Bonjour,
Voici un article que l'on m'a passé du journal Aujourd'hui en France d'hier (12/06/2023)
A retenir : hausse de 1% à 4 % des taux d'intérêts en 18 mois environ, perte de 25% de capacité d'emprunt pour les acheteurs, attentisme des acheteurs qui attendent la baisse des prix, production de crédits de -45,9% par rapport à juin 2022. On retrouve les taux de 2012 d'après l'article et 4% serait un taux redevenu 'normal'.
Il va falloir encore mieux sélectionner les projets actuels qui sont encore achetés avec des prix "élevés".
A voir...
Ça va encore plus amener des retards, et donc redoubler d’attention
J'ai un ami agent immobilier dans l'est parisien où tous les prix stagnent voire baissent (plus pour les maisons que les appartements dans son secteur d'ailleurs, en Seine-et-Marne).
Il a eu une réunion avec plusieurs agents de différentes agences organisée par le Crédit Agricole la semaine dernière: pour plusieurs de leurs économistes internes le taux de 4 % pour les prêts immo n'est pas un plafond mais un pallier.
Ils ont plusieurs projections pessimistes (avec un taux de probabilité assez élevé d'après le Crédit agricole, mais je ne le connais pas) pour que le plafond des taux immobiliers soit de l'ordre de 6 à 6,5 % pour le 1er semestre 2024. Ce qui ferait encore plus baisser les prix de vente. Donc pour eux, tous les projets actuels avec des prix de vente estimés au prix de 2023 seront difficilement tenables en 2024, sauf en cas de pré-commercialisation où les prix sont fixés aujourd'hui.
Donc même s'il y a des hypothèques de 1er rang sur les projets actuels, si le prix de revente est plus bas, le capital ne sera pas remboursé non plus.
Mais je ne sais pas dans quelle mesure cette perspective du taux à 6% est plausible, ça me paraît assez élevé et ça bloquerait tout le secteur immobilier.
Prudence donc dans les projets à venir sans une bonne part de pré-commercialisation.
je ne vois pas en effet comment la hausse des taux pourrait s'arrêter en si bon chemin, l'inflation Core reste élevée et les grands argentiers ont publiquement fait savoir la semaine dernière encore qu'ils continueraient à lutter contre l'inflation.
Pour ce qui est de la Bourse l'optimisme ambiant est une autre histoire)
Dans le domaine qui nous intéresse je recommande de bien regarder la LTA ou la LTC d'une hypothèque. Se baser sur la LTV a toujours été hasardeux, et là encore plus.
Pour ceux d'entre vous qui essayent de faire des crash-tests, je me baserais sur le prix moyen du marché - 5% pour évaluer les prix de vente, et sur la durée maximale + 6 mois pour évaluer les frais financiers.
Mais je pense fondamentalement qu'il vaut mieux totalement arrêter de se positionner sur les opérations de promotion et sur les opérations de MdB avec travaux (sauf coups de peinture).
Neugier, j'ai eu les mêmes échos de la part d'un ami banquier qui manage la Direction régionale des Risques d'un grand Groupe Mutualiste )), avec des projections et des hypothèses pratiquement similaires.
je suis bien d'accord que les opérations de promotion ou les mdb avec de gros travaux sont à éviter cette année, je m'inquiète pour ceux ou j'ai participé en 2022 et qui doivent finir fin 2023 ou 2024, va y avoir du retards
En attendant je me renforce sur les ENR, et je commence un portefeuille d’immo fractionné
Ça reviendra, mais pas tout de suite
Nous verrons bien. L’économie ne va pas s’arrêter non plus. Retard ne veut pas dire défaut avec perte totale. J’ai eu des projets en retard et cela n’a fait que gonfler les intérêts. Il faut rester optimiste et être surtout très sélectif comme vont l’être les plateformes normalement
Je ne crois pas du tout en la capacité de filtre des PF, bien avant la crise actuelle elles ont montré qu’elles ne tenaient pas leurs engagements à cet égard.
