Projet Longwy
Localisation : Rue du Pulventeux à LONGWY (54400)
Date : vendredi 21 juillet à 10h00
Projet : Opération de type achat-revente avec travaux, portant sur l’acquisition d’une cellule commerciale de 1190m2 en vue d’une revente clé en main avec un bail signé à une enseigne alimentaire nationale.
La date de signature finale de l’acquisition de la cellule commerciale est fixée au 30 septembre 2023.
La cellule commerciale est déjà vendue avec un compromis signée en date du 07/06/2023 ne comportant aucune condition suspensive.
Montant en financement : 460K€
Durée du financement : 6 mois
Garanties : Fiducie sûreté sur les actifs de la société C2S DEVELOPPEMENT et un ordre irrévocable de paiement notarié.
Attention à l'exposition, c'est le même opérateur que pour le 1er projet de Stomea
J'ai un doute sur les garanties des projets.
Le 1er projet est garanti par une fiducie sur C2S, filiale de S2M. Le projet Longwy est lui garanti par une fiducie sur S2M qui est la holding et contient donc C2S.
Selon ma lecture, il faudrait déduire C2S du bilan consolidé de S2M pour évaluer les actifs "disponibles" pour la garantie du projet Longwy.
La note de Stomea dans le dossier de présentation me fait sourire : "Il convient pour l'investisseur de bien comprendre les actifs pouvant être mis sous fiducie afin de garantir le remboursement (page 26 de ce dossier).". Justement il n'y a pas d'explication ni d'indication permettant de comprendre la valeur de la garantie...
Je ne suis pas certain que la fiducie de ce projet, ni du précédent d'ailleurs, couvre le capital.
C'est bien beau les fiducies, mais c'est pas aussi clair qu'une hypothèque.
@olx Bonjour,
Merci pour votre message.
Petit éclaircissement sur les projets :
- Projet 1 : emprunt contracté par S2M CAPITAL, société portant l'emprunt et l'actif immobilier. Les actifs de la société S2M étant de 368K, le montant de la collecte était couvert.
- Projet 2 : emprunt contracté par la holding C2S DEVELOPPEMENT, la société portant l'actif immobilier est S2M CAPITAL (société de marchand de biens) comme indiqué page 23. Les actifs de la société C2S DEVELOPPEMENT (société emprunteuse qui va devoir rembourser les investisseurs) étant de 579K, 125% du montant collecté est couvert.
Le schéma est donc :
1/ C2S DEVELOPPEMENT récolte les fonds auprès des investisseurs ;
2/ Les fonds sont affectés à S2M CAPITAL ;
3/ S2M CAPITAL apport les fonds en compléments de son prêt bancaire et de son apport personnel ;
4/ S2M CAPITAL acquiert l'actif immobilier, puis le revend ;
5/ S2M CAPITAL affecte à C2S DEVELOPPEMENT le montant du capital et des intérêts dûs ;
6/ C2S DEVELOPPEMENT rembourse les investisseurs.
Concernant votre remarque "Il convient pour l'investisseur de bien comprendre les actifs pouvant être mis sous fiducie afin de garantir le remboursement (page 26 de ce dossier)."
--> l'idée était simplement de permettre à l'investisseur de comprendre par lui même, les actifs pouvant être mis sous fiducie. La lecture rapide du bilan montre que la holding à 579K d'actifs.
Nous pourrons effectivement détailler ligne par ligne les actifs lors de nos futures présentations afin de rendre cela plus compréhensible pour l'investisseur potentiel.
Très bonne journée,
Charles OFFROY
Et pour autant on nous présente des comptes financiers inversés.
Pour le 1er projet Bethencourt on a les comptes de S2M alors que la fiducie est sur C2S .....
Et le second projet actuel Longwy les comptes de C2S alors que la fiducie est sur S2M !!!!
Je ne comprends pas pourquoi .....
Bonjour @charles je ne pense pas que prendre l'actif brut soit la bonne méthode pour vérifier la couverture.
En obtenant les titres, on devient actionnaire. Si on vend les actifs de la société, il faudrait théoriquement rembourser les dettes. C'est donc l'actif net, soit les capitaux propres, qu'il faudrait mettre en face des emprunts Stomea. Et là on est loin du compte.
@cedre Bonjour,
Où voyez-vous noté dans le projet Longwy que les actifs sous fiducie sont ceux de la société S2M Capital ?
1/ Dans le projet Bethoncourt il était bien noté "Fiducie-sûreté sur les parts sociales de la société S2M Capital" dès la page 4 et nous avions bien les comptes sociaux de la société S2M Capital.
