Sélectionner une page

Notifications
Retirer tout

Raizers Valendalle par Luma

9 Posts
2 Utilisateurs
1 Reactions
1,479 Vu
 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 524
Début du sujet  

Valendalle par Luma

Localisation du projet Localisation : L’opération est située au Lieu-dit Valandella – 20213 Castellare-Di-Casinca en Haute Corse, à 25 kilomètres au sud de Bastia et à quelques minutes du littoral.

Date de début du projet Date : vendredi 9 juin à 11h

Bien en financement Projet : L’opération concerne le financement d’une promotion immobilière de six lots. Les appartements seront vendus achevés et quatre d’entre eux sont déjà sous compromis de vente. Les travaux ont tout juste débuté et la livraison est prévue d’ici un an. Raizers a financé récemment une opération similaire de 4 maisons qui a été remboursée en moins d’un an et une autre qui suit son cours et devrait être remboursée d’ici la fin de l’année.

Montant en financement Montant en financement : 740k€

Durée du financement Durée du financement : 24 mois

Garanties sur le projet Garanties : Les garanties sont une hypothèque de 1er rang, la caution personnelle de l’opérateur et la Garantie A Première Demande de DG Constructions qui réalise les travaux. 6 mois d’intérêts sont également séquestrés et seront reversés aux investisseurs dans les 15 jours suivant la date d’émission.

 

https://app.raizers.com/projects/339


   
RépondreCitation
 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 524
Début du sujet  

J'étais occupé à regarder si j'avais raté un truc sur le projet LOFT URBAIN par Balthazard Invest sur Clubfunding en juin 2021. La société est en mauvaise posture.

Même avec le recul tous mes voyants habituels étaient au vert :

  • opérateur ayant déjà remboursé
  • pas/peu de travaux
  • permis purgé
  • prix de sortie cohérent venant contrebalancer la préco de 0% et la faible marge de 6%
  • engagement important de l'opérateur avec 35% du besoin de financement
  • hypothèque de 1er rang avec LTA de 101% et LTV de 70%

Résulat 75% sur ma pondération perso de ces critères, donc c'est un GO franc sans hésitation.

 

Après nième revue, je contrôle le bilan de la société Balthazard et je vois des dettes de 10.4 millions pour des capitaux propres de 1.2 millions, soit un endettement de 8.5x les capitaux propres !

Moralité, même s'il y a une hypothèque ou autre garantie forte, je vais désormais ajouter ce point dans mes critères.

Pour revenir sur le sujet du topic qui est le projet VALENDALLE de Raizers. La SASU Luma, porteuse du projet, présente un endettement de 600000 pour un capital social de 10000, soit 60x. Ca me fait peur 😱 

Par contre la SASU DG Constructions, qui se porte garante avec un GAPD, présente un ratio de 0.22x. Cependant les GAPD ne me semblent pas être des garanties très fortes, elles peuvent être contestées. Aussi il n'y a aucun lien de maison mère/filiale avec la société porteuse. Du coup je ne pense pas pouvoir prendre en considération la bonne santé de cette société dans mon analyse.


   
RépondreCitation
 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 524
Début du sujet  

En fait les 600K, c'est un emprunt raizers remboursé, mais si on remplace par l'emprunt du projet en cours le problème reste le même.


   
RépondreCitation

Anaxago bonus 100€

Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 426
 

@olx C'est noté que les 600.000 € est un emprunt qui vient d'être remboursé non ?

Screenshot 2023 06 07 at 18 00 55 Raizers Valendalle par LUMA Dossier Complet FR.pdf

   
RépondreCitation
 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 524
Début du sujet  

@cedre oui j'ai vu juste après avoir envoé mon message. Mais une fois le projet de vendredi finalisé, la dette sera de 740000 / 10000 de capitaux, soit 7.4x


   
RépondreCitation
Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 426
 

@olx C'est rare d'avoir des fonds propres supérieurs aux emprunts dans ce genre d'investissement, et l'opérateur apporte 18% avec une bonne commercialisation et une marge confortable de 31%


   
RépondreCitation

La Première Brique parrainage

 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 524
Début du sujet  

Peut-être qu'il faudrait croiser cela avec autre chose mais je me dis que ce ratio fait partie des éléments que j'avais raté sur mon fameux dossier Balthazard/Clubfunding


   
RépondreCitation
Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 426
 

@olx Tu n'as pas tord mais la LTV est de 50%.