Plus que jamais leurs intérêts divergent des nôtres ….même des plateformes que j’estimais beaucoup comme L&F et LPB commencent à présenter des projets risqués ☢️. Plus que jamais il faut que nous restions vigilants, car personne ne le sera pour nous.
perso je n'y crois pas aux taux immo à 6 / 6.5%
le pb sera plus un accès au crédit pour les dossiers compliqués qui ne seront pas montés par les banques
je me mouille, on restera sur des taux entre 4 et 5% pour les bons dossiers, à peine au dessus pour les dossiers limites, et pas de dossier/prêt ensuite
n'oubliez pas que le taux d'usure vise surtout à protéger les ménages modestes, qui en fait n'auront plus accès au crédit (désolé !)
attention avec les hypothèses d'inflation, il ne faut pas confondre les taux court terme, calés en gros sur les anticipations d'inflation à court terme et les taux de la BCE, et les taux long terme calés sur les anticipations d'inflation à long terme et les prévisions de croissance
à court terme, nous allons effectivement vers des taux plus élevés, tant que l'inflation core restera au dessus des taux BCE (pour simplifier), mais ça va se calmer...
à moyen terme, l'inflation va refluer, à la fois lié à un effet de base favorable (l'inflation à 1 an part d'une base qui a connu déjà 6 mois d'inflation, en particulier énergie et matières premières)
et surtout on va vers une récession, moins marquée en France du fait de l'importance du secteur public et des larges prestations sociales, qui protège (mais qui alourdit en phase de croissance)
il faudra relancer la machine à un moment ou à un autre...
Plus que jamais leurs intérêts divergent des nôtres …
Cela n'a jamais été le cas comme ils sont rémunérés lors de l'émission par le porteur. Wiseed est rémunéré par les investisseurs mais ils ont mis 0.90% à l'entrée, cela n'encourage pas davantage à s'assurer de la qualité et de la bonne fin de l'opération, s'ils prennaient ces frais sur la sortie, certains projets ne seraient peut-être pas proposés ou ils demanderaient des garantie plus sérieuses. Le seul moyen de pouvoir penser que les PF mettent la qualité en priorité serait qu'une partie de la rémunération soit versée sur la sortie des projets. Les seuls qui font cela sont My Capital Immo à ma connaissance, ils prennent 0.35% à la sortie.
Les plateformes ont plutôt intérêt à ne pas avoir trop de projets véreux sinon c’est la mort assurée. Regardez l’effet technigym chez BP m. S’il n’avait rien fait c’était la mort assurée ou une hémorragie de prêteurs. Je me méfie plus de lpb en ce moment qui a trop de projets avec forcément du dechet en perspective
Si les plateformes étaient rémunérés à la clôture du projet, elles seraient beaucoup plus regardantes je pense.
Pour ce qui est des projets à venir, à nous d'être encore plus attentif, de communiquer entre nous (important à mes yeux ce point)
Les garanties c'est pas le plus important, même si ça compte, mais une hypothèque de 1er si il y a soucis, ne couvrira jamais la valeur du bien (frais, enchères jamais au prix fort, etc...)
La marge est à regarder, ça donne une indication sur ce que peut négocier le mdb en cas de difficulté
Mais faut qu'on communique, des que l’un d'entre nous a un doute, vois un truc bizarre
Bien sûr dans un monde idéal, de beaux projets bien rémunérés et sans contentieux sont l'idéal; mais les PF ont une structure à faire tourner, donc ont besoin de volume - avant tout -
Et puis, au moins pour le court-moyen terme, n'oublions pas qu'un pigeon se lève tous les matins, et qu'il y a même des rabatteurs grassement rémunérés pour ça (je pense à des CGP sans scrupules)
Sur le long terme ca finira certainement par se retourner, mais c'est NOUS qui auront pris les risques et les pertes...les PF ma foi ne sont pas engagées en général....
Exact Berti, désolé.
Beaucoup de discussions sur hausses des taux, difficulté d'emprunt, impacts sur le marché immo et notamment celui qui nous intéresse le CFI.
S'il y a des raisons d'être moins optimiste qu'avant, je trouve intéressant de voir la courbe des ventes des logements neufs aux USA.
Chez eux, les taux sont beaucoup montés aussi (j'étais à Los Angeles 3 semaines dernièrement et j'ai pu en discuter), ils ont les mêmes problématiques sur le coût des matériaux qui a augmenté et au final la courbe montre une réelle progression des ventes sur les 12 derniers mois.
En quand on de-zoom le graphique sur 10 ans au final, c'est même encore très bien au niveau des ventes même quand on compare avec la période pré covid et surtout quand on compare avec des périodes où on avait des taux d'intérêts quasi nul voir négatif.
Donc impact oui, mais ne sera t'il pas plus modéré que ce que l'on pense ?
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