La Première Brique La Première Brique - Le Lutin - 03/12/2025

⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette analyse est produite automatiquement à partir des documents fournis et de recherches publiques. Elle peut contenir des erreurs, des approximations ou des informations incomplètes.
Elle ne constitue pas un conseil en investissement et ne remplace en aucun cas l’avis d’un professionnel réglementé.

Le financement participatif immobilier comporte des risques importants : perte totale ou partielle du capital, illiquidité, retard de remboursement, défaut, changement de marché… Si vous envisagez d’investir, il est essentiel de :

• relire vous-même l’ensemble de la documentation contractuelle,

• confronter cette analyse à vos propres recherches,

• vérifier que ce type de risque est adapté à votre situation personnelle.

Cette analyse a aussi une finalité pédagogique : montrer la complexité d’un projet et la diversité des paramètres à examiner (marché, montage financier, porteur, garanties, scénario défavorable, etc.).

1. Résumé du projet (vue d’ensemble)

• Localisation : Bourg-lès-Valence (Drôme), rue résidentielle proche de Valence, dans une commune bien connectée (A7, axe ferroviaire important).

• Type d’opération : Marchand de biens / découpe d’actif existant.

• Actif :

  • Un immeuble de 313 m² (6 appartements + combles) sur ~440 m² de terrain.

  • Une maison d’environ 110 m² sur 905 m² de terrain, avec jardin, cave, garage, cabanon.

• Stratégie :

  • Diviser le terrain,

  • revendre l’immeuble à la découpe (appartements + combles + terrain de 400 m² au voisin),

  • revendre la maison en bloc.

  • Aucune rénovation : revente en l’état, les travaux éventuels seront à la charge des acquéreurs.

• Pré-commercialisation :

  • 9 lots au total,

  • 8 sous promesse de vente,

  • 1 lot (la maison) seulement avec « marques d’intérêt », sans promesse signée.

  • 588 k€ de pré-commercialisation annoncés, dont 371 k€ sans conditions suspensives.

• Chiffres clés du projet :

  • Coût total prévisionnel : 722 198 €

  • Revenu estimé : 818 000 €

  • Marge brute avant impôt : ~95 800 € (≈ 11,7 % du chiffre d’affaires).

• Financement :

  • Dette participative : 570 000 € (~79 % du coût total).

  • Apport du porteur de projet : 152 198 € (~21 %).

• Durée contractuelle :

  • Durée cible courte (quelques mois),

  • Durée minimale 1 mois / maximale 16 mois, avec possibilité contractuelle d’octroi d’un délai supplémentaire jusqu’à 6 mois par le coordinateur (donc risque de durée effective plus longue).

• Garanties :

  • Hypothèque de 1er rang sur le bien financé,

  • Caution personnelle et solidaire du dirigeant.

En résumé : opération de marchand de biens sans travaux, fortement pré-commercialisée sur les appartements, mais avec marge limitée et un porteur relativement récent dans le métier.

2. Porteur de projet & structure : solidité et expérience

2.1. Structure juridique

• Société par actions simplifiée dédiée à l’activité de marchand de biens.

• Capital social : 5 000 €.

• Objet social : marchand de biens, promotion, division d’immeubles, lotisseur, etc.

• Création récente (2023), siège dans la Drôme.

Il ne s’agit pas d’un « gros opérateur » historique : on est plutôt sur une petite structure entrepreneuriale, jeune.

Par ailleurs, le dirigeant exploite aussi une activité en nom propre dans la location de logements depuis 2020 (code d’activité location d’habitation).
→ Cela montre un certain ancrage dans l’immobilier, mais pas une très longue expérience en marchand de biens.

2.2. États financiers (société de projet)

Les états financiers fournis (clôture au 30/06/2025, comparés à la situation au 01/07/2024) indiquent pour la société de projet :

• Chiffre d’affaires :

  • 170 k€ (exercice précédent) → 460 k€ (dernier exercice) → +171 %.

• Résultat net :

  • –11,4 k€ → +59,6 k€ → passage d’une perte à un bénéfice significatif.

• Marge d’exploitation (approx.) :

  • Résultat d’exploitation 69,8 k€ pour CA 460 k€ → marge ≈ 15 %.

• Total actif :

  • 95,5 k€ → 150,6 k€ (~+58 %).

• Trésorerie :

  • 1,4 k€ → 85,3 k€ (fort renforcement).

• Stocks (probablement opérations en cours) :

  • 88,6 k€ → 57,8 k€ (baisse : certains projets ont été liquidés/vendus).

