Pénurie de matériaux, augmentation des prix : diagnostic et conséquences

Après une mise à l’arrêt des chantiers en 2020, les constructeurs rencontrent un nouvel obstacle. En effet, les matériaux de construction connaissent une hausse de prix importante depuis la fin de l’année 2020, et le phénomène ne cesse de s’intensifier.

 Toutes les matières premières sont concernées : le bois de construction (+ 25 %), l’acier (+ 50 %), les résines de peinture (+ 10 %), mais également le cuivre, le plastique et le pétrole. Cette rareté entraîne mécaniquement une forte augmentation des délais de fourniture, lesquels passent de 3 à 15 jours en moyenne, et parfois plus.

 Sur le plan économique, la hausse du coût de construction est de l’ordre de 3 % en moyenne. Cette situation est d’autant plus compliquée à gérer pour le monde de la construction qu’il s’écoule généralement plusieurs mois entre l’ébauche d’un projet immobilier et sa réalisation.

 Cette augmentation considérable, qui a pris racine l’année passée, est une conséquence directe de la crise sanitaire.

 Dès le mois de mars 2020, la plupart des secteurs économiques ont connu une brusque mise à l’arrêt et d’autres ont explosé. Par exemple, beaucoup de particuliers ont refait eux-mêmes leur intérieur, et notamment leur cuisine, ce qui a mobilisé la plupart du bois lamellé collé disponible et entraîné une pénurie pour les cuisinistes professionnels qui livrent les promoteurs. De la même façon, le e-commerce consommant énormément de carton pour les expéditions, ce dernier, utilisé pour la fabrication du fameux « Placo BA13 », est venu à manquer…

 D’une façon plus générale, les chaînes de production qui nous alimentent sont, pour la plupart, localisées en Chine et aux USA. La primauté nationale et l’explosion des délais et des coûts des conteneurs ne jouent pas en notre faveur.

 La conséquence à court terme est que les chantiers accusent des retards du fait des problèmes d’approvisionnement en marchandises ; les appels de fonds acquéreurs et les livraisons des programmes sont donc eux aussi décalés.

 Au-delà des retards et du surcoût direct, c’est toute l’industrie du bâtiment qui est déstabilisée.

 Le coût de construction est généralement le poste de dépenses majeur dans l’économie d’un programme, son augmentation a donc un impact immédiat sur le prix de vente des surfaces construites. Le manque de visibilité face à la conjoncture pousse les opérateurs à la prudence malgré une très bonne santé du secteur de la promotion immobilière. Le prix des terrains continuant à augmenter, la hausse du coût de construction pourrait être l’élément qui rendra le prix de vente final hors-marché.

 Du côté des entreprises du bâtiment, certaines perdent de l’argent avant même d’être intervenues, car les devis ont été signés avant la flambée des prix.

 Dans le même temps, la délivrance des permis de construire et les mises en chantier restent au plus bas. Paradoxalement, ce qui est normalement le principal problème de l’équation pourrait temporairement être la solution, tout du moins en ce qui concerne les coûts de construction. Basiquement, la diminution de demandes de travaux entraîne une baisse des prix. Certains professionnels du secteur anticipent le point haut du coût de construction au mois d’août, avant une décrue liée à la diminution du nombre de chantiers.

 Pour nous, les dossiers dont les marchés travaux sont signés et dont la phase gros œuvre est finalisée ont peu de chances de voir déraper leur coût de construction de façon importante.

 Aussi, dans la conjoncture actuelle, l’appétence du marché est telle que les prix de vente finaux peuvent encore absorber ces hausses. Le problème est plus difficile à résoudre quand une partie importante du programme a été vendue alors que les marchés n’étaient pas encore finalisés. Dans ce cas, les marges de manœuvre sont faibles et la marge du promoteur risque d’en pâtir.

 D’une manière générale, lorsque le prix de vente final est au-dessus du marché, l’opérateur n’a que peu d’options : négocier avec les entreprises le coût des travaux, réduire la qualité des prestations, négocier le prix d’acquisition du foncier, rogner sur sa marge.

 Il faudra être très attentif pour les dossiers en cours de montage dont les terrains ont été signés entre les 6 et les 12 derniers mois, potentiellement (trop) chers.

 Dans ce contexte particulier, l’équipe de Monego pousse encore plus loin ses analyses avant de proposer à sa communauté des projets à financer.

Yann Balthazard, CEO de MONEGO