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portefeuille Marco

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(@marco)
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Début du sujet  

bjr à tous,

Quelques éléments sur mon portfolio:

début 7/2020 mais plus sérieusement en 2/21

-objectif: uniquement obligation, seulement France métro, priorité habitations ou léger mixte (pas de 100% bureaux ni 100% commerces), durées 6-36 mois max.

-investissements 400-1.000€, moyenne/mois investi actuellement autour de 5k€ (mais très variable selon périodes)

-essentiellement 9 plateformes, mais ajustements (suppression, baisse, démarrages, augmentation) en cours

-investi 203 projets 175k€ capital

-remboursé à ce jour: capital 48k€ + 6,1k€ intérêts (bruts fisc) y compris partiels et coupons

-reste en cours non terminés totalement 172 projets 127k€ capital

-mise en place (et ajustements successifs) de ma grille d'éval de chaque projet/plateforme (avec cas d'annulation quelque soit la note pondérée obtenue)


   
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(@patrick)
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Merci à toi @marco pour le partage de ton portefeuille. Et en plus beau portefeuille !

Peux-tu partager les 9 plateformes sur lesquelles tu es et celles sur lesquelles tu penses abandonner?

Intéressé aussi si tu souhaites partager un peu plus d'information sur ta grille d'évaluation

Investisseur sur plus de 2 500 projets / 480K€ / Via 34 plateformes
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(@marco)
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Début du sujet  

inscrit chez Raizers, Wiseed, 1ère Brique, Clubfunding, Baltis, fundimmo, Homunity, Axanago, +Citesia (mais pas encore investi), et hors immobilier sur Lendosphére (hors tout projet photovoltaïque en forêt, ou ne le précisant pas, et à condition d'une part d'y voir plus clair sur les garanties -comme sur les autres plateformes- et d'autre part que les taux augmentent car trop faibles actuellement versus immobilier). 

Je rappelle aussi que je ne prends plus de projets à plus de 36 mois (c'est mon choix) et que je prête entre 400 et 1.000€ par projet.

Je n'investis plus sur October me focalisant sur l'immobilier essentiellement +ENR.

Je ne sais pas si je continuerai à suivre Citesia: très très peu de projets et pas convaincu par les derniers présentés, donc je n'ai pas encore investi et j'ai la sensation d'y perdre mon temps.

Fundimmo, Homunity et Axanago à l'étude: peu de projets et encore moins qui m'intéressent, notamment des marges trop faibles à mon goût, mais j'ai néanmoins démarré mes investissement ciblés sur ces 3. A suivre.

Evidemment les plateformes avec mini 1k€ qui est mon max habituel nécessitent des projets parfaits selon mes critères, sinon bye (et ce n'est pas toujours le cas, loin de là). 

Un peu inquiet pour Wiseed avec beaucoup de projets en retard (une quinzaine pour moi), donc je freine fort (garanties parfois insuffisantes, dates cibles possiblement trop courtes dans le contexte actuel, frais prêteur 0,9% ce qui réduit pas mal leurs taux d'intérêt affichés, et ce contrairement à toutes les autres...), bien que malgré tout et jusque là ça rentre petit à petit. Ils doivent revoir leur procédure de sélection et les dates cible, mieux communiquer sur leurs taux de défaut et pertes, non visible depuis décembre 2022 (inacceptable, sinon ce sera sans moi à l'avenir et très vite, mais j'ai déjà commencé...).

Néanmoins à ce stade je n'ai que 2 soucis sérieux de type 'judiciaire' (1 Wiseed et 1 Raizers). A suivre.

Je n'apprécie pas trop et de moins en moins les plateformes qui demandent que le compte soit crédité à l'avance avant investissement, soit la majorité maintenant (et qui prennent des frais si paiement par CB - sauf 1ère Brique merci à eux [pub?]- si on doit le faire au dernier moment et pas par virement, surtout si on est prévenu 2 jours avant la collecte (quand on est prévenus, je risque de bannir ceux qui ne préviennent pas, merci à AS au passage ça aide [pub?]...), Un virement peut prendre souvent 48h, les plafonds de CB ne sont pas illimités, même si on peut les changer temporairement, pénible). Merci de prévenir 3 ou 4 jours avant...

