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(Last Updated On: 8 janvier 2018)
Interview Jérémie Benmoussa – Co-fondateur & CEO FUNDIMMO
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Après  Nicolas PEREIRA – Fondateur & CEO SOLYLEND c’est à présent au tour de Jérémie BENMOUSSA Co-fondateur & Directeur Général de FUNDIMMO de se prêter au jeu des questions réponses pour nous faire partager sa vision du Crowdfunding et nous en dire un peu plus sur les spécificités de FUNDIMMO, l’une des plateformes de référence dans le domaine du CrowdFunding immobilier.

A&$Quand FundImmo a-t-il été lancée ? Comment est venue l’idée?

Jérémie Benmoussa : FUNDIMMO a été lancée en décembre 2015 par deux entrepreneurs aux profils très différents, l’un étant issu du monde de la promotion immobilière (près de 25 années d’expérience) et l’autre du monde financier (expérience en banque d’affaires à Paris et Londres).

L’idée de fonder FUNDIMMO est venue d’un double constat que le financement de fonds propres des promoteurs se complexifie : avec le renforcement des normes bancaires (Bâle II, Bâle III), les banques exigent toujours plus de fonds propres pour accorder leur crédit, et parallèlement, des promoteurs de taille intermédiaire ne sont pas structurés ou assez dimensionnés pour organiser leur propre financement de fonds propres.

A&$FundImmo s’est lancé sur un marché à la fois très jeune mais dans lequel on trouve déjà de nombreux acteurs. Qu’est-ce qui différencie FundImmo des autres plateformes ? 

Jérémie Benmoussa : FUNDIMMO a été la première société à obtenir auprès de l’AMF le statut de Conseiller en Investissements Participatifs 100% immobilier en France, en avril 2015. Nous avons également été les premiers à structurer la société autour d’un comité indépendant de professionnels de l’immobilier toujours en activité pour valider in fine les opérations qui sont référencées en ligne.

Outre notre attachement fort à une démarche la plus professionnelle possible, FUNDIMMO est aujourd’hui la seule plateforme de l’écosystème à proposer une réelle diversification dans le financement d’opérations concernant tout type d’actifs immobiliers : commerces, logistique, aménagement, résidentiel, bureaux, hôtellerie ; cela étant rendu possible par notre capacité interne à analyser et valider ces types d’opération.

A&$Quel bilan tirez-vous de vos premières années ? 

Jérémie Benmoussa : Durant sa première année d’activité, FUNDIMMO a collecté près de 3 millions d’euros pour financer 10 opérations.

En 2017, nous avons financé 21 opérations pour un total de 8,2 millions d’euros, ce qui représente une croissance de près de 200% dans un marché qui a crû de 50%.

Sur les 31 opérations financées au 31 décembre 2017, 11 ont été remboursées, toutes à date d’échéance et au rendement prévus.

[clickToTweet tweet= »Interview : @Fundimmo dans le TOP 4 et 1er acteur du #CrowdFunding 100% immobilier » quote= »Jérémie Benmoussa : ‘Nous terminons 2017 dans le Top 4 et comme premier acteur du #CrowdFunding 100% immobilier' »]

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En 2 années, nous avons su installer FUNDIMMO dans le paysage des acteurs de référence sur le marché du crowdfunding immobilier français. Nous terminons 2017 dans le Top 4 et comme premier acteur du crowdfunding 100% immobilier.

FUNDIMMO est aujourd’hui reconnue dans le monde de l’immobilier national : nous sommes la seule société de notre marché à avoir participé aux deux salons immobiliers de référence en France depuis 2015 : MIPIM de Cannes et SIMI de Paris.

A&$ FundImmo s’est positionné sur le seul est unique marché de l’immobilier. Pourquoi ce choix alors que d’autres jouent la diversité (Immobilier, Crowdlending, Crowdfunding equity,…) ?