2/ Dans le projet Longwy, il est noté "Fiducie sûreté sur les actifs de la société C2S DEVELOPPEMENT" dès la page 4 également et nous avons bien les comptes sociaux de la société C2S DEVELOPPEMENT.
Cordialement,
@charles , si je ne me trompe pas S2M concerne le projet Bethoncourt. Dans le bilan de S2M je vous accorde qu'on peut ajouter le compte courant associé au capitaux propres pour mettre en face des 350000 eur empruntés : 45639 + 315659, soit un total de 361298 ce qui couvre effectivement le capital emprunté.
Pour C2S qui concerne le projet Longwy, les immobilisations concernent des participations. J'imagine dans CharmySud, Charmy Invest et S2M. En principe ces participations devraient être évaluées à l'actif net et on devrait enlever l'actif net de C2S puisque C2S est supposé garantir le projet précédent. Les actifs bruts permettant de couvrir sont de 579078 - 45639, soit 533439 eur bruts. C2S a 258675 eur de dettes, les actifs nets couvrant le prêt Longwy sont dans ce cas de 274764 eur. Ce qui est bien inférieur aux 460000 empruntés.
Pour affiner le calcul, il faudrait avoir le détail des participations, on ne connaît que S2M (mais qui ne peut pas être prise en compte comme elle garanti déjà un projet). Il faudrait connaître les actifs tangibles des autres participations pour pouvoir se faire une idée. Est-ce que les titres de ces autres société sont aussi mis en garantie par ailleurs, comme ceux de S2M? S'il y a des immeubles, sont-ils hypothéqués (dans ce cas il faudrait les soustraires des actifs),...?
C'est pour cela que votre phrase m'a fait sourire car en réalité nous n'avons pas les moyen de savoir s'il y a suffisamment d'actifs tangibles pour couvrir ou non l'emprunt.
Les comptes sociaux de C2S DEVELOPPEMENT ne sont effectivement pas optimales car les capitaux propres ne couvrent pas l'intégralité de l'emprunt contracté sur Stomea, je vous l'accorde.
Cependant, le compromis de revente signé ne comportant pas de conditions suspensives d'obtention d'un financement, la seule raison pour que la vente ne se réalise pas à ce prix (et que nous ayons à activer notre sûreté, quelle qu'elle soit, pour rembourser les investisseurs) serait que l'acquéreur final décide de faire casser le compromis pour un motif autre qu'une condition suspensive puisque qu'il n'y en a pas. À ce moment-là, il perdrait son séquestre de +170K€.
La société portant le compromis (S2M CAPITAL), aurait donc accès à ces fonds supplémentaires et pourrait facilement vendre à un prix inférieur de 10% (portant la rentabilité locative nette à 8,5% donc très facile à vendre sur ce secteur) pour solder rapidement sa dette auprès des investisseurs et de la banque sans retard significatif.
La marge de l'opération étant importante, même si la vente avec une décote de 10% ne trouve pas d'acquéreur, le bien pourrait être revendu avec une rentabilité locative nette supérieure à 10% pour tout de même pouvoir rembourser capital + intérêts des investisseurs.
Les garanties étant des compléments à cette opération que nous avons jugée très solide.
J'espère que mon message est compréhensible.
Bonne journée
Les comptes sociaux de C2S DEVELOPPEMENT ne sont effectivement pas optimales car les capitaux propres ne couvrent pas l'intégralité de l'emprunt contracté sur Stomea, je vous l'accorde.
Cependant, le compromis de revente signé ne comportant pas de conditions suspensives d'obtention d'un financement, la seule raison pour que la vente ne se réalise pas à ce prix (et que nous ayons à activer notre sûreté, quelle qu'elle soit, pour rembourser les investisseurs) serait que l'acquéreur final décide de faire casser le compromis pour un motif autre qu'une condition suspensive puisque qu'il n'y en a pas. À ce moment-là, il perdrait son séquestre de +170K€.
La société portant le compromis (S2M CAPITAL), aurait donc accès à ces fonds supplémentaires et pourrait facilement vendre à un prix inférieur de 10% (portant la rentabilité locative nette à 8,5% donc très facile à vendre sur ce secteur) pour solder rapidement sa dette auprès des investisseurs et de la banque sans retard significatif.
La marge de l'opération étant importante, même si la vente avec une décote de 10% ne trouve pas d'acquéreur, le bien pourrait être revendu avec une rentabilité locative nette supérieure à 10% pour tout de même pouvoir rembourser capital + intérêts des investisseurs.