Si on n'arrive pas à investir (je vais commencer à bannir les projets avec loan trop petit... perte de temps dans des files d'attentes sans résultat), on se retrouve avec des sommes coincées un peu partout... Je félicite donc au passage Clubfunding qui fonctionne bien mieux à mon avis (pub?) avec un prélèvement automatique une fois le projet financé et bouclé, ce qui est plus gérable pour moi (si on sait suivre ses comptes). Que les autres en prennent de la graine.

 

 


   
Whynot and Cedre reacted
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(@patrick)
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@marco Merci pour les détails et tes analyses. 

C'est vrai que les problématiques de virements / CB pour alimenter son compte est un vrai soucis. J'aime bien pouvoir faire régulièrement des transferts entre plateformes et du coup les virements qui mettent plusieurs jours c'est parfois assez bloquant. J'aimerais beaucoup que toutes les plateformes mettent en place les virements instantanés comme le fait Wiseed. Ils ont un système TOP qui permet de se connecter à sa banque via une API et de faire un virement instantané. Après dommage effectivement qu'ils prennent des frais sur les investissements.

Le système de Clubfunding est intéressant en se connectant directement sur notre compte courant mais du coup suis pas trop fan d'avoir un compte courant "pollué" par toutes les transactions de la plateforme. Je préfère quand même le fait d'avoir un Wallet à part.

Je suis également attentif aux plateformes qui ne publient plus leurs indicateurs de performances depuis le début de l'année ou avec beaucoup de retard. La transparence est importante.

Investisseur sur plus de 2 500 projets / 480K€ / Via 34 plateformes
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 olx
(@olx)
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@marco je ne sais pas si tu y as déjà jeté un oeil, mais Wesharebonds fonctionne sur prélèvement comme Clubfunding, et avec un wallet. Au moment de la souscription on peut choisir de prélever le montant total ou la différence avec le solde du wallet où sont versés les intérêts et remboursements de prêts.


   
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(@marco)
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Début du sujet  

@olx pas d'intérêt pour cette Wesharebonds vu que je ne fais que immobilier et ENR (et au passage aucune communication sur leurs taux de défaut donc à bannir en ce qui me concerne)


   
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The Clique 1% de cashback

 olx
(@olx)
Honorable Member
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Wesharebonds c'est 99% d'immobilier depuis plusieurs années maintenant. Ils ont changé leur stratégie il y a plusieurs années maintenant et ne font du prêt PME que de manière sporadique, ça fait un bon moment que j'ai pas vu une offre de prêt PME sur le site.

Les défauts sont renseignés ici et sont mentionnées comme étant datés du 03/07/2023 : https://www.wesharebonds.com/performances-en-crowdfunding

image

Les 4 défauts doivent d'ailleurs être des défauts PME. Il devraient certainement clarifier leurs stats pour séparer les prêts PME des prêts IMMO.


   
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(@marco)
Trusted Member
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Début du sujet  

merci Olx pour les infos, je regarderai de plus prés.

A noter que A&S ne mentionne pas WSB en crowd immo et ne mentionne pas de taux de défaut (N/A)


   
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(@patrick)
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Posté par: @marco

merci Olx pour les infos, je regarderai de plus prés.

A noter que A&S ne mentionne pas WSB en crowd immo et ne mentionne pas de taux de défaut (N/A)

Je confirme que WSB c'est même à présent 100% d'immobilier car ils ont totalement abandonné le financement de PME.

Petite précision pour comprendre pourquoi je ne mentionne pas le taux de défaut de WSB : WSB est une des rares plateformes à n'avoir pas adhéré à l'association FPF (Financement Participatif France). Ils ne sont donc pas contraint d'afficher leurs statistiques au format FPF comme le font les autres plateformes. J'ai souvent des discussions avec eux sur le sujet car d'autres rares plateformes non membre FPF, font au moins l'effort de publier leurs indicateurs en utilisant le référentiel de FPF (Je pense qu'ils ont compris qu'ils avaient un intérêt à apparaître dans les baromètres en bonne position).