Jérémie Benmoussa : L’immobilier est un secteur et un métier à part entière, qu’il faut savoir maîtriser et dont il faut connaître les rouages et les actualités en « off » des divers acteurs. Nous sommes convaincus que c’est en parlant le même langage que nos clients promoteurs et en jouant sur la proximité que nous pourrons les accompagner et comprendre au mieux leurs problématiques, tout cela dans l’intérêt final de l’investisseur. C’est grâce à cet ancrage fort que nous avons refusé de financer certains promoteurs fragiles et en partie évité de reporter à ce jour des retards ou des défauts de remboursement.

A&$Quelle est selon vous la taille critique en termes de volume de chiffre d’affaires et de projets qu’il faut atteindre pour qu’une plateforme comme la vôtre devienne rentable ? 

Jérémie Benmoussa : A raison d’une collecte moyenne de 600.000 euros, il faut financer une cinquantaine d’opérations dans l’année pour atteindre l’équilibre, soit collecter environ 30 millions d’euros dans l’année.

A&$Vous êtes-vous fixé un objectif de délai pour atteindre cette taille critique ?

Jérémie Benmoussa : En 2019

A&$Quelles sont actuellement vos priorités ?

Jérémie Benmoussa : La priorité de FUNDIMMO est triple :

  • Accroître notre présence nationale grâce à un ancrage local fort
  • Développer notre offre de services à destination de nos clients promoteurs
  • Diversifier l’activité en proposant de nouveaux produits, toujours immobiliers

A&$Les taux d’intérêts moyens que propose FundImmo sur l’immobilier sont de l’ordre de 7 à 12%. Comment expliquer des taux aussi élevés quand les taux du marché n’ont jamais été aussi bas ? Cela va-t-il durer dans le temps ?

Jérémie Benmoussa : Les taux proposés correspondent à une logique financière claire : le promoteur accède à une source alternative de financement des fonds propres qui lui offre de la flexibilité dans son allocation de ressources financières et la possibilité de développer son activité. La rémunération à taux fixe de fonds qu’il devrait rémunérer à taux variable (sur la marge de l’opération) lui permet de réaliser un second effet de levier, au-delà du premier permis par le crédit bancaire. Pour toutes ces raisons, le promoteur accepte de rémunérer des fonds sur la base des rendements annuels évoqués. Notons enfin que le niveau de notre financement dans le total bilan de l’opération est peu significatif (environ 5% du prix de revient de l’opération) ; le coût de notre financement tourne autour de 1% du chiffre d’affaires d’une opération, tout en permettant au promoteur de ne bloquer plus que 50% des fonds propres totaux….

A&$Nouvelle FlatTax pour 2018. Pensez-vous que c’est une bonne mesure pour le développement du secteur. Y a-t-il d’autres mesures que vous souhaiteriez voir prendre par le nouveau gouvernement ?

Jérémie Benmoussa : La FlatTax permettra en effet de réduire la fiscalité sur les gains engendrés par le crowdfunding immobilier et donc de rendre plus attractif notre produit.

Nous attendons du gouvernement qu’il poursuive la politique de soutien à notre industrie entreprise lorsqu’Emmanuel Macron était ministre de l’Economie et du Numérique entre 2014 et 2016, période qui a vu le décollage fort du crowdfunding en France auprès du grand public. Le crowdfunding est un outil de financement au service de l’économie réelle et à laquelle les particuliers, mais aussi les entreprises et les investisseurs professionnels doivent pleinement souscrire. Pour preuve, environ 50.000 personnes ont investi dans au moins un projet de crowdfunding immobilier en 2017. Ils n’étaient que 5.000 en 2014. Le potentiel reste énorme. Nous souhaitons que le gouvernement puisse ouvrir de manière officielle.

A&$Suite aux problèmes rencontrés par certains de vos confrères lors du redressement judiciaire du groupe Terlat et suite au dossier publié par l’UFC sur les rendements du Crowdfunding, que peut-on faire pour rassurer les prêteurs ?