• Capitaux propres (interprétation à partir du tableau) :

  • De capitaux propres négatifs (~–6,4 k€) à positifs (~53,1 k€).

• Dettes :

  • Environ 97,5 k€ (légèrement en baisse par rapport à l’exercice précédent).

Lecture critique :

• Points positifs :

  • La société est désormais bénéficiaire et a restauré des capitaux propres positifs.

  • La trésorerie a fortement augmenté, ce qui donne un peu de marge pour absorber des aléas.

• Points de vigilance :

  • Taille très modeste (CA 460 k€, bilan 150 k€ : on reste sur une petite structure).

  • Part importante des dettes (≈ 65 % du total passif), même si les capitaux propres se sont redressés.

  • Historique très court : impossible de savoir comment la société se comporterait en cas de crise prolongée ou de projet déficitaire.

2.3. Expérience & track record

Selon la fiche projet :

• Le marchand de biens s’est reconverti en 2023.

• Membre d’une fédération professionnelle du secteur.

• Il aurait mené 3 opérations complètes en 2024–2025, principalement des divisions de terrains et de bâtis dans la Drôme.

Recherche web :

• Les données publiques d’immatriculation confirment l’existence de la société de marchand de biens depuis 2023 et de l’activité de location en nom propre depuis 2020.

• En revanche, je ne trouve pas de trace claire (en sources publiques) d’opérations déjà financées en crowdfunding par ce même porteur, ni sur cette plateforme ni sur d’autres (ou alors elles ne sont pas facilement identifiables).

💡 Conclusion sur le porteur :

• Expérience réelle mais récente.

• Comptes qui montrent un démarrage plutôt sain, mais taille très limitée.

• L’argument marketing “opérateur expérimenté” doit donc être relativisé : on n’est pas face à un opérateur historique avec 10–15 ans de track-record.

3. Description détaillée de l’opération

3.1. Actifs et surfaces

• Immeuble :

  • 313 m² sur 3 niveaux

  • 2 appartements par niveau (soit 6 logements)

  • Combles de 41 m² vendus séparément

  • Caves associées aux appartements.

• Maison :

  • 110 m² sur 2 niveaux, 1 appartement par niveau

  • Cave, garage, cabanon

  • Jardin de 281 m² environ (dans la parcelle de 905 m²).

• Terrain de 400 m² : revendu au voisin, usage de jardin, sous promesse.

3.2. Stratégie de sortie

• Revente à la découpe des lots de l’immeuble + combles.

• Revente de la maison en un seul bloc.

• Revente du terrain détaché au voisin.

• Les biens sont revendus sans travaux : les acquéreurs devront probablement prévoir des budgets de rénovation (DPE, rafraîchissement, reconfiguration, etc.).

Cela réduit le risque d’aléas de chantier… mais transfère une partie de la charge de modernisation sur les acheteurs, ce qui peut peser sur les prix de vente acceptables.

4. Marché local & cohérence des prix

4.1. Contexte général

Au niveau national, le marché immobilier a connu :

• Une baisse des volumes et un recul des prix en 2023–2024,

• Puis des signes de reprise de l’activité fin 2024 / 2025, avec des taux d’intérêt en légère détente.

• En Auvergne-Rhône-Alpes, les prix ont globalement corrigé ou stagné selon les zones, avec une forte hétérogénéité.

Conclusion : on est dans un marché plus sélectif, où les biens mal positionnés (prix, DPE, emplacement) peuvent rester en vente plus longtemps.

4.2. Marché de Bourg-lès-Valence

D’après plusieurs portails d’estimation et données DVF récentes :

• Prix médian global : ~2 050–2 300 €/m² selon les sources.

• Appartements : ~1 850–1 950 €/m² médian.

• Maisons : ~2 200–2 500 €/m² médian.

• évolution récente : légère hausse ou stabilité sur 5 ans, mais ajustements récents à la baisse dans certains segments.

Pour la rue de l’opération :

• Le prix moyen dans la rue est estimé autour de 2 470 €/m², avec une fourchette de 1 600 à 3 450 €/m² selon le type et l’état des biens.

• La rue est décrite comme étroite, très circulée, difficile à élargir, ce qui a conduit la commune à la transformer en “zone de rencontre” pour réduire la vitesse et sécuriser piétons et cyclistes.

→ Micro-localisation :

• + proximité de Valence, environnement urbain vivant.

