J'ai pas encore eu le temps de regarder en détail mais je vois que les 2 projets sont à nouveau avec des hypothèque de 1er rand

Je voulais aller sur celui de Dax mais...

Montant à financer faible : 251k€, ça va partir vite, comme d’habitude sur LPB.
Localisation: au centre de Dax dans les landes, jolie petite ville assez attractive (j'aime bien le coin, perso). Durée cible 8 mois, durée contractuelle : 16 mois
Garanties: hypothèque de premier rang inscrite qui porte sur un foncier de 52k seulement ! Donc une couverture hypothécaire faible de 20% environ. La GAPD est très faible.
Des travaux importants représentant 45% du prix de revient, avec des détails des travaux non communiqués et la pré-commercialisation n’a pas démarré!! Compliqué de se projeter dans ce cas dans cette période floue au niveau des ventes.
La marge est correcte : 15% s'il n'y a pas d'aléas (report, baisse du prix de vente...)
Finances de la holding : fragile apparemment avec une dette importante, capitaux propres faibles, résultats 2022 et 2021 peu élevés.

Je vais passer mon tour sur Dax

Je n'irais sur aucun des 2 projets.

Tous les 2 les prix au m2 sont au dessus de la moyenne, aucune commercialisation.

Les Persannes 1 : il nous manque les comptes financiers de YNS Holding qui a été confondu avec le promoteur YNS Promotion pour lesquels les comptes me laisse froid par ces temps de chaleur ! De plus les travaux représente 3 fois le foncier : c'est un non catégorique pour moi

Le Matou : beaucoup plus rassurant, aucun travaux, mais des comptes financiers pas du tout rassurant : CA stable entre 2021 et 22 mais une baisse de 72% du résultat qui est certainement corrélé à des créances de + de 2 M€ qui ne rentrent pas dans les caisses .... Certes un capital social qui augmente de 200k€ mais des dettes qui explosent (2 M€) de 10 fois l’augmentation du capital (certainement exigé par les financeurs ) .

Encore une fois LPB égale à elle même ☹️ 

En fait le second projet aussi partira vite, petit montant mais juste de la division foncière, pas de travaux, bonne marge, meilleure garantie, déjà un projet effectué sur LPB. Ça semble plus attractif. Mais pas de pré-commercialisation non plus. A voir, j'hésite.

Ça sera aucun des deux pour moi, aucune pré-commercialisation,  c'est (dans cette periode) un critère très important dans ma note finale,  et puis lpb en ce moment n'est pas dans ma ligne de préférence 

Je pense tenter un ticket sur Le Matou qui me paraît être le meilleur des 2. Pas sur de passer.

Je pensais mettre un petit ticket sur le Matou…mais a mon avis le prix est bien élevé pour un terrain enclavé et aussi biscornu, et je peine à voir un argument de vente dans une mare à canards qui limite les possibilités du terrain.

La marge n’est pas géniale pour une opération de MdB assez simple, et l’hypothèque ne couvre pas le prêt . Les comptes de la Société sont caractéristiques du secteur, cad très fragiles.

j’aurais aimé avoir une idée aussi de là constructibilite du terrain, et notamment le COS applicable.

Pour les Persannes, voir le commentaire de Cedre: Gros travaux dans l’ancien = emm…assurés.

Et de façon générale, quand je vois des prix significativement au dessus de la moyenne sans justification apparente, je crains des marges artificielles.

En plus pas de preco, bien que par les temps qui courent la valeur de l’argument soit assez relative. Donc aucun des deux.