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Ce sujet a 25 réponses, 5 participants et a été mis à jour par  Maad, il y a 2 mois et 2 semaines.

20 sujets de 1 à 20 (sur un total de 26)
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    Messages
  • #9770

    Maad
    Participant

    Bonjour tout le monde! Je vous présente un vieux portefeuille bien fourni car j’ai un profil d’investisseur très risqué donc je place mon argent là où il me rapporte. De fait, le taux moyen est en moyenne à 10%, et mes flux mensuels sont nuls car je n’investis que dans ce que je comprends, à savoir les obligations de promoteurs immobiliers

    Date du premier prêt : Juin 2014

    Nombre de plateforme : 5

    Nombre de projets : 24 dont 9 remboursés et 15 en cours

    Montant investi: 60.200€ dont 37.800€ de capital et 22.400€ de capital et d’intérêts réinvestis

    Intérêts perçus et à recevoir : 8809,52€
    Rendement à terme : 23.31%

    Rendement moyen par projet : 10%

    Durée moyenne d’investissement : 19,16 mois

    Nombre de défauts : 0

    Échéances mensuelles brutes : 0 €

    Je vois déjà venir une critique sur mon exposition, mais elle est en grande diminution :

    Expo moyenne6,67%

    Expo max : 10%

    Mon objectif à moyen terme est de financer en permanence une quarantaine de projet, afin de planifier 2 remboursements par mois. Avec les remboursements anticipés et ceux retardés, ça devrait assurer un flux régulier. Mais voici mes remboursements à venir. A savoir, 2019 sera exceptionnel car j’ai beaucoup investi en 2017.

    #9772

    calice71
    Participant

    Bonjour @maad,

    Bientôt 4 ans de crowdfunding immobilier.

    Je suppose que vous avez commencé par Anaxago et / ou Wiseed.

    A aujourd’hui, quelles sont les 5 plateformes ?

    Anaxago , Wiseed, Koregraf, Homunity et Fundimmmo ?

    Vous privilégiez la promotion immobilière ou vous diversifiez aussi par le type d’opération (bureaux / logements sociaux…) ?

    Votre taux d’exposition reflète l’orientation de votre portefeuille.

    Pas tenté par les projets ENR ? Le fonctionnement est similaire, souvent il s’agit de refinancer les fonds propres. En revanche, la durée est plus longue et le taux plus bas.

    #9775

    Maad
    Participant

    Bonjour @calice71,

    J’ai effectivement commencé par Wiseed, j’ai entendu parlé de Anaxago avec la faillite de Terlat, donc je ne suis pas sur cette plateforme et pour le moment je m’en porte très bien.

    J’ai fait de l’equity, et évidemment c’est LYMO qui m’a fait découvrir, au début par l’intermédiaire de Wiseed, le promotion immobilière. Pour la petite histoire, je suis actionnaire de Lymo, en plus d’en être un bon client. Mais le taux est passé de 10% à 9%, ce qui me gène un peu en tant qu’investisseur…

    Les 3 autres plateformes, j’y suis depuis moins d’un an : FundImmo (les projets sont de très bonnes qualités à mon avis), puis je suis en test avec Homunity et Immocratie.
    Immocratie, c’est presque un pari car je finance une activité de marchand de bien mixte (plus risqué que le promoteur, mais à 15% par an. L’emplacement est top mais je serre les fesses!). Vous les connaissez toute d’après ce que j’ai vu sur votre publication ;).

    Je ne diversifie pas selon l’objet des constructions, je pondère selon le risque tout en ne finançant pas les projets que j’estime fragiles. J’ai investi en écrasante majorité dans des opérations de logements que je trouve bien situés, et par Wiseed j’ai financé des sièges régionaux (un unique client qui assure le CA). Par exemple, JAMAIS je n’aurais financé un promoteur en Corse, et j’ai eu raison de m’abstenir.

    Pour les ENR, idem! Wiseed m’avait proposé de financer une ferme photovoltaïque en BRETAGNE. Aussi surprenant que cela puisse paraitre, ce projet avait collecté la somme demandée. Quand on sait qu’un panneau solaire s’amorti en 20 ans et se renouvelle tous les 10 ans, dans le sud de la France pourquoi pas mais de base ça ne sent pas bon!

    Abaisser mon rendement me gène pas mal, car il y a encore bien des projets solides à 10% de renta annuelle, me forcer à gagner moins d’argent par peur d’en perdre, ce n’est pas dans ma philosophie… Par contre, j’aimerai vraiment trouver comment optimiser le rendement. Sachant que le calcul des intérêts est simple, peut être que du crowdlending à 8% avec remboursement mensuel réinvesti permet une meilleure rentabilité que 20% sur 2 ans. Il doit bien y avoir une formule mathématique pour savoir si je dis n’importe quoi ou pas, mais je ne la connais pas. Un point de vue là dessus même si vous êtes visiblement un confrère adepte du « in fine »?

    #9776

    calice71
    Participant

    Figurez-vous que c’est lors d’un reportage de l’émission « tout compte fait » en 2015 et la présentation du concept de crowdfunding immobilier avec Lymo, que j’ai découvert ce type d’investissement accessible. J’ai un projet chez eux qui n’aura pas le rendement espéré.

    Depuis, je guette les nouvelles plateformes. Aujourd’hui, le marché a l’air d’être stable et quelques plateformes tirent leur épingle du jeu. Je serais tentée par Monego, plateforme régionale Rhône-Alpes. Les durées sont plus courtes.

