Fiche projet
BALI - LA COLLINE
sur Tokimo
Le détail du projet
Le projet est situé à Uluwatu, sur la péninsule du Bukit, au sud de Bali, sur un foncier adjacent à La Colline Phase 1. L'opération porte sur l'acquisition de 7 lots adjacents, représentant 2 564 m² à construire, sur un foncier total de 4 694 m² (46,94 ares) détenu en Hak Sewa (leasehold, ~29,8 ans restants). La stratégie de l'opérateur repose sur l'acquisition de ce foncier, le design architectural et la viabilisation du site (abattage, terrassement, infrastructures), suivis d'une commercialisation en vente off-plan des 7 villas.
StratégieLa stratégie de sortie repose sur la vente en off-plan des 7 villas, dès l'obtention des PBG, selon un plan de paiement négocié (25 % au closing foncier, 25 % en phase design/terrassement, 50 % à la commercialisation), en capitalisant sur la traction de la Phase 1, intégralement vendue. Le portefeuille se compose de 3 lots Type A vue océan/jungle (≈1 050 000–1 150 000 €), 2 lots Type B signature (≈1 280 000 €) et 2 lots Type C vue jungle (≈820 000 €).
La stratégie de l'opérateur se déploie en trois temps. Elle débute par l'acquisition du foncier, composé de 7 lots adjacents à la Phase 1 déjà commercialisée avec succès. Vient ensuite la phase de design architectural et de viabilisation du site, incluant l'abattage, le terrassement ainsi que la mise en place des infrastructures nécessaires. L'opération se conclut par la commercialisation en vente off-plan des 7 villas, selon un plan de paiement négocié échelonné jusqu'à la livraison finale.
L'Indonésie affiche une croissance stable (~ 5 %/an), une dette maîtrisée (~39 % du PIB) et une inflation contenue (~3 %). Bali, destination mondiale n°1 (Forbes), attire 7 M de visiteurs internationaux, avec des prix immobiliers en hausse de 20-30 % (2018-2024). Uluwatu et Bingin, micro-marché premium encore préservé contrairement à Seminyak/Canggu saturés, s'imposent comme le district du luxe et du surf, prisé d'une clientèle internationale à fort pouvoir d'achat.
Le projet porte sur une parcelle de 4 694 m², accueillant 7 villas de 4 à 6 chambres (2 564 m² GFA), adjacentes à la Phase 1 — 12 lots intégralement vendus en moins de 3 mois, preuve de la traction du micro-marché. La conception est signée 2M Associates (65+ projets livrés, agences Bali/Milan). L'opérateur vise à sécuriser le foncier, mener le design et la viabilisation du site, puis commercialiser en off-plan avec MIO&PARTNERS, en capitalisant sur cette traction.
youtube.com/watch?v=UlpalCStzrQ
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⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement
Cette analyse est réalisée à titre pédagogique à partir des documents fournis et de recherches publiques complémentaires. Elle peut comporter des erreurs ou des éléments devenus obsolètes. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation de souscrire. Le crowdfunding immobilier expose notamment à un risque de perte partielle ou totale du capital, de retard et d’illiquidité. Une véritable due diligence nécessite l’intervention de professionnels compétents, notamment sur les aspects juridiques indonésiens.
🧭 Lecture rapide du projet
| Élément | Analyse |
|---|---|
| Actif | 7 villas premium, 4 à 6 chambres |
| Surface construite | 2 564 m² |
| Terrain | 4 694 m² |
| Droit foncier | Leasehold, ~29,8 ans restants |
| Budget annoncé | 6,57 M€ |
| CA prévisionnel | 7,56 M€ |
| Marge annoncée | 986 k€ |
| Financement actuel | 899 k€ |
| Durée | 18 mois |
| Précommercialisation | Aucune à ce jour |
| Permis de construire | Pas encore obtenu |
| Garantie | Nantissement des titres de l'émetteur |
Le projet bénéficie d'une localisation attractive et d'une vraie traction touristique, mais il cumule plusieurs dépendances : nouvelles levées de fonds, obtention des permis, vente de villas très haut de gamme et montage juridique international.