Maintenant leur performance reste à ce jour plutôt bonnes et donc ne pas hésiter à regarder leur page statistique de manière régulière où on y trouve quand même quelques infos utiles : https://www.wesharebonds.com/performances-en-crowdfunding <: A ce jour 4 projets en défaut sur 167, c'est plutôt bons (ne présage pas les performances futurs) surtout du fait que WSB a un historique qui au départ était calqué sur le modèle OCTOBER de financement des PME : Ils ont je pense fait un meilleur job de sélection des projets qu'October. Ils indiquent actuellement un capital en défaut de 1,4M€ ce qui équivaut à 1% du montant financé global.

Point qui peut aussi avoir son importance dans la balance : La Banque Postale est actionnaire de WSB.

Je ne désespère pas de convaincre un jour WSB d'utiliser le format FPF de statistiques pour les intégrer à leur vrai valeur.

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(@marco)
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Début du sujet  

@patrick

Bonjour

Je m’aperçois seulement maintenant que je n’ai pas répondu à ta seconde question à propos de ma grille d’évaluation, qui a bien évoluée en 2 ans, donc quelques détails ci-après:

Cette grille comporte une dizaine de points noté sur 10 et ensuite chacun a un coefficient de pondération.

Les principaux items plus ou moins dans l’ordre d’importance et donc de poids dans la pondération sont : les garanties (tenant compte de la qualité de ou des garanties et de la proportion avec le montant du prêt), la marge (en % et/ou montant, et différente si MdB ou promoteur), les travaux (sécurisés ou non ou inconnu, aléas 0-5-10%) ou la LTC en absence de travaux, la (pré)commercialisation (selon la qualité de celle-ci: acté/promesse/offres… conditions suspensives) ou LTV lorsque 0 précommercialisé, l’expérience du porteur de projet (en général et en Crowdfunding), le prix de vente versus marché (en tenant compte de la pré-commercialisation si le cas ce qui peut conforter ce point), l’apport de l’opérateur (et le LTA), la couverture du budget, éventuellement mon propre historique avec cet opérateur.

Le tout me donne une note sur le projet qui devrait me permettre d’investir (ou pas) un montant fonction de ladite note. Ainsi je peux ne pas investir sur un projet a priori bon mais pas assez pour y mettre le montant mini exigé par une plateforme.

Enfin quelle que soit la note obtenue il y a, sauf exception circonstanciée, des no go (rares car dans ces cas la note risque fort d’être assez basse) comme par exemple des garanties insuffisantes (mais vu le poids en pondération, peu de chance que ces projets aient une note suffisante), une marge en dessous de certain minima, des travaux non sécurisés ou sans l’info et/ou sans % d’aléas, des LTC LTV ou LTA au-dessus de certains seuils, une expérience du porteur trop faible, un budget non couvert à 100, et pour finir une expo trop importante en ce qui me concerne avec ledit opérateur (sans parler d’une mauvaise expérience…). Evidemment si je ne comprends pas bien le projet je n’y vais pas !

Enfin pour terminer, vos remarques sur les projets sont toujours appréciées et peuvent bien évidemment faire pencher la balance sur des cas limites.


   
Dancla reacted
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(@marco)
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Début du sujet  

bonjour à tous,

point trimestriel sur mon portfolio:

début 7/2020 mais plus intensément en 2/21 (et ralentissement depuis fin 7/23).

-objectif: uniquement obligations, seulement France métro hors stations de sport d’hiver et hors villas de luxe en PACA à +eurs M€, priorité habitations (non destinées à Airbnb) ou léger mixte (pas de 100% bureaux ni 100% commerces), un peu de vert mais pas n’importe quelle centrale après coupe forestière!…, durées 6-36 mois en général.

-investissements 400-1.000€ par projet, mais moyenne/mois investi en 2023 en forte baisse (notamment 1 seul projet depuis fin juillet) de 30% par rapport à 2022 (qui était déjà en baisse de 30% par rapport à 2021), suite à plus de sélection et baisse des montants investis par projet.