• – rue relativement étroite et passante, ce qui peut impacter le ressenti et la valorisation, notamment pour les logements côté rue.

4.3. Prix de vente visés par le projet

Selon la fiche projet :

• Appartements (hors combles) : 1 900 €/m² visés.

• Maison : 2 091 €/m² visés.

• Comparaison interne au marché fourni par la plateforme :

  • Prix bas : 1 313 €/m²

  • Prix moyen : 1 917 €/m²

  • Prix haut : 2 866 €/m²

Comparaison avec les données publiques :

• Les prix visés sur les appartements (1 900 €/m²) apparaissent proches du prix médian des appartements de la ville, et inférieurs au prix moyen de la rue (~2 470 €/m²), ce qui peut être vu comme prudent…

  • … mais il faut garder en tête que les biens sont vendus en l’état, sans travaux. Si l’état est médiocre ou le DPE mauvais, une décote plus forte peut être demandée par les acheteurs.

• Pour la maison, ~2 090 €/m² reste plutôt dans la zone basse / moyenne du marché local des maisons, ce qui semble cohérent avec une localisation “moyenne” et un bien probablement à rafraîchir.

💡 Appréciation globale :

• Les prix de vente visés sont en gros alignés avec le marché local, voire légèrement en dessous pour la rue concernée.

• Ce n’est pas un projet qui repose sur des prix “surévalués” de façon flagrante, mais la cohérence dépendra fortement de l’état réel des logements (non détaillé dans les docs : DPE, parties communes, toiture, etc.).

5. Montage financier & ratios (LTA, LTC, LTV, marge…)

5.1. Coût de revient

Détail donné par la fiche projet :

• Total prix de revient : 722 198 €

  • Foncier (84 %) : 602 550 €

    • Prix d’acquisition : 585 000 €

    • Frais de notaire : 17 550 €

  • Honoraires techniques (~1 %) : 9 565 €

    • Géomètre + études : 7 665 €

    • Mise en copropriété : 1 900 €

  • Autres frais (15 %) : 110 083 €

    • Honoraires d’agence : 49 495 €

    • Coût lié à la plateforme de financement & intérêts (ligne “plateforme”) : 60 588 €

On voit que :

• Le prix du foncier + frais absorbe l’essentiel du coût (84 %).

• Les travaux sont nuls (ou reportés sur les acquéreurs).

• Les frais “intermédiaires” (agence + financement participatif) pèsent très lourd : près de 25 % du foncier.

5.2. Revenus et marge

• Prix de vente total prévu : 818 000 €

• Marge brute avant impôt : 95 802 € ≈ 11,7 % du chiffre d’affaires.

C’est une marge assez faible pour une opération de marchand de biens, surtout après intégration :

• des frais de la plateforme,

• du coût de la dette participative,

• des aléas potentiels (retard de signature, renégociation de prix, etc.).

5.3. Ratios financiers

Les ratios calculés dans la fiche projet :

• LTA (Loan to Acquisition) : 97 %

  • Dette / prix d’acquisition → quasi intégralité de l’achat financée par la dette participative.

• LTC (Loan to Cost) : 79 %

  • Dette / coût total → ~79 % du prix de revient sont financés par la dette participative.

• LTV (Loan to Value) : 70 %

  • Dette / prix de vente prévisionnel → 70 %.

Lecture :

• L’apport en fonds propres du porteur (≈21 % du coût total) est réel mais limité.

• La dette participative se retrouve en 1er rang hypothécaire (pas de banque senior), ce qui est un point positif pour les prêteurs.

• Le taux de couverture hypothécaire annoncé (103 % en début d’opération, jusqu’à 144 % à la sortie) suppose que les prix de vente prévus se réalisent. Si les prix baissent de façon significative, cette couverture se réduit.

5.4. Coût du financement & risque de durée

La ligne “plateforme” de 60 588 € correspond à un mix de :

• frais de dossier prélevés par la plateforme (7 % du montant financé, soit 39 900 €),

• intérêts du prêt sur une durée d’environ 3–4 mois (estimation en reconstituant le calcul).

En clair :

• la marge de 12 % est calculée sur une hypothèse de durée courte (≈ 3 à 4 mois), déjà intégrée dans les coûts ;

• si la durée réelle s’allonge significativement (par ex. 10–12 mois), les intérêts supplémentaires viendront grignoter la marge, même si elle resterait positive dans un scénario raisonnable ;

• au-delà, en cas de gros retard, la marge peut devenir très faible, surtout si des concessions de prix de vente sont nécessaires.

