Intéressant avec la fiducie, mais peut etre difficile à revendre ? Quel est votre avis ? 😉 

@patrick Un billet sur ce projet Patrick ? 😉 plutot pas mal comme projet il me semble. Forte demande et demande croissante sur le secteur depuis des années, protection fiducie montée pour l'opération, bonne marge permettant une petite décote au cas ou... Belle vue et sera équipé d'une piscine etc...

@james Je pense effectivement y mettre un billet. Toujours compliqué d'analyser un projet sans être un professionnel qui connait le marché local. Je suis donc toujours plus sur une notion de diversification. Ce sera donc mon 57ème projet sur LPB depuis 3 ans. En plus de la diversification de projets, de plateformes et de thématiques j'applique surtout la diversification temporelle me permettant je pense de lisser le risque. 

Tu as prévu d'y mettre un billet? Tu investis sur quelles autres plateformes?

Ce projet étant éligible au Code Cadeau qui vous permet d'obtenir 1% de cashback, je rappel que LPB a changé le code.

Il ne faut plus utiliser AS1 mais AS

@patrick oui le marché local est très bon et ne connais pas la crise sur cette région ! Je ne vais pas sur les autres plateformes afin de ne pas me disperser... j'essaie de selectionner avec soin les meilleurs projets avec des sécurités... Je suis par contre décu du projet le fragrance ou les interets mensuels ne sont plus versés alors que c'était un projet solide ! En espérant que ca ne présage pas de mauvaises nouvelles ?

@patrick AS1 marche encore 😉 AS non par contre pour info 😉 Je mettrai ton code afin de te soutenir pour ton site Patrick 😉

Bon, finalement il semble que LPB n'a pas encore changé le code cadeau.. Je vois qu'AS ne fonctionne pas mais AS1 fonctionne. Donc pour l'instant il faut utiliser AS1. Je vais me renseigner auprès de LPB

oui ca marche toujours l'ancien 😉 Je mettrai ton code pour soutenir ton site web Patrick 😉 

@james Merci à toi pour le soutien et effectivement en préparant mon propre investissement j'ai noté qu'AS ne fonctionnait pour l'instant pas. Normalement, LPB m'avait demandé de le changer au 30 septembre minuit.

Je viens de les contacter pour avoir plus d'info sur le sujet.

@patrick une collecte à plus de 3M on ne devra pas se battre pour une fois pour y mettre un billet ...

Posté par: @james

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@patrick oui le marché local est très bon et ne connais pas la crise sur cette région !

Tu habites la région?

Posté par: @james

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@patrick Je ne vais pas sur les autres plateformes afin de ne pas me disperser... j'essaie de selectionner avec soin les meilleurs projets avec des sécurités... 

C'est un peu aussi l'avantage d'être sur plusieurs plateformes, c'est d'avoir encore plus de choix pour tenter de faire la meilleure sélection. Perso je pense utile de ne pas tout miser uniquement sur l'immobilier en diversifiant aussi sur ENR et PME. 

Mais c'est effectivement aussi plus chronophage.

Posté par: @james

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@patrick . Je suis par contre décu du projet le fragrance ou les interets mensuels ne sont plus versés alors que c'était un projet solide ! En espérant que ca ne présage pas de mauvaises nouvelles ?

C'est toute la problématique. Nous ne sommes pas des professionnels et ne connaissons pas le marché local. Nos analyses ne peuvent être que sommaires. Perso je passe de moins en moins de temps à l'analyse et privilégie la diversification. Je constate souvent que statistiquement mes performances ne sont pas meilleures en passant plus de temps sur l'analyse.

Projet qui risque de nouveau d'être annulé par manque d'investisseurs ? ... dommage la situation était idéale avec une superbe vue ! 

Le montant de la collecte a été abaissé; du coups on en est à 75% de collecté

⚠️ Avertissement préalable

Cette analyse a été réalisée par une intelligence artificielle à partir des documents fournis. Elle ne constitue pas un conseil en investissement. Elle peut comporter des erreurs/omissions et vous devez réaliser votre propre analyse. Le crowdfunding immobilier comporte des risques de perte en capital et d’illiquidité.

Analyse du projet « Le Marzélia » (Villefranche-sur-Mer)

1) Présentation synthétique

• Nature de l’opération : acquisition + rénovation complète d’une maison d’architecte ~300 m² avec création d’une piscine et transformation d’un garage en pièce de vie, prestations haut de gamme, vue mer panoramique.

• Adresse : 244 allée des Marguerites, 06230 Villefranche-sur-Mer (secteur premium Côte d’Azur).

• Calendrier : durée cible 12 mois, min. 10 / max. 22 mois selon la documentation contractuelle ; intérêts à compter d’une date cible annoncée au lancement de la collecte.

• Urbanisme : autorisation patrimoniale déjà obtenue (proximité monument historique – art. L.621-9), couvrant notamment la piscine.

2) Marché & prix de sortie

• Positionnement : ultra-premium (vue, rareté foncière, clientèle internationale, aéroport de Nice à ~15 min).

• Hypothèse de prix : 5,5 M€ (~18 333 €/m² pour ~300 m²). Cohérent avec un actif d’exception correctement rénové dans ce micro-marché tendu, sous réserve de la qualité des finitions et de l’exposition.

• Étude de marché : un document de comparables « vendus » et « en vente » est fourni, mais sans données chiffrées détaillées dans l’extrait accessible ici — à compléter pour un benchmark précis (adresses, surfaces, €/m², état, délais de vente).

Stress test prix (hors coût du financement)

• –10 % sur le prix de vente (4,95 M€) : marge brute restante significative.

• –20 % (4,40 M€) : marge fortement réduite mais encore positive sur la base du coût de revient 4,18 M€.