Jérémie Benmoussa : A la suite de cet incident, les plateformes référents du marché se sont aussitôt réunies au sein de la commission immobilière de l’association Financement Participatif France (FPF) afin :

  • De décider d’un meilleur partage des données sur les promoteurs et les opérations financées par les plateformes et de les réunir au sein d’une seule base de données – le site Hellocrowdfunding.
  • D’uniformiser entre les plateformes les informations et documents demandés aux promoteurs.

Presqu’un an après ces événements, le partage d’informations progresse : les données sont disponibles quasi en temps réel, d’autres agrégateurs ont émergé pour suivre les taux de défaut des plateformes de manière très régulière. Dans cette optique, il est exigé des plateformes depuis le mois de novembre que celles-ci publient leurs statistiques de collectes et de remboursements. L’AMF surveille de manière accrue la communication des plateformes autour des projets qu’elles proposent à leurs investisseurs, en exigeant toujours plus d’information sur les risques encourus par ce type de placement.

FUNDIMMO a joué un rôle clé dans ces transformations vers plus de professionnalisation : c’est nous qui avons construit et fait accepter par la commission immobilière de FPF la grille certifiée des informations et des documents requis aux promoteurs pour monter et analyser leurs dossiers de financement.

Depuis l’incident Terlat, aucun autre défaut de remboursement n’est intervenu au cours de l’année 2017 d’après nos informations.

A&$Peu de plateformes en Crowdfunding Immobilier affichent leurs statistiques alors que toutes les plateformes de Crowdlending le font. Pourquoi cela ? Avez-vous l’intention de publier une page « Statistiques » ? Pouvez-vous nous confier quelques une de vos statistiques ? Nombre de prêteurs ? Nombres de projets ? Eventuels défauts ? Tous les projets terminés ont t’ils eu 100% des intérêts prévu dès le départ ?

Jérémie Benmoussa : FUNDIMMO a affiché ses statistiques de collectes et de remboursements dès le mois de novembre 2017, selon le modèle établi par FPF, cela nous paraît totalement justifié car le crowdfunding immobilier est un produit de prêt et non d’investissement, nous devons nous aligner sur les pratiques des plateformes de crowdlending.

[clickToTweet tweet= »Interview @FUNDIMMO: 31 opérations financées, 11,2 millions collecté et 11 projets remboursés, tous à date d’échéance et rendement prévus » quote= »Jérémie Benmoussa : ‘Depuis son lancement il y a 2 ans, FUNDIMMO a financé 31 opérations, collecté 11,2 millions d’euros et a remboursé 11 projets, tous à date d’échéance et rendement prévus' »]

En 2018, nous mettrons en place une page entièrement dédiée à nos statistiques, à la manière de ce que font déjà les plateformes de crowdlending.

Depuis son lancement il y a 2 ans, FUNDIMMO a financé 31 opérations, collecté 11,2 millions d’euros et a remboursé 11 projets, tous à date d’échéance et rendement prévus. Ces montants ont été collectés auprès de 500 prêteurs environ, à raison de 2,8 souscriptions en moyenne par prêteur depuis nos débuts. La souscription moyenne tourne autour de 8.000 euros.

A&$FundImmo propose actuellement un ticket d’entrée de 1 000€ minimum pour investir sur une opération immobilière. Certains de vos confrères sont passés à 100€ pour faciliter le processus de diversification des plus petits portefeuilles. Pensez-vous que c’est une bonne idée où faut t’il rester sur 1 000€ ?

Jérémie Benmoussa : Nous sommes convaincus qu’un investisseur qui souscrit dans un projet s’y identifie pleinement, d’autant plus quand le montant de son placement est un minimum significatif. Nous ne voulons pas déroger à cette philosophie. Le fait d’avoir conservé notre ticket d’entrée à 1.000 euros ne nous a pas empêchés d’accueillir de plus en plus d’investisseurs par opération depuis 2015 : de 20 à nos débuts, nous tournons depuis fin 2017 à 80 en moyenne, à plus de 100 souvent. La démocratisation est en marche !

