Portefeuille jplo

Merci à vous @jplo pour votre partage de portefeuille. Même si nous sommes nombreux à investir sur les même plateformes chaque portefeuille est je trouve différent et riche d'information.

Plusieurs points ont retenu mon attention dans l'explication de votre démarche.

Le premier point qui attire mon attention c'est le fait que vous ayez arrêté de prêter sur l'ensemble des plateformes de prêt aux entreprises (sauf bienprêter) suite à 2 défauts sur October? Je peux d'un côté comprendre la déception, on l'a tous vécu mais vous attendiez vous à n'avoir jamais de défaut sur un investissement proposant 4 à 10% de rendement?

Pour ma part par exemple je ne me suis pas arrêté d'investir en bourse du fait de mes premières pertes.

Le deuxième point qui attire mon attention c'est que d'un côté vous avez choisi de ne plus prêter que sur Bienprêter du fait du capital garanti (laissant entendre que la sécurité du placement est importante pour vous), mais de l'autre vous avez investi 10 000€ sur 7 projets immobilier!!! Oui c'est vrai l'immobilier hors le projet Terlat bénéficie à ce jour d'un très faible taux de défaut. Mais lors du baromètre de l'immobilier organisé par Fundimmo en début d'année il en est ressorti que les retards avaient tendance à fortement augmenter en 2018 et qu'il y aurait sans doute des défauts en 2019.  Il suffirait donc d'1 seul défaut dans votre portefeuille immobilier (en espérant que cela ne soit pas celui ou vous avez investi plus de 1000€) pour anéantir l'ensemble de vos plus-values sur l'ensemble de votre portefeuille crowdfunding et même entamer votre capital investi.

En conclusion je ressens un certain antagonisme entre votre volonté de sécuriser votre placement sur la partie Lending et de l'autre un côté fortement "joueur" sur la partie immobilier. Je suis curieux de connaitre votre avis sur cette analyse

Je vous retourne les remerciements pour avoir partagé à votre tour votre expérience.

Oui, je comprends vos remarques. Les 2 défauts en question, je les accepte, ça fait partie du risque. En revanche, je ne les comprends pas et le reporting mensuel d'october ne donne pas réellement d'explication probante. J'en ai conclus qu'il y avait un côté trop aléatoire sur certains prêts proposés. C'est ce qui m'a fait arrêter la partie prêt aux entreprises.

J'ai conscience d'avoir réorienté fortement mes investissements vers l'immobilier, pour lesquels les mises de départ sont bien plus importantes sur les 4 plate-formes immo citées. Néanmoins, des garanties sont demandées sur chacun des prêts choisis (GFA, remboursement prioritaire par rapport à la marge du promoteur et à la récupération de sa part de fonds propres apportés, caution solidaire sur la SCCV et/ou sur la société, ...) et qui viennent "sécuriser autant que possible" le projet. Ce ne sont pas des prêts en blanc. Je regrette qu'aucune garantie ne soit demandée sur les prêts aux entreprises (ça me semble même assez incompréhensible). Pour les prêts immo, je suis par ailleurs très sélectif (en général, 1 ou 2 prêts seulement attirent mon attention chaque mois) mais il est vrai que le risque est toujours là.

J'avais bien lu l'augmentation de la proportion de retard sur les projets immo dans l'un des précédents sujets de votre blog (je regrette de ne pas avoir pu me déplacer à la soirée proposée par fundimmo) mais ça reste des retards pour l'instant, qui font aussi partie des risques de la promotion immobilière. L'avenir nous dira si des projets se transforment en défaut.

Merci encore à tous.

@jplo

Je regrette qu’aucune garantie ne soit demandée sur les prêts aux entreprises (ça me semble même assez incompréhensible)

C'est l'un des avantages du CrowdFunding sur les banques. Les banques obligent les entrepreneurs à donner des garanties souvent sur leur propres biens. Mais d'un côté les banques prêtent à 1 ou 2% alors qu'en CrowdLending on prête entre 4 et 9%...  Le prix du risque.

... mais ça reste des retards pour l’instant, qui font aussi partie des risques de la promotion immobilière

Attention en Immobilier quand on parle de retard ce ne sont pas les 60 jours dont on parle pour le prêt aux entreprises. Dans l'immobilier quand on commence à parler de retard c'est quand :

1) on a passé le délais de 6 mois légal prévu dans le contrat

2) + quand on a à nouveau ajouté 6 mois à ce retard légal....