• Point mort ≈ –24 % vs 5,5 M€ (hors frais financiers/portage), d’où l’importance de l’exécution et du marketing.

3) Plan financier & ratios

Coût de revient total : 4 180 465 € dont foncier 2 572 000 € (60 %), travaux 986 160 € (23 %), honoraires techniques 132 000 € (2 %), autres frais 490 305 € (15 %).

Financement / apports (phase globale)

• Dette participative : objectif 3 443 000 € (collecté), décaissement net initial après frais de dossier : 3 195 104 €, décaissement initial : 2 275 000 €, décaissements progressifs sur factures.

• Apport du porteur annoncé : ~0,86 M€ (≈21 %).

• Seconde tranche prévue : 0,8 M€ (≈19 %).

Ratios communiqués

• LTA 105 % (emprunt/acquisition), LTC 60 % (emprunt/coût), LTS 46 % (emprunt/prix de vente). Niveaux globalement conservateurs au regard du segment premium (LTS<50 %).

Remarque frais

• Frais de dossier plateforme : 7,2 % HT du montant financé déduits au décaissement (explicite dans l’annexe contractuelle). Cela réduit le cash réellement disponible pour l’opération ; la trésorerie travaux doit en tenir compte.

4) Travaux, technique & exécution

• Programme : rénovation intégrale intérieure/extérieure + création piscine, prestations haut de gamme ; aléa 5 % budgété.

• Lignes budgétaires : gros œuvre 270 k€, extérieurs 236 k€, menuiseries 105 k€, électricité 34,4 k€, sanitaires 70 k€, CVC 24 k€, etc. Pour ~300 m² haut de gamme, certaines lignes (réseaux/électricité/CVC) paraissent tendues, surtout si les surprises structurelles ou techniques apparaissent (corrosion réseaux, renforcements, reprises). Prévoir buffer supplémentaire dans la gestion de chantier.

• Pilotage : maître d’œuvre interne, décaissements progressifs + open banking pour suivi.

5) Garanties & cadre contractuel

• Sûretés : fiducie-sûreté sur les titres de la société porteuse + caution personnelle et solidaire du dirigeant ; droit de consultation du compte de projet (open banking).

• Modalités : prêt in fine (capital au terme), intérêts calculés mensuellement et payés à terme échu ; remboursement anticipé possible après 1 mois mais avec make-whole jusqu’au 10ᵉ mois (obligation de verser les intérêts dus jusqu’à M10), ce qui sécurise les porteurs en cas de sortie rapide.

• Conditions suspensives clés : signature des sûretés, injection de l’apport à l’achat, mise en place de la connexion bancaire du compte projet.

6) Gouvernance & expérience de l’opérateur 

• Parcours >10 ans dans la rénovation/construction haut de gamme ; plus de 230 projets livrés (plaquette de réalisations : villa, chalet, etc.). La société véhicule projet est récente (sans passif déclaré).

7) Risques principaux (avec parades)

1. Risque travaux / dépassement (prestations premium, site en pente, lignes techniques serrées) → décaissements progressifs, MOE intégrée, autorisation patrimoniale obtenue ; prévoir réserve de contingence opérationnelle >5 %.

2. Risque commercialisation (pas de pré-co au lancement) → mandat d’agences, visuels 3D, drone, ciblage international ; suivre le calendrier marketing dès T-travaux.

3. Risque de calendrier (max 22 mois) → clauses contractuelles claires et suivi de trésorerie via open banking.

4. Risque macro (sensibilité au haut de gamme) → marge initiale confortable, ratios d’endettement prudents (LTS 46 %).

8) Notation par critères (★ sur 5)

• Emplacement & marché : ★★★★★ (micro-marché très recherché, vue mer, rareté)

• Qualité du produit : ★★★★☆ (maison d’architecte + piscine ; dépend de l’exécution des finitions)

• Structure financière & ratios : ★★★★☆ (LTS 46 %, LTC 60 % ; attention au cash net après frais)

• Garanties & cadre légal : ★★★★★ (fiducie + caution + suivi compte ; make-whole jusqu’à M10)

• Risque d’exécution : ★★★☆☆ (travaux premium, lignes techniques serrées → buffer conseillé)

• Commercialisation : ★★☆☆☆ (pas de pré-co mais marketing prévu ; cohérence prix sous condition de qualité)

9) Points forts

• Adresse ultra-prime + vue mer + maison d’architecte.

• Autorisation patrimoniale obtenue (piscine incluse) → risque administratif maîtrisé.

• Marge affichée et ratios compatibles avec une éventuelle décote.

• Sûretés robustes (fiducie + caution), décaissements conditionnés.

10) Points d’attention

• Budget travaux serré sur certains postes techniques pour un 300 m² « HG ».

• Pas de pré-commercialisation au départ (à lancer très tôt avec ciblage international).

• Société véhicule récente (sans historique comptable fourni dans la FICI).

11) Recommandations opérationnelles (investisseur)

1. Demander le tableau de comparables détaillé (adresses, état, vues, surfaces, €/m², délais) pour confirmer l’hypothèse 18 333 €/m².

2. Exiger un planning travaux à l’activité (chemin critique), + buffer ≥10–15 % sur postes techniques sensibles.

3. Valider les conditions suspensives & sûretés (fiducie enregistrée, caution signée, apport injecté, compte projet connecté) avant décaissement.

4. Suivre la commercialisation (mandats agences premium, marketing 3D/drone, référencement international) dès le milieu de chantier.

Conclusion

Profil attractif sur un segment très haut de gamme, structure de sûretés solide, ratios prudents et localisation exceptionnelle. La réussite dépendra principalement de la qualité d’exécution des travaux et de la vitesse de commercialisation au prix visé. Surveiller très finement le budget technique, la trésorerie nette (après frais) et le calendrier.