🔴 Les 4 sujets qui me semblent déterminants
1. Un apport du sponsor extrêmement faible
La fiche réglementaire mentionne seulement 15 000 € de fonds propres engagés, soit environ 0,23 % du coût total du projet.
Parallèlement, le deck regroupe sous une même ligne « fonds propres & ventes off-plan » environ 3,62 M€, sans préciser clairement quelle part constitue réellement des capitaux déjà apportés.
Cela signifie que l'alignement financier initial du sponsor paraît limité et que le projet dépend fortement de financements externes et des futurs acheteurs.
2. Le financement global n'est pas sécurisé
L'acquisition complète du foncier dépend explicitement de deux financements ultérieurs, attendus environ à M+3 puis M+12. La fiche réglementaire évoque environ 550 k€ puis 1 M€ supplémentaires.
Le deck prévoit au total environ 2,43 M€ de dette obligataire, soit :
- LTC ≈ 37 % du coût total ;
- LTS ≈ 32 % du chiffre d'affaires prévu ;
- financement actuel ≈ 14 % du coût du projet.
Le LTA n'est pas réellement calculable : il n'existe pas dans les documents d'expertise indépendante de la valeur du foncier/projet achevé.
➡️ Le principal risque n'est donc pas seulement la construction : l'opération doit encore réussir à se financer pour pouvoir sécuriser totalement son foncier.
3. Une marge correcte, mais pas très résistante
Le business plan retient 7,56 M€ de ventes pour 6,57 M€ de coûts, soit environ 986 k€ de marge économique, seulement 13 % du CA.
Plus problématique, les documents comportent une incohérence matérielle : un tableau fait apparaître 1,33 M€ de marge et 858 k€ de frais financiers/commerciaux, alors qu'un autre retient 986 k€ de marge et 1,195 M€ de frais.
Cette différence d'environ 347 k€ doit impérativement être réconciliée.
Stress test
| Hypothèse | Marge résiduelle estimée |
|---|---|
| Business plan | +986 k€ |
| Prix de vente -5 % | +608 k€ |
| Prix de vente -10 % | +230 k€ |
| Prix de vente -15 % | -148 k€ |
| Travaux +10 % | +712 k€ |
| Prix -5 % + travaux +10 % | +334 k€ |
| Prix -10 % + travaux +10 % | -44 k€ |
➡️ Une baisse d'environ 13 % du CA suffit à absorber toute la marge, hors coût supplémentaire lié à un retard.
📍 Marché immobilier : attractif, mais le dossier paraît trop optimiste
Le contexte touristique est objectivement favorable : Bali a accueilli 6,95 millions de visiteurs internationaux en 2025, +9,7 % sur un an.
Mais le marché immobilier est désormais plus concurrentiel. Le rapport Q1 2026 que j'ai consulté décrit des volumes de transactions ralentis, des acheteurs plus sélectifs et un écart de prix d'environ 15 % entre villas achevées et villas off-plan. Les logements de 5 et 6 chambres ne représentent ensemble que 5,6 % des transactions : le projet est donc positionné sur un segment nettement moins liquide.
À South Badung, les médianes Q1 2026 sont environ 630 k$ pour 4 chambres, 810 k$ pour 5 chambres et 1,11 M$ pour 6 chambres. Les prix prévus par le projet (~825 k€ à 1,28 M€) sont donc clairement premium. Ils peuvent se justifier par la micro-localisation, les vues et le standing, mais je ne qualifierais pas leur caractère « conservateur » de démontré.
⚖️ Foncier, permis et garanties
Le leasehold de seulement ~29,8 ans est un point important. Après construction, les acheteurs disposeront d'environ 28 ans restants. La documentation parle d'une possibilité d'extension, mais pas d'une extension juridiquement garantie.