Ce sont donc des projets qui commencent à avoir 1 an de retard... On touche donc tous du bois espérant que le prochain défaut ne sera pas pour nous....

En tout cas vous avez raison de passer plus de temps dans le choix de vos projets. S'intéresser, approfondir, se documenter est aussi un facteur de limitation du risque!

Bonjour à toutes et à tous,

Petite mise à jour de mon porte-feuille au 28 février.

Prêts en crowdlending :

• Nombre de prêts en crowdlending : 75 (+ 13)
• Montant investi en crowdlending : 2364 euros (+450)
• october : 29 prêts, 2 défauts, 0 remboursé
• credit.fr : 11 prêts, 0 défaut, 2 remboursés
• lesentrepreteurs : 11 prêts, 0 défaut, 0 remboursé
• wesharebonds : 4 prêts, 0 défaut, 0 remboursé
• bienpreter : 16 prêts (+ 13), 0 défaut, 0 remboursé
• unilend : 1 prêt, 0 défaut, 0 remboursé
• prexem : 1 prêt, 0 défaut, 0 remboursé
• agrilend : 1 prêt, 0 défaut, 0 remboursé
• solylend : 1 prêt, 0 défaut, 0 remboursé

Prêts en crowdfunding immobilier :

• koregraf : 4 projets (+1), 0 défaut, 0 remboursé
• homunity : 2 projets, 0 défaut, 0 remboursé
• fundimmo : 1 projet, 0 défaut, 0 remboursé
• immocratie : 1 projet, 0 défaut, 0 remboursé
• montant total investi sur la partie immo : 12000 euros
• taux moyen des prêts immo : 9,2%

Faits marquants : 13 projets en plus chez bienpreter et 1 projet immobilier en plus chez koregraf.

Je reste sur ma stratégie de ne prêter que sur bienpreter en crowdlending et de sélectionner drastiquement les projets en immobilier.

Bons prêts à toutes et à tous pour ce mois de mars.

Dingue le succès de Bienprêter ! De là a arrêter les autres plateformes cela veut donc dire une énorme confiance en Bienprêter? Ne pas oublier que la plateforme n'a que 3 mois.

Du coup tu ne réinvestis même plus le capital et intérêts sur les différentes plateformes?

Attention à l'immobilier. Effectivement vaut mieux prendre du temps pour  choisir ses projets. Il suffit d'1 seul défaut pour anéantir le rendement de l'ensemble du portefeuille. Quels sont tes critères de choix dans l'immo?

Oui, de la confiance vis à vis de bienpreter. A cela plusieurs raisons : les prêts garantis, l'activité visiblement soutenue et le CA visiblement élevé de publicimm.

Pour le dernier projet choisi en immobilier, beaucoup d'indicateurs étaient au vert : appartements 100% commercialisés (visiblement ils se sont vendus très très rapidement), secteur très dynamique au niveau de l'immobilier, marge prévisionnelle du promoteur confortable (~ 13%), promoteur connaissant bien le marché immobilier en IDF, marge prévisionnelle+fonds propres apportés par le promoteur représentant environ 4 fois les fonds propres demandés aux prêteurs (critère que je regarde car, chez koregraf, le remboursement des obligations est prioritaire sur la récupération de la marge du promoteur et sur la récupération des fonds propres qu'il a apporté), promoteur que koregraf connait visiblement bien lorsqu'on lit le descriptif du projet. Qui plus est, je trouve que koregraf est une plate-forme très rigoureuse.

En général, je vérifie que tout est acté administrativement (PC purgé), que GFA et assurances sont prises. Je regarde le taux de commercialisation, la marge du promoteur, l'emplacement et son caractère dynamique, l'adéquation du prix par rapport à l'emplacement, l'historique du promoteur par rapport à d'autres opérations (notamment sur d'autres opérations en crowdfunding, pour voir s'il y a eu du retard), si le promoteur a l'habitude de faire des opérations dans le secteur, la santé financière du promoteur (elle est parfois disponible sur certains sites) et les garanties prises sur le projet (cautions solidaires, rang des obligations, ...), l'accompagnement bancaire, .... Lorsque je me décide sur un projet, ça me prend bien 2 à 3 heures, le temps d'être convaincu.

Voilà, bons prêts (et bons remboursements) à tous.

Effectivement toujours bien de faire une analyse en profondeur des projets. Attention tout de même dans l'immobilier, sur le projet TERLAT qui a fait beaucoup parlé c'est la maison mère qui a eu des problèmes et non pas sa filiale. Plus difficile à détecter.