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Qu’est qu’une caution simple ou solidaire?

Dans le crowdfunding immobilier, La caution est un contrat dans lequel un tiers (le garant) s’engage à rembourser les investisseurs à la place de l’emprunteur si celui-ci est dans l’incapacité d’honorer son engagement. Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire.

La caution simple est la plus protectrice pour la personne qui accepte de devenir votre caution : c’est celle qui l’engage le moins. En effet, en cas de défaut de paiement, l’organisme prêteur devra d’abord se retourner vers l’emprunteur et s’assurer de son insolvabilité avant de demander à la caution de prendre le relais sur les remboursements

La caution solidaire offre des garanties efficaces et plus rapides pour la banque. En effet, la personne qui se porte caution solidaire renonce aux bénéfices de discussion et de division. La caution solidaire permet au créancier de demander au garant de verser les mensualités en cas de défaut de paiement, avant même d’avoir vérifié l’insolvabilité de l’emprunteur. La caution solidaire simplifie et accélère donc les démarches de la banque

L’analyse des garanties est un point essentiel lorsque vous souhaiter analyser un projet crowdfunding en pré-commercialisation.

Avantages et inconvénients de la garantie de Caution

La caution simple ou solidaire présente plusieurs avantages pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle leur offre une sécurité juridique renforcée, car elle est opposable au garant même si le contrat principal (le prêt) est annulé ou résilié
  • Elle leur permet d’être remboursés en cas de défaillance du porteur de projet, en faisant appel au garant
  • Elle leur donne la priorité sur les autres créanciers du porteur de projet en cas de procédure collective

Toutefois, la caution simple ou solidaire comporte également des limites pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle ne couvre pas forcément l’intégralité du montant prêté, mais seulement une partie fixée contractuellement
  • Elle dépend de la solvabilité et de la bonne foi du garant, qui peut être lui-même en difficulté financière ou contester son engagement
  • Elle implique des frais supplémentaires pour le porteur de projet, qui doivent être répercutés sur le taux d’intérêt proposé aux investisseurs

Priorité de la garantie Caution vis à vis des créanciers ?

La garantie de caution, contrairement au nantissement, ne confère pas une priorité spécifique vis-à-vis des autres créanciers dans le classement des créances. En effet, une caution solidaire s’engage à couvrir le remboursement d’un prêt en cas de défaillance du débiteur principal, mais cette responsabilité se situe généralement au même niveau que celui des autres créanciers non garantis. Cela signifie que, en cas de faillite ou de liquidation des actifs du débiteur, la caution n’a pas de priorité spéciale pour le recouvrement de sa créance et se trouve dans la même position que les autres créanciers ordinaires. La garantie de caution offre une sécurité supplémentaire pour le prêteur, mais sans l’avantage d’une priorité de paiement par rapport aux autres obligations du débiteur.

La Caution solidaire comparée aux autres types de Garanties

La garantie de type caution solidaire est un mécanisme fréquemment utilisé dans le financement participatif immobilier, où plusieurs personnes ou entités se portent garantes du remboursement d’un prêt. Cette garantie offre une sécurité aux investisseurs en cas de défaillance du débiteur principal. Comparons-la avec d’autres types de garanties courants dans le domaine immobilier.

1. Caution solidaire versus La Fiducie

  • Définition: La fiducie est un arrangement juridique où un bien est confié à un fiduciaire pour le bénéfice d’un tiers.
  • Utilisation dans l’immobilier: Dans le crowdfunding immobilier, elle sert à sécuriser les intérêts des investisseurs en plaçant les actifs immobiliers sous la gestion d’un fiduciaire.
  • Comparaison avec la Caution Solidaire: Contrairement à la caution solidaire, où la responsabilité est partagée entre les cautions, la fiducie isole les risques en transférant la propriété des biens à un gestionnaire de confiance. Elle offre une protection plus structurée mais peut être plus complexe à mettre en place.

2. Caution solidaire versus La Garantie à Première Demande (GAPD)

  • Définition: La GAPD est une garantie où le garant s’engage à payer dès la première demande du bénéficiaire, sans que celui-ci ait à justifier d’une défaillance du débiteur principal.
  • Utilisation dans l’immobilier: Elle est souvent utilisée pour assurer le respect des engagements financiers dans les projets immobiliers.
  • Comparaison avec la Caution Solidaire: La GAPD offre une sécurité immédiate et inconditionnelle, contrairement à la caution solidaire qui nécessite généralement une preuve de défaillance du débiteur. Cependant, elle peut être plus onéreuse et risquée pour le garant.

3. Caution Solidaire versus L’Hypothèque

  • Définition: Une hypothèque est un droit accordé sur un bien immobilier qui sert de garantie pour le remboursement d’un prêt.
  • Utilisation dans l’immobilier: Elle est fréquente dans les prêts immobiliers traditionnels, où la propriété elle-même sert de garantie.
  • Comparaison avec la Caution Solidaire: L’hypothèque est liée à un bien précis, alors que la caution solidaire repose sur la solvabilité des cautions. L’hypothèque offre une sécurité basée sur la valeur de l’actif immobilier, ce qui peut être plus rassurant pour les investisseurs.

4. Caution solidaire versus Le Nantissement

  • Définition: Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur remet un bien mobilier ou un droit (comme des parts sociales) en garantie.
  • Utilisation dans l’immobilier: Dans le crowdfunding immobilier, le nantissement peut porter sur des parts de sociétés immobilières.
  • Comparaison avec la Caution Solidaire: Le nantissement offre une garantie basée sur des actifs spécifiques, souvent moins liquides que l’engagement personnel des cautions solidaire. Il offre une forme de sécurité différente, dépendant de la valeur des biens nantis.

En conclusion, la caution solidaire se distingue des autres garanties par sa flexibilité et sa simplicité. Cependant, elle repose fortement sur la solvabilité des cautions, ce qui peut présenter des risques différents de ceux associés aux garanties plus structurées comme la fiducie ou l’hypothèque. Chaque type de garantie a ses avantages et inconvénients, et le choix dépendra des spécificités du projet immobilier et des préférences des investisseurs.

Pour aller plus loin, consulter notre article Comparaison de 5 garanties dans le crowdfunding immobilier.

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