Le terrain serait dans une zone permettant l'activité projetée, mais le PBG n'est encore qu'en préparation. Il s'agit pourtant de l'autorisation indispensable avant construction. Les autorités balinaises renforcent actuellement le contrôle de l'urbanisme et des développements touristiques.
La garantie est un nantissement des titres de la société française, et non une hypothèque directe sur le terrain ou le leasehold. L'actif étant détenu au travers d'entités indonésiennes, la valeur de cette sûreté dépend directement de la valeur de ces filiales et de la capacité à faire respecter les droits dans deux juridictions.
➡️ Je considère cette garantie comme moyenne à faible.
🏗️ Construction et calendrier
Le chantier n'est pas trivial : terrain pentu, terrassements, infrastructures, murs de soutènement potentiels et sept villas premium. Le budget de construction pure représente environ 970 €/m², avant mobilier et frais connexes. Les indications publiques 2026 situent couramment la construction haut de gamme à Bali autour de 1 000 $/m² et davantage, selon prestations.
Le calendrier est tendu : closing fin 2026, design/terrassements/permis dans la foulée, commercialisation en 2027 et sortie début 2028. Un retard administratif, géotechnique ou commercial pourrait donc conduire à une nouvelle levée ou à une prorogation.
👥 Solidité et historique du portage
Le véhicule émetteur a été créé en mars 2026, dispose d'un capital social de seulement 1 000 €, n'a pas de comptes publiés et aucun salarié déclaré. Aucun événement collectif défavorable n'apparaît toutefois dans le registre public consulté.
Les recherches confirment un précédent projet balinais financé en deux tranches en 2026. Il est toujours en cours : l'acquisition a progressé et la seconde tranche finance les travaux, mais aucun remboursement final ne permet encore de parler de track record éprouvé.
La plateforme est bien enregistrée comme prestataire réglementé en France ; cela encadre la commercialisation, mais ne garantit évidemment pas le remboursement du projet.
⭐ Grille d'évaluation
5★ = risque relativement faible / dossier très solide
| Critère | Note |
|---|---|
| 📍 Localisation / demande | ★★★★☆ |
| 💰 Structure financière | ★★☆☆☆ |
| 📊 Marge / résistance | ★★☆☆☆ |
| 🏦 Apport & alignement sponsor | ★☆☆☆☆ |
| 🛡️ Garanties | ★★☆☆☆ |
| 🏗️ Technique / travaux | ★★★☆☆ |
| 📄 Administratif / foncier | ★★☆☆☆ |
| 🏷️ Précommercialisation | ★☆☆☆☆ |
| 👥 Track record | ★★☆☆☆ |
| ⏱️ Risque de dépassement | ★★☆☆☆ |
Autres points à vérifier
Demander avant toute décision : preuve du zoning parcelle par parcelle, contrats de lease avec clauses d'extension, due diligence foncière complète, géotechnique, devis travaux détaillés/fixés, statut exact des PBG, ventilation des 3,62 M€ « fonds propres + ventes », explication des incohérences de marge, preuve documentaire des ventes de la phase précédente et engagements interdisant la création ultérieure d'une dette prioritaire.
Conclusion
Le projet possède de vrais atouts immobiliers : localisation recherchée, tourisme dynamique, continuité avec une première phase déjà commercialisée et positionnement haut de gamme cohérent avec Uluwatu.
En revanche, son profil de risque paraît sensiblement plus élevé que la présentation marketing : apport initial très faible, foncier pas encore totalement sécurisé, dépendance à deux nouvelles levées, absence de préventes, permis encore à obtenir, garantie indirecte, leasehold relativement court et marge vulnérable à une baisse des prix de vente. L'incohérence du business plan financier mérite également une clarification écrite.
Ces éléments justifient surtout d'approfondir la due diligence documentaire, financière et juridique avant de construire sa propre appréciation du risque.
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