Tu me fais douté ce n'est pas plus mal, merci pour ces échanges


   
RépondreCitation
 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 524
Début du sujet  

Posté par: @cedre

@olx C'est rare d'avoir des fonds propres supérieurs aux emprunts dans ce genre d'investissement, et l'opérateur apporte 18% avec une bonne commercialisation et une marge confortable de 31%

Oui je suis ok sur le fait que les capitaux propres ne soient pas supérieurs aux dettes. Je prends uniquement en compte les dettes financières/long-term. Je ne prends pas en comptes les dettes court terme/fournisseurs/taxes/... qui devraient être couvertes par les actifs circulants. Mais en général on dit qu'une société possède un bilan "sain" si les dettes financières/long-terme ne dépassent pas 3.5x les fonds propres.

 


   
Cedre reacted
RépondreCitation

Le comparateur des plateformes de Crowdfunding

Join Us!

TOP OFFRES












Les offres




























PLATEFORMES INTERNATIONALES - MINTOS - SWAPER - ROBOCASH - LENDERMARKET - ESKETIT - ESTATEGURU - PEERBERRY
IGRAAL 3€ offerts

NESWLETTER A&$


1 à 2 emails par mois totalement dédiés à l'univers de la finance participative
Abonnez-vous à ma newsletter et rejoignez les 4 553 autres abonnés.

⭐LES CLASSEMENTS

Tous les mois nous collectons des centaines de données pour vous fournir des baromètres et classements. Ces données sont celles des indicateurs de performances mis en place par l’association Financement Participatif France.

⭐CLASSEMENTS SCPI

⭐IMMOBILIER FRACTIONNÉ

⭐QUI SUIVRE sur TWITTER – LINKEDIN

Je teste les plateformes depuis 2016
À ce jour j’ai investis sur 34 plateformes, 2500 projets et plus de 530 000€. Mes avis sont ainsi basés sur plus de 8 années.

Crowdfunding ENR ENR & TRANSITION

  1. ENERFIP
  2. LENDOPOLIS
  3. LENDOSPHERE
  4. LITA.CO
  5. LUMO
  6. MIIMOSA
  7. SOLYLEND
  8. TREESITION

Crowdfunding dons DONS & CONTREPARTIES

  1. ULULE

⭐BONUS EXCLUSIF +1500€

  • + de 40 Offres
  • Des offres EXCLUSIVES !
  • Cashback
  • Bonus sur 1er investissement
  • Bonus de fidélité sur les investissements suivants

Crowdfunding immobilier IMMOBILIER

  1. ANAXAGO 100€
  2. BALTIS 25€
  3. BIENPRÊTER 50€
  4. BRICKS 1%
  5. CLUBFUNDING 100€
  6. CITESIA 50€
  7. COLLECTIMO 2%
  8. CROWDYBEE 2%
  9. FINPLE 50€
  10. FUNDIMMO 100€
  11. KOREGRAF
  12. HOMUNITY 100€
  13. HOUSEBASE
  14. LA PREMIERE BRIQUE 3+1%
  15. RAIZERS 100€
  16. STOMEA 2%
  17. THE CLIQUE 1%
  18. TOKIMO 1%
  19. UPSTONE 30€
  20. WESHAREBONDS 50€
  21. WEVEST 1%
  22. WISEED 100€
Immobilier fractionné IMMO FRACTIONNÉ

  1. ATOA.IO 1%
  2. BLOKS.CO 4%
  3. BLOCSHARE 3%
  4. MEUTE INVEST 1%
  5. STREAL 3%
  6. TANTIEM 2,3%
  7. WALLY 1%

Crowdfunding ENR ENR & IMPACT

  1. ENERFIP 30€
  2. LENDOPOLIS 30€
  3. LENDOSPHERE 30€
  4. MIIMOSA 50€
  5. SOLYLEND 20€
  6. TREESITION 2,5%

Crowdfunding ENR DEFISCALISATION 

  1. GIRARDIN CF PROFINA 50 à 100€
  2. GIRARDIN DOM COM AGRICOLE 4%

SCPI SCPI

  1. EPARGNOO 100€ +3%
  2. LOUVE INVEST 25€ +3%
  3. CORUM