A&$Quand on parle de crowdfunding on évoque le besoin de diversification tant en terme de nombre de projet que de promoteurs pour limiter les risques. Quels recommandation FundImmo fait t’il à ses prêteurs pour avoir un portefeuille bien diversifié ? Avec combien de promoteurs différents travaillez-vous ?

En effet, la diversification est un impératif : nous conseillons à l’investisseur de répartir dans la mesure du possible son portefeuille dans une quinzaine de projets, pour amortir au maximum le choc d’un éventuel défaut de remboursement.

L’historique d’opérations du promoteur, mais aussi son historique de financement par le crowdfunding sont des éléments fondamentaux. FUNDIMMO a travaillé avec 17 promoteurs depuis ses débuts, ce qui représente environ 2 projets par promoteur, 1 projet financé par an. Il est essentiel d’accompagner les promoteurs dans leur développement de manière mesurée et transparente.

A&$Dans l’un de ses derniers articles A&S notait une pénurie de projet due à une augmentation plus forte du nombre de prêteurs que du nombre de projets (certains projets sont clôturés en quelques minutes). Quelle est votre vision sur le sujet ? Combien de projets pensez-vous pouvoir proposer chaque année ?

Jérémie Benmoussa : La vitesse d’acquisition d’investisseurs a en effet supérieure ces derniers mois à celle du nombre de promoteurs. Les promoteurs découvrent notre modèle de financement, ils nécessitent un temps d’adaptation. Notons que le canal d’acquisition d’un porteur de projet immobilier est différent de celui de l’investisseur : les communications et les campagnes marketing de masse n’ont des impacts que très limités auprès des promoteurs. Ces derniers ont besoin d’être accompagnés de manière proche et personnalisée, via un effort commercial ciblé et récurrent, ce qui prend plus de temps à consolider que l’acquisition d’inscrits et d’investisseurs via le web et la plateforme en ligne.

A&$Dans son annuaire du Crowdfunding, Argent-et-salaire.com référence déjà plus de 15 plateformes en CrowdFunding immobilier :  . Pourquoi autant de plateformes, y a-t-il la place pour autant de plateformes et cela n’augure t’il pas une consolidation du marché dans un rapide avenir de 3 à 5 ans ?

Jérémie Benmoussa : Effectivement, le nombre d’acteurs actuels est surdimensionné par rapport à la taille du marché, une consolidation est inévitable. Sur la trentaine d’acteurs répertoriés à l’ORIAS ou à travers divers supports, un peu moins d’une dizaine sont réellement actifs. Les sociétés qui auront un track record minimal sans défaut de remboursement significatif mais qui ne pourront pas suivre dans cette course à la taille seront rachetées par d’autres acteurs dans le cadre d’une concentration du marché, d’ici 2 à 3 ans.

A&$Vous indiquez avoir LENDIX comme partenaire. Pouvez-vous nous en dire plus sur la nature de ce partenariat avec la Plateforme numéro 1 du CrowdLending ?

Jérémie Benmoussa : Développement des opérations et développement corporate sont deux enjeux différents dans la vie d’un promoteur immobilier, auxquels deux moyens de financement distincts doivent répondre :

  • Le financement des opérations répond à une logique immobilière, il doit être assuré par des professionnels du métier et spécialisés dans l’analyse des déterminants (administratifs, techniques, financiers, etc.) qui les composent.
  • Le financement corporate est basé sur l’analyse de l’ensemble des fondamentaux financiers de la société et de la rentabilité visée de ses projets de développement et d’investissement.

La synergie du partenariat avec LENDIX est toute trouvée, FUNDIMMO jouant le rôle du financeur d’opérations, et LENDIX celui du financeur corporate.

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