-10 plateformes, mais essentiellement 5, les autres présentant peu de projets, ou avec note trop souvent insuffisante selon ma notation,  ou très peu de projets ouvert à tous (du coup je me méfie encore plus des quelques projets auxquels je pourrais avoir accès), sans parler des plateformes qui ne répondent pas - ou mal -aux questions, ou encore avec des durées trop longues à mon goût. Je finirai bien par en fermer quelques-unes…

-investi 207 projets depuis 7/2020 (+4) 184k€ en capital

-remboursé à ce jour: capital 56k€ (+8k€ depuis 1/7/23), avec 10,5k€ (+1,8k€) intérêts bruts y compris partiels et coupons. NB le montant de 6,1k d’intérêt indiqué au 01/07/23 était net fisc et non brut, lire 8,7k€, sorry… Dont remboursé sur projets terminés 35,4k€ +4,1k€ intérêts bruts

-reste en cours non terminés totalement 157 projets pour environ 130k€, quelques projets annulés récemment, après investissement, par certaines plateformes, ou lorsque je me suis rétracté suite à des modifications de contrat pas claires (genre à nous de comparer 10 pages de contrat…), et sans réponse à mes questions… Il y a encore trop d’investisseurs peu regardants, ce qui n’incite pas les plateformes a daigner répondre, ou répondre correctement, aux questions. Cela peut changer doucement si l’on voit le nombre de projets qui n’avancent pas vite, et ce n’est pas les messages reçus pour dire de se dépêcher avant la clôture qui m’inciteront à investir, bien au contraire. Je ne cite pas pour le moment les plateformes concernées par le manque ou la mauvaise communication, tout le monde à droit à l’erreur, et vous les connaissez certainement déjà, mais si ça se reproduit je les quitterai avec la pub nécessaire pour le bien commun.

-Ces derniers mois pas mal de projets ‘en retard’ sur quelques plateformes mais a priori dans le cadre contractuel, pas obligatoirement inquiétant dans le contexte actuel, et quelques projets bouclés bien en avance.

-2 ou 3 projets qui inquiètent un peu, genre liquidation judiciaire, dont certains déjà évoqués sur ce site, mais pas de panique de mon côté pour le moment.


   
Dancla reacted
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(@marco)
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Début du sujet  

bonjour, ci-après point trimestriel sur mon portfolio:

-investi sur 216 projets depuis 7/2020 (+9 sur le dernier trimestre) sur 11 plateformes (mais essentiellement 5 : Wiseed, Raizers, Clubfunding, LPB, Lendosphére), pour 193k€ en capital (+ 900€ de frais)

-remboursé à ce jour: capital 79k€ (+13k€ depuis 1/10/23), avec 13k€ (+2,5k€) d’intérêts bruts (y compris partiels et coupons), dont remboursé sur projets terminés : capital 45k€ (+10k), intérêts bruts 5,7k (+1,6k)

-reste en cours non terminés totalement 156 projets (-1) pour 114k€.

1ére année ou j’ai reçu plus en remboursement de capital et intérêts que je n’ai investi. Du fait de plus en plus de dossiers clos après 2,5 ans d’investissements, mais aussi de bien plus de prudence dans le choix des projets et les montants investis par projet sélectionné (total investi sur l'année 2023: moins 35% par rapport à 2022).

A noter, hors les reports et nouveaux reports, a priori 4 dossiers difficiles en procédure judiciaire potentielle ou avérée.

Bonne année à tous


   
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Raizers bonus 100€

 Wiz
(@wiz)
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@marco Bizarre ces frais... Faut éviter les plateformes qui facturent des frais.


   
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(@marco)
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Début du sujet  

@wiz pas vraiment bizarre, mais il faut le savoir:

-Wiseed prend 0,9% de frais sur le montant investi de chaque projet (mais désormais seulement si montant investi inférieur à 1k€)

-Raizers et Baltis prennent des frais (0,8-1%) sur les montants crédités par CB (ce que je préfère car paiements différés et cash sur mes comptes avec intérêts supérieurs à ces frais, plutôt que de laisser du cash entre leurs mains)


   
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 Wiz
(@wiz)
Eminent Member
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Posts: 21
 

@marco J'évite tous les frais je ne vais pas me priver d'1% déjà dès le départ. J'utilise aussi systématiquement des CB à débit différé pour abonder sauf sur Raizers, le virement est du jour au lendemain et je ne connais pas de compte qui rémunère à 12% mon débit différé. Toi oui on dirait...


   
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