Valendalle par Luma
Localisation : L’opération est située au Lieu-dit Valandella – 20213 Castellare-Di-Casinca en Haute Corse, à 25 kilomètres au sud de Bastia et à quelques minutes du littoral.
Date : vendredi 9 juin à 11h
Projet : L’opération concerne le financement d’une promotion immobilière de six lots. Les appartements seront vendus achevés et quatre d’entre eux sont déjà sous compromis de vente. Les travaux ont tout juste débuté et la livraison est prévue d’ici un an. Raizers a financé récemment une opération similaire de 4 maisons qui a été remboursée en moins d’un an et une autre qui suit son cours et devrait être remboursée d’ici la fin de l’année.
Montant en financement : 740k€
Durée du financement : 24 mois
Garanties : Les garanties sont une hypothèque de 1er rang, la caution personnelle de l’opérateur et la Garantie A Première Demande de DG Constructions qui réalise les travaux. 6 mois d’intérêts sont également séquestrés et seront reversés aux investisseurs dans les 15 jours suivant la date d’émission.
J'étais occupé à regarder si j'avais raté un truc sur le projet LOFT URBAIN par Balthazard Invest sur Clubfunding en juin 2021. La société est en mauvaise posture.
Même avec le recul tous mes voyants habituels étaient au vert :
- opérateur ayant déjà remboursé
- pas/peu de travaux
- permis purgé
- prix de sortie cohérent venant contrebalancer la préco de 0% et la faible marge de 6%
- engagement important de l'opérateur avec 35% du besoin de financement
- hypothèque de 1er rang avec LTA de 101% et LTV de 70%
Résulat 75% sur ma pondération perso de ces critères, donc c'est un GO franc sans hésitation.
Après nième revue, je contrôle le bilan de la société Balthazard et je vois des dettes de 10.4 millions pour des capitaux propres de 1.2 millions, soit un endettement de 8.5x les capitaux propres !
Moralité, même s'il y a une hypothèque ou autre garantie forte, je vais désormais ajouter ce point dans mes critères.
Pour revenir sur le sujet du topic qui est le projet VALENDALLE de Raizers. La SASU Luma, porteuse du projet, présente un endettement de 600000 pour un capital social de 10000, soit 60x. Ca me fait peur 😱
Par contre la SASU DG Constructions, qui se porte garante avec un GAPD, présente un ratio de 0.22x. Cependant les GAPD ne me semblent pas être des garanties très fortes, elles peuvent être contestées. Aussi il n'y a aucun lien de maison mère/filiale avec la société porteuse. Du coup je ne pense pas pouvoir prendre en considération la bonne santé de cette société dans mon analyse.
En fait les 600K, c'est un emprunt raizers remboursé, mais si on remplace par l'emprunt du projet en cours le problème reste le même.
@cedre oui j'ai vu juste après avoir envoé mon message. Mais une fois le projet de vendredi finalisé, la dette sera de 740000 / 10000 de capitaux, soit 7.4x
@olx C'est rare d'avoir des fonds propres supérieurs aux emprunts dans ce genre d'investissement, et l'opérateur apporte 18% avec une bonne commercialisation et une marge confortable de 31%
Peut-être qu'il faudrait croiser cela avec autre chose mais je me dis que ce ratio fait partie des éléments que j'avais raté sur mon fameux dossier Balthazard/Clubfunding
@olx Tu n'as pas tord mais la LTV est de 50%.
Tu me fais douté ce n'est pas plus mal, merci pour ces échanges
@olx C'est rare d'avoir des fonds propres supérieurs aux emprunts dans ce genre d'investissement, et l'opérateur apporte 18% avec une bonne commercialisation et une marge confortable de 31%
Oui je suis ok sur le fait que les capitaux propres ne soient pas supérieurs aux dettes. Je prends uniquement en compte les dettes financières/long-term. Je ne prends pas en comptes les dettes court terme/fournisseurs/taxes/... qui devraient être couvertes par les actifs circulants. Mais en général on dit qu'une société possède un bilan "sain" si les dettes financières/long-terme ne dépassent pas 3.5x les fonds propres.