Les garanties étant des compléments à cette opération que nous avons jugée très solide.
J'espère que mon message est compréhensible.
Bonne journée
Ah merci de le confirmer. Les fiducies sur les titres de sociétés semblent être un espèce d'eldorado de la garantie, toute les plateformes nous en mettent maintenant ... et certains investisseurs pensent que c'est une garantie "reine" équivalente à l'hypothèque. Alors que c'est totalement faux et qu'il faut surtout pouvoir décortiquer les bilans ... à conditions d'avoir assez d'info et que les plateformes jouent le jeux de la transparence pour que chacun puisse se faire une idée correcte. Et les bilan des holdings sont le pire en la matière car les actifs tangibles sont dans les filiales.
Certes, le point fort du projet est la commercialisation à 100% sans condition suspensive.
Mais si le projet n'était pas 100% commercialisé, ou si pour une raison x/y l'acheteur venait à faillir/se désister, c'est bien d'avoir conscience que la garantie proposée ne couvre pas le capital.
Les plateformes devraient être plus claire sur la qualité de ces fiducies, et mettre "Il convient pour l'investisseur de bien comprendre les actifs pouvant être mis sous fiducie afin de garantir le remboursement (page 26 de ce dossier)." me semble plutôt maladroit alors qu'on présente un bilan de holding.
Votre remarque est bonne à prendre concernant la visibilité des investisseurs sur les comptes sociaux.
En ce qui concerne la fiducie il faut bien distinguer les 3 modèles existants :
1/ Fiducie sur un bien immobilier : en cas d'exercice de la fiducie, le bien peut être revendu aux conditions de marché suivant un accord commun entre l'emprunteur (le constituant de la fiducie) et le prêteur (le bénéficiaire de la fiducie). Cette vente ne se fait pas dans les conditions de vente "rapide" comme une hypothèque par un établissement bancaire qui souhaite rembourser au plus vite sa dette, le bien est vendu à sa juste valeur.
Si il y'en a une, la banque est toujours prioritaire du fruit de la revente, mais cette revente ce fait à la valeur de marché donc elle peut être plus bénéfique ;
2/ Fiducie sur des actifs : dans ce cas le contrat de fiducie définis clairement les actifs de l'emprunteur qui seront placés dans un compte bancaire ouvert à cet effet. Les montants en numéraires (dans le cas des liquidités) changent de propriété. Pour les créances par exemple, ce sont les débiteurs qui sont informés que les paiements futurs se feront sur le compte bancaire de la fiducie et non plus sur le compte de l'opérateur, afin que le bénéficiaire puisse avoir la main mise sur les actifs ;
3/ Fiducie sur des parts sociales : dans ce cas, il n'y a pas de mouvements de liquidités, c'est seulement si le contrat de fiducie s'applique que le bénéficiaire (Stomea) obtient la pleine propriété des actifs et peut décider d'en liquider tout ou partie.
Cela nécessite peut être un plus de précisions dans les dossiers pour les investisseurs.
@charles Bonjour @charles et merci pour ce retour que j’apprécie.
En effet il y a eu confusion car à la lecture des 2 projets, vu que c'est le même opérateur je me suis emmêler les pinceaux.
Il aurait été judicieux d'être transparent sur le second projet (Longwy) et de préciser qu'un projet initial avait déjà été financé le mois dernier.
Juste une question subsidiaire, le 1er projet Bethencourt une caution personnelle avait été sollicité et qui n'est plus visible sur le second projet malgré un taux d'effort plus important en apport de l'opérateur sur le 1er projet ; y-a-il une raison particulière svp ?
Quoi qu'il en soit, je vous remercie d'avoir été présent sur ce forum, car c'est très rare des plateformes, et je vous souhaite le meilleur à venir 🌻
@cedre Avec plaisir, c'est le minimum que je puisse faire.
Concernant la caution, cette dernière aurait pu être ajoutée mais la caution semble plus pertinente si elle n'est pas présente sur plusieurs projets car en cas de problématique sur un dossier, l'opérateur ne pourrait sans doute plus assumer les cautions sur les autres projets sur lesquels il s'est porté caution.
Étant donné que cet opérateur nous est très familier, la caution sera de nouveau applicable lorsque le projet "Bethoncourt" aura été remboursé.
Bonne journée et merci pour votre message
Projet presque rempli par 47 investisseurs en quelques heures, il reste seulement 1800€ !