    C’est effectivement Immocratie qui propose les rendements les plus élevés. Je leur avais demandé comment ils pouvaient proposer des taux dans la fourchette haute. Je les ai trouvés très réactifs avec un positionnement différent.

    Je vous rejoins sur les projets en Corse. Je me limite à la France métropolitaine hors île de beauté.

    Y’en a de moins en moins des projets à 10%, ça sera probablement plus rare. Sur Upstone, j’ai des projets à 10 et 12% (2016-2017). Weeximmo a proposé un projet non présenté sur sa plateforme avec un objectif de rendement supérieur. Je n’y suis pas allée, mais je trouve ça bien d’avoir cette possibilité.

    Autant quand j’ai commencé, j’étais quasi que sur in fine, autant à l’heure actuelle j’ai plus de projet en amortissable mensuellement (en nombre de projet). En revanche, je suis incapable de vous dire le TRI. Je ne choisi pas les projets en fonction de l’impact sur le rendement global.

    Je suis septique sur le fait de voir votre rendement augmenter avec du crowdlending, sachant qu’il y a plus de défauts. A 8%, vous avez pretup et les entrepreteurs, les autres le rendement est inférieur. A corréler avec le taux de défaut.

    @patrick qui a un portefeuille 25% immo 75% lending saura plus vous dire l’impact (positif ?) sur son rendement  en diversifiant sur l’immobilier.

    Vos critères : d’abord le taux ensuite l’emplacement ? Un projet à 8%, vous ne regardez même pas ?

    #9777

    Maad
    Participant

    Ho, serait-ce le projet financé en 2015 et toujours pas remboursé? Que s’est-il passé, je n’ai pas investi dans celui ci. Honnêtement, le fait que Lymo soit promoteur et recherche des capitaux pour lui même sécurise énormément les projets. Je ne mise pas pour autant sur tous leurs projets, mais je mets entre 2k et 3k sur les projet sélectionnés.

    Immocratie propose les meilleurs rendements tout simplement car ce sont de meilleurs négociateurs! Avant les plateformes, le taux annuel pour les promoteurs et les marchands de biens étaient entre 15% et 20%. Le crowdfunding a divisé par 2 ce coût, mais bien des promoteurs payent encore très cher leur capital, il y a encore des parts de marché à récupérer par tout le monde et même de nouveaux entrants. Mais la baisse du taux est prévisible à moyen terme. C’est donc maintenant qu’il faut profiter du filon.

    Le rendement du portefeuille, je l’ai calculé car Patrick le fait, mais ce chiffre ne signifie absolument rien puisqu’il n’intègre pas la notion de temps. Et même une rentabilité annuelle est compliquée à calculer vu les apports au fur et à mesure et la durée des projets.

    Peut être qu’il y a davantage de défauts en crowlending car il y a bien plus de projets? Pour le moment aucun défaut de mon côté mais je n’ai pas énormément de projets réalisés non plus.

    Un projet à 8% je ne le regarde même pas, c’est minimum 9%. Pour une raison très simple, à 9% j’arrive toujours à trouver des projets qui me correspondent. Après les critères sont divers:
    – l’emplacement du projet : pas de quartiers HLM autour, sociétés présentes dans le coin etc.)
    – l’historique et la diversification du promoteur (pas de filiales fantaisistes comme Terlat, les marchands de biens j’évite)
    – le taux de pré commercialisation (checker le pourcentage mais vérifier également qu’il n’y a pas que de la précomm sociale)
    – la marge du promoteur: en dessous de 8/10%, il y a un risque supplémentaire à par exemple une division parcellaire qui engrange 15/20% de marge promoteur.

    – les bonus: présence d’écoles supérieures dans le coin afin de cibler des propriétaires et des investisseurs locatifs, dispositif PINEL (grosse carotte pour les acheteurs)

    Donc vous mettez de côté l’aspect promotion immobilière pour du crowdlending? Ce qui me gène (peut être à tort!), c’est d’investir au hasard dans des sociétés que je n’ai pas jugé comme solides. L’analyse financière est ma compétence la plus développée donc je me dois de vérifier la solidité financière de les créanciers. Et comme ça demande un peu de temps, autant y mettre plus d’argent que 25 euros en espérant gagner 4€ en 5 ans…

    #9778

    calice71
    Participant

    Oui c’est celui là, c’est mon premier projet immobilier… Il y avait des travaux non prévus qui ont occupé la 1ère année puis des désistements d’investisseurs donc ça reporte la sortie. L’avantage de Lymo est l’absence d’intermédiaire, ils gèrent eux-mêmes leurs opérations et les connaissent parfaitement. Ils se rémunèrent uniquement à la sortie. Preuve d’engagement.

    En revanche, les collectes partent trop vite et l’horaire ne m’arrange pas.

    Le lending a une antériorité plus importante avec un niveau de collecte qui va de paire. A voir dans 2 ans pour l’immobilier si c’est plus fiable.

    Au niveau de mon portefeuille :

    En montant, le lending c’est 19.86%, l’immobilier 63.22% et les ENR 15.95% (le 4ème secteur ne représente que 0.96%).

    En nombre,  41.67% pour le lending, 28.79% pour l’immobilier, 28.03% pour les ENR.

    D’ici la fin de l’année, je vais essayer d’être à 75% immo / 15% ENR et 10% en lending.

    Pour l’instant les bonus liés au parrainage / offres de bienvenue comblent les pertes du lending.

    Je comprends parfaitement votre résonnement. Il est de plus en plus difficile de participer à des projets en ayant le temps de les étudier. Donