des travaux conséquents pour l'acheteur) mais aussi l'état de ce château il faudra rénover ; dettes de 2752 k€ pour des capitaux propres de 353 k€ donc la GAPD ne garantie pas grand chose et l'hypothèque de second rang pour laisser la place de la Banque du Léman et pour couronner le tout il y a une procédure collective devant le tribunal de commerce.

Point positif : le porteur apporte à peu près la même somme que LPB 183k€

Je suis donc réservé sur ces 3 projets, si vous arrivez à me convaincre je suis preneur .....

Bon week-end

@cedre Les comptes arrêtés pour 2022 sont loin d’être disponibles pour toutes les sociétés, donc rien d’alarmant de n’avoir que 2021.

Je vais voir pour peut être mettre un ticket sur Les Juilliottes mais avec un montant de 144k€ suis pas sûr de passer. Peut être un peu moins de risques du fait que 0 travaux et si taux de commercialisation élevé cela montre que le bien doit être dans un quartier assez demandé 

Rien pour moi. 
Peut être Le Médoc, mais je partage votre avis sur le prix…surtout dans un endroit un peu loin de tout.

Les autres…les taux de commercialisation ne valent pas grand chose en les temps où nous  sommes, et les garanties pas mieux.

Et puis des GAPD sur les comptes 2021 : c’est se f…..du monde.

On va attendre les prochains 🤪🤪🤪

Posté par: @serge-b

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Les autres…les taux de commercialisation ne valent pas grand chose en les temps où nous  sommes, et les garanties pas mieux.

Je remarque que le sujet du taux de commercialisation fait souvent débat. On est d'accord sur le principe que ce n'est pas parce qu'un acheteur a mis une option où est en attente de son prêt qu'il peut ne pas obtenir (surtout en cette période des taux élevés) que cela veut forcément dire que la vente va se faire.

Mais au final, ne peut t'on pas aussi analyser ce taux de commercialisation comme un indicateur d'attractivité ? Sur un bien commercialisé à 100%, on peut raisonnablement penser qu'il est attractif et que si sur ces 100% de précommercialisé X% n'obtiennent pas leur prêt d'autres sur la liste d'attente seront content de pouvoir se positionner. 

Tu me diras que si X% n'ont pas leur prêt, cela rallongera le délais de commercialisation et réduira la marge et augmentera le coût global mais on peut aussi raisonnablement se dire que les commerciaux sont de plus en plus attentifs aux dossiers des potentiels acheteurs et que forcément quand ils ont la chance d'être sur un bien attractif alors ils peuvent être plus sélectifs sur les dossiers des acheteurs et ainsi réduire ce %.

A titre perso, cet indicateur de commercialisation j'essaie donc plus de le traduire comme un indicateur d'attractivité.

@patrick Tu es courageux car avec des dettes qui explosent arrêtées à 2021 à 1530 k€ en progression de 646% avec un capital social à 1 k€ sachant que les capitaux propres sont de 222 k€ grâce au bénéfice de 2020 en report à nouveau, c'est risqué.

C'est pour cela que je grognais de ne pas avoir les comptes financiers de 2022 qui donneraient des indications soit en pire soit en mieux.

Dans tous les cas, je ne mise rien pour ces 3 projets grâce à mon apprentissage dans ce forum.

Bon dimanche 🌻 

Posté par: @cedre

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@patrick Tu es courageux car avec des dettes qui explosent arrêtées à 2021 à 1530 k€ en progression de 646% avec un capital social à 1 k€ sachant que les capitaux propres sont de 222 k€ grâce au bénéfice de 2020 en report à nouveau, c'est risqué.

Globalement je préfère La Pangée, mais du coup vu que c'est un château, j'ai plus de mal à évaluer. Du coup j'aime bien aussi les projets sans travaux. Mais oui tu as raison fort niveau d'endettement. 

On verra, pour l'instant pas de liquidité sur mon compte Première Brique. Donc si j'investis ce sera un petit ticket.

Oui Patrick, enfin quand 45% de taux de refus des prêts, même s’il y a un autre acheteur derrière, c’est 6 mois de délai en plus et le même risque. Entre-temps  les intérêts courent et les prix évoluent, pas toujours en hausse.

C’est un bon indicateur d’attractivité, je suis d’accord avec ça, mais  pas de réussite de l’opération : dans le contexte actuel du moins. 

Posté par: @serge-b

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Oui Patrick, enfin quand 45% de taux de refus des prêts, même s’il y a un autre acheteur derrière, c’est 6 mois de délai en plus et le même risque. Entre-temps  les intérêts courent et les prix évoluent, pas toujours en hausse.

Attention à ce chiffre de 45%. Il est sans doute vrai au niveau National mais doit aussi inclure toutes les ventes de particulier à particulier et agences peu scrupuleuses qui tentent la vente sur des biens qu'ils n'arrivent pas à vendre.

J'imagine que sur un bien qui est recherché et attractif, les commerciaux sont du coup beaucoup plus sélectifs car ils savent ce que cela coûte en délais supplémentaire pour chercher d'autres acheteurs. L'analyse des dossiers des emprunteurs sera beaucoup plus approfondi.

Je doute donc qu'on ai 45% de refus sur un bien attractif

Posté par: @serge-b

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C’est un bon indicateur d’attractivité, je suis d’accord avec ça, mais  pas de réussite de l’opération : dans le contexte actuel du moins. 

On est bien d'accord mais comme personne n'a la recette magique pour trouver le bien sans risque, c'est plus un paramètre que j'essais d'intégrer dans l'équation et donc je convertis la notion de % de commercialisation en degrés d'attractivité. Mais cela reste je suis d'accord qu'un élément de la complexe équation.

Posté par: @serge-b

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Oui Patrick, enfin quand 45% de taux de refus des prêts, même s’il y a un autre acheteur derrière, c’est 6 mois de délai en plus et le même risque. Entre-temps  les intérêts courent et les prix évoluent, pas toujours en hausse.

C’est un bon indicateur d’attractivité, je suis d’accord avec ça, mais  pas de réussite de l’opération : dans le contexte actuel du moins. 

C’est un bon indicateur de la tendance, oui, mais je le redis, ce chiffre est sans compter les dérogations dont les banques disposent à hauteur de 20 % de leurs dossiers (financement possible au-delà du taux d’effort). Et à la fin le chiffre est forcément différent.

Je n’aime pas trop ce type de statistiques incomplètes. 

Bah il suffit de regarder les raisons des reports (sauf à admettre que on nous raconte n’imp) pour voir qu’à défaut d’être complète et fiable  la statistique est chaque jour démontrée par les faits .

Principe de réalité, qui intervient dans un contexte plus général de desolvabilisation des ménages, de hausse des coûts et des contraintes de la construction, de prudence volontaire ou imposée des Banques et j’en passe.