6. Garanties & protections des investisseurs

Les sûretés prévues :

1. Hypothèque légale spéciale & conventionnelle de premier rang

   • Sur le bien financé.

   • Sans concurrence d’une banque senior (absence d’autre financement autorisé dans le contrat, hors petits découverts encadrés).

2. Caution personnelle et solidaire du dirigeant

   • Montant indiqué : 684 000 €.

   • Attention : la valeur réelle de cette garantie dépend du patrimoine personnel du dirigeant (non connu dans les documents ni dans les bases publiques).

3. Clauses du contrat d’investissement :

   • Affectation des fonds contrôlée (obligation d’affecter le financement à l’achat du foncier, avec attestation notariée sous 30 jours).

   • Impossibilité de lever de nouvelles dettes financières significatives sans accord du coordinateur.

   • Décisions importantes (délai, abandon de créance, renonciation aux sûretés) soumises à la majorité des prêteurs, avec possibilité pour le coordinateur de prolonger la durée de remboursement jusqu’à 6 mois supplémentaires.

Appréciation :

• Point fort : première hypothèque sans concurrence bancaire, ce qui est rare et plutôt protecteur pour des prêteurs participatifs.

• Point de vigilance :

  • La valeur de l’hypothèque dépend directement de la valeur de marché du bien au moment où elle serait actionnée.

  • La caution personnelle est un plus, mais très difficile à valoriser faute de transparence sur le patrimoine du dirigeant (et d’éventuelles autres dettes).

7. Analyse des risques

7.1. Risque de marché (prix & volumes)

• Le marché local est plutôt dynamique, avec des prix en ligne avec les estimations de la plateforme.

• Cependant, le contexte national reste celui d’un marché post-correction, avec des acheteurs plus sélectifs et un accès au crédit encore contraint pour certains ménages.

Risque spécifique :

• Si les acquéreurs renégocient les prix à la baisse (par ex. au vu du DPE ou de travaux à prévoir), la marge déjà faible du projet peut s’éroder très rapidement (cf. stress test ci-dessous).

7.2. Risque commercial / pré-commercialisation

• 8 lots sur 9 sont sous promesse de vente, ce qui réduit fortement le risque de vacance commerciale.

• Toutefois :

  • 371 k€ seulement sont sans condition suspensive ; le reste dépend encore de conditions (crédit, etc.).

  • La maison, qui représente une part importante de la valeur, n’a qu’une “marque d’intérêt” sans promesse signée. Si elle se vend mal ou nécessite une baisse de prix, l’impact sur la marge sera significatif.

  • Tous les pauvres scénarios (crédits non obtenus, acquéreurs qui se rétractent) peuvent rallonger la durée et/ou nécessiter des remises de prix.

7.3. Risque de durée

• Durée cible : quelques mois, mais :

  • Durée contractuelle max : 16 mois,

  • Prolongation possible jusqu’à 6 mois supplémentaires par décision du coordinateur.

• Les facteurs de retard potentiels :

  • délais bancaires des acquéreurs,

  • enchaînement des signatures chez le notaire,

  • éventuelles renégociations,

  • lenteur administrative pour la division parcellaire et la mise en copropriété (même si ce n’est pas du permis de construire).

En pratique, les projets “cibles 3 mois” peuvent facilement devenir des projets à 9–12 mois si plusieurs promesses glissent ou tombent.

7.4. Risque technique / travaux

• Pas de travaux prévus →

  • + : pas de risque de dérive de coût de chantier.

  • – :

    • État réel du bâti inconnu (structure, étanchéité, parties communes, etc.).

    • DPE éventuellement défavorable pour des logements anciens, ce qui peut freiner certains acheteurs (notamment investisseurs locatifs).

• Le risque technique est faible pour l’opération elle-même (pas de gros œuvre, pas de surélévation, pas de changement de destination), mais il peut rejaillir sur le risque commercial via une baisse de prix demandée par les acheteurs.

7.5. Risque juridique / urbanisme

• Bâtiment existant, sans création de surface → pas de permis de construire, seulement division par arpentage et mise en copropriété.

• Risques classiques :

  • délais liés au notaire et aux formalités cadastrales,

  • éventuels droits de préemption selon la localisation exacte.

Ce n’est pas le type d’opération le plus exposé aux risques d’urbanisme (comparé à une promotion neuve).

7.6. Risque porteur (jeune société, taille modeste)

• Société créée en 2023, bilan < 200 k€ → faible profondeur financière.

