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LPB La Première Brique - Le Henriv - 26/01/2024

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(@patrick)
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Début du sujet  

Le Henriv (84)

Localisation du projet Localisation : se situe à Cheval-Blanc à proximité d’Avignon dans le département du Vaucluse

Date de début du projet Date : Vendredi 26 janvier à 10h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste en l’achat d’un grand mas provençal de 350 m² répartis sur 9 pièces avec piscine et un grand terrain attenant de près de 6.000 m² dans le but d’y construire 3 villas en vente en l’état futur d’achèvement avec piscines. Aucuns travaux ne sont à prévoir sur le mas existant qui sera revendu en l’état, des travaux de gros et second œuvre seront réalisés pour la construction des 3 villas. Cette opération vise un coût de revient de 2.960.901 € HT et un chiffre d’affaires de 3.633.333 € HT dégageant ainsi une marge de 672.432 € HT, soit 19 % du chiffre d’affaires après financement. À date, l’opération est pré-commercialisée à hauteur de 76 % du chiffre d’affaires

Montant en financement Montant en financement : 1,728M€

Durée du financement Durée du financement : comprise entre 6 et 24 mois avec une durée cible de 12 mois

Garanties sur le projet Garanties : hypothèque de premier rang couvrant à hauteur de 79 % le montant collecté et une garantie à première demande d’une société de notre opérateur.

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Ticket Minimum d'investissement Comment analyser un projet immobilier en pré-commercialisation ?

Rappel Rappel : L'offre proposée est une collaboration commerciale : Sur chacune des offres de Bienvenue, argent-et-salaire.com touchera également une prime de parrainage. Il ne s'agit en aucun cas d'une recommandation d'investissement. Les éléments publiés ici, ne sont qu'un petit extrait de l'information publiée par la plateforme et qui ne permettent pas de prendre une décision d'investissement. Nous vous recommandons donc d'analyser le projet avec l'ensemble des données et de n'investir que sur ce que vous comprenez. Nous rappelons également qu’investir dans le Crowdfunding peut engendrer la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité ainsi que des risques spécifiques à l’activité de l’entreprise.

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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 951
 

A première lecture il y a une inexactitude: 6000 M² de foncier, vraiment ? Quand je regarde la superficie des parcelles concernées par l'opération sur les plans de masse fournis, j'en vois à peine 3000...il va falloir remonter au cadastre pour vérifier pfff.

Et deux points d'alerte : la valeur de l'hypothèque ne couvre pas le prêt loin de là, et la GAPD donnée par une holding du même groupe; en déficit de plus, ne vaut pas un clou.(garantie à la mode Wiseed)

En plus, de la promotion en ce moment, c'est un peu imprudent, et les délais donnés sont illusoires : 12 mois impossible, 24 Ok si tout se passe bien.

Mais comme le projet en soi me plait bien, je vais regarder plus à fond

 


   
Cedre and mdo100 reacted
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(@neugier)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 145
 

La pré-commercialisation semble bonne (plus de 70%) et l'engagement du promoteur aussi (27%). Il y a une petite faiblesse sur les garanties qui ne couvrent pas 100% mais le projet semble pas trop mal je crois.

Par contre le prix au m² semble un peu optimiste et au-dessus du marché pour la villa existante, la marge sera moins importante que prévu je pense. Mais j'ai été surpris plusieurs fois par ce qui se vendait à des prix plus importants donc pourquoi pas.

 

Et avec le bonus supplémentaire ça fait du 13%, ça va attirer du monde et ça risque de partir vite malgré la somme importante.


   
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La Première Brique parrainage

(@marco)
Estimable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 112
 

une offre d'achat n'a aucune valeur, la soi-disant précommercialisation n'existe pas.. Même un compromis de vente ne vaut pas commercialisation, expérience vécue. 


   
mdo100 reacted
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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 951
 

On parle bien de "pré-commercialisation" personne n'a dit que ça valait grand chose. Tout au plus ça montre qu'il y a de l'intérêt pour ce type de bien. Ca reste un bon signe en soi.

Si c'est une PUA  rédigée dans les formes, elle engage l'acheteur sur la chose et sur le prix; par contre le vendeur est libre de vendre ou non, et à quelqu'un d'autre éventuellement. Pour le cas qui nous intéresse, elle a donc une valeur même si , bien sûr, elle peut toujours être remise en cause...mais c'est aussi le cas du compromis !

 


   
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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 951
 

Je vais y aller je crois, sans aucune illusion sur la possibilité de récupérer mon pognon au bout de 12 mois; mais ce projet n'est pas mal :

- Il est parfaitement cohérent avec l'environnement, plutôt au calme (voie TGV a 500 mètres environ), les terrains pour les villas ne sont pas des mouchoirs de poche.

- Le budget construction me parait bien cohérent; et  sur un secteur déjà largement construit, le risque de mauvaises surprises me parait réduit.

- A mon avis, le prix du Mas est cadeau : D'abord il est en super état, vaste, et avec un magnifique terrain, dont une partie est détachable pour faire une autre villa (Les parcelles 631 et 632, moyennant une petite modification)

Si on regarde non pas la moyenne, mais les biens comparables, le prix de vente des villas est cohérent.

La préco est un bon point:  Le fait qu'il y ait déjà des offres d'achat signées montre à tout le moins un intérêt certain pour le programme: Ce n'est pas bien sûr une certitude, mais rien n'en est une, même pas un compromis signé. Dans cette gamme d'acheteurs, il sera plus facile de trouver une offre solvable que dans des programmes de prix intermédiaires.

Le niveau d'engagement du Promoteur est correct : On est loin de "certains projets" où le prêt Crowdfunding constitue le seul fond propre

Je n'ai rien trouvé de suspect ni sur la holding, ni sur son PDG

L'objection : les garanties bien sûr, comme je l'avais déjà indiqué, ne valent pas grand chose.

Ce n'est pas non plus un super beau coin, dans la plaine alluviale Rhône-Durance, mais lorsque on regarde Google Earth, ça a l'air de plaire...bah ! Et puis j'ai "plutôt confiance" en cette plateforme, où je suis sans accident depuis le début ( 35 prêts dont 7 remboursés totaux, 14 remboursés partiels et 3 retards de moins de 6 mois)

Allez, un petit billet pour moi !


   
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