• Une opération déficitaire de taille moyenne pourrait fragiliser significativement la structure.

• L’expérience réelle (3 opérations abouties) est positive mais trop courte pour juger de la résilience du porteur sur un cycle immobilier complet.

8. Stress test (prix de vente & coûts)

Base projet :

• Chiffre d’affaires prévu : 818 000 €

• Coût total : 722 198 €

• Marge brute : 95 802 € ≈ 11,7 % du CA.

8.1. Scénario A – Baisse des prix de vente

1. –10 % sur tous les prix de vente

   • CA = 818 000 × 0,9 = 736 200 €

   • Coût inchangé = 722 198 €

   • Marge = 14 002 € ≈ 1,7 % du CA.

   ➜ La marge devient quasi nulle : le moindre retard ou surcoût supplémentaire peut faire passer l’opération dans le rouge.

2. –15 % sur les prix de vente

   • CA = 818 000 × 0,85 = 695 300 €

   • Coût toujours 722 198 €

   • Marge = –26 898 € ≈ –3,3 % du CA (perte brute).

   ➜ Une baisse de 15 % des prix rend l’opération structurellement déficitaire.

8.2. Scénario B – Hausse des coûts

3. +10 % sur les coûts (frais divers, intérêts plus longs, honoraires, etc.)

   • Coût = 722 198 × 1,10 = 794 417,8 €

   • CA inchangé = 818 000 €

   • Marge = 23 582 € ≈ 2,9 % du CA.

4. +15 % sur les coûts

   • Coût = 722 198 × 1,15 = 830 527,7 €

   • CA inchangé = 818 000 €

   • Marge = –12 528 € ≈ –1,5 % du CA.

   ➜ Une dérive de coûts de 15 % (par ex. durée de financement plus longue + frais supplémentaires) rend aussi le projet déficitaire.

8.3. Scénario C – Combiné (baisse des prix –10 % & hausse des coûts +10 %)

5. Prix –10 % et coûts +10 %

   • CA = 736 200 €

   • Coût = 794 417,8 €

   • Marge = –58 218 € ≈ –7,1 % du CA.

👉 Conclusion du stress test :

• La marge initiale d’environ 12 % offre peu de coussin.

• Une baisse des prix de 10 % ou une hausse des coûts de 15 % suffit à faire passer le projet dans le négatif.

• Le projet est donc très sensible aux aléas (renégociations, délais rallongeant les intérêts, imprévus divers).

9. Grille d’évaluation (sur 5 ★)

5★ = risque faible / situation très favorable
1★ = risque élevé / situation fragile

1. Qualité du porteur / solidité financière

   • ★★☆☆☆

   • • Comptes bénéficiaires récents, capitaux propres redevenus positifs.

   • – Jeune société, taille et historique limités, dépendante de quelques opérations.

2. Structure financière de l’opération (apport, ratios LTA / LTC / LTV, marge)

   • ★★☆☆☆

   • • Apport réel (~21 % du coût), dette participative en 1er rang.

   • – LTA 97 % (quasi tout l’acquisition à crédit), marge brute ~12 % seulement, très vulnérable aux aléas.

3. Marché local & cohérence des prix

   • ★★★☆☆

   • • Prix visés en phase avec le marché local et la rue, ou légèrement inférieurs.

   • – Rue relativement étroite / passante, biens vendus en l’état, sensibilité possible au DPE et à l’état.

4. Risque travaux / technique

   • ★★★★☆

   • • Pas de gros travaux, pas de permis complexe.

   • – État réel du bâti et des DPE non documenté, ce qui peut impacter les prix de sortie.

5. Risque commercial / pré-commercialisation

   • ★★★☆☆

   • • 8 lots sur 9 déjà sous promesse ; pré-commercialisation avancée.

   • – Qualité des promesses (conditions suspensives), maison non encore sous promesse, risque de renégociation.

6. Risque de durée & liquidité du projet

   • ★★☆☆☆

   • • Opération simple en théorie, sans travaux.

   • – Durée contractuelle pouvant aller jusqu’à 16 + 6 mois, marge sensible au temps (coût de la dette).

7. Qualité des garanties

   • ★★★★☆

   • • Hypothèque de 1er rang sur l’actif, pas de banque senior, caution personnelle.

   • – Valeur de la caution inconnue et dépendance à la valeur de marché du bien au moment d’une éventuelle réalisation de l’hypothèque.

10. Points forts

• Pré-commercialisation avancée : 8 lots sur 9 sous promesse, terrain déjà sous promesse avec le voisin.

• Actif existant et connu : pas de chantier à mener, pas de risque de permis refusé.

• Prix de vente visés cohérents avec le marché local pour des biens à rafraîchir.

• Sûreté réelle de 1er rang sans banque senior, ce qui améliore le rang des prêteurs en cas de défaut.

• Portefeuille financier du porteur en amélioration (bénéfice, trésorerie renforcée).

11. Points de vigilance majeurs

• Marge brute limitée (~12 %) → coussin de sécurité faible

  • Un petit décalage sur les prix de vente ou sur les coûts de financement peut faire basculer l’opération en perte (cf. stress test).

• Jeune société, historique court

  • Le porteur n’a pas démontré sa capacité à traverser une phase de marché dégradée sur la durée.

• Pré-commercialisation encore partiellement conditionnelle

  • Toutes les promesses ne sont pas “fermées”, et la maison (lot important) n’est pas encore sécurisée par un compromis signé.

• Risque de durée sous-estimé

  • Les coûts de financement intégrés dans le budget semblent calibrés pour une durée assez courte. Un allongement significatif de la durée diminuerait la marge.

• Dépendance à la valeur de marché en cas de défaut

  • Même avec une bonne hypothèque, si la revente forcée se fait dans de mauvaises conditions de marché (ou avec des biens très décotés à cause d’un mauvais état/DPE), la récupération peut être partielle.

12. Conclusion (sans recommandation d’investissement)

En synthèse, ce projet de marchand de biens :

• s’appuie sur un actif existant et une pré-commercialisation avancée,

• propose une structure de sûretés plutôt favorable aux prêteurs participatifs (1er rang, absence de banque senior, caution personnelle),

• mais repose sur un niveau de marge relativement faible pour une opération exposée à :

  • un risque de durée non négligeable,

  • un risque de renégociation des prix de vente,

  • et la jeunesse/fragilité relative du porteur.

Cette analyse met en lumière un profil de risque non trivial :

• sur le papier, le montage est propre et les prix de sortie sont cohérents ;

• mais la sensibilité du projet à des variations raisonnables de prix/couts est élevée, ce qui doit être intégré dans la décision.

Je ne peux évidemment pas vous dire s’il faut investir ou non.
La suite, pour vous, pourrait être :

1. Reprendre les documents (fiche projet, contrat d’investissement, fiche d’informations clés) et vérifier que vous êtes à l’aise avec :

   • la durée potentiellement longue,

   • la marge limitée,

   • la structure de sûretés et les clauses (prolongation, décisions collectives des prêteurs).

2. Interroger directement la plateforme / le porteur sur :

   • l’état technique des biens (DPE, diagnostics, état des communs),

   • la nature exacte des conditions suspensives restantes,

   • le détail des 3 opérations déjà réalisées.

3. Vérifier l’adéquation de ce projet avec votre situation personnelle :

   • degré d’acceptation du risque de perte,

   • horizon de placement,

   • diversification de votre portefeuille (ne jamais sur-concentrer sur un seul projet ou un seul porteur)

Bonjour, dommage qu'il ne soit pas fait mention de la note DPE. Cela devrait être une obligation dans ce type de projet car comment évaluer le prix d'un bien sans cet élément essentiel.

J'ai pu voir une maison localisée sur la ville avec les mêmes surfaces en habitat et mieux rénové à 220 000 euros. Je pense, au vu des photos présentés, que le bien aura du mal à partir à 230 000 euros. Je verrai bien une baisse de 20 000 euros sur le prix, ce qui réduit d'autant la marge de 95 000 euros.

Cependant une bonne commercialisation sur le reste des surfaces. Je reste donc indécis sur la nécessité ou non de rentrer sur ce projet. {blue}:formalsmile:  

@vasco Toujours compliqué d'évaluer le prix de vente d'un projet en financement. Effectivement le DPE est une données importante et l'IA semble l'avoir mis en avant.

Je m'aide souvent de l'indicateur de commercialisation. 8 lot sur 9 sont sous promesse de vente. On a bien évidement les conditions suspensives qui peuvent bloquer mais cela donne malgré tout je trouve une idée de l'intérêt que peut susciter le bien auprès des acheteurs locaux. Visiblement le prix ne semble pas être un frein.

Vais étudier un peu plus en profondeur.

@arnaud Oui pour la partie appartement je n'ai pas de problématiques sur le sujet. C'est plus sur la maison que cela peut jouer. Je pense que je vais me positionner sur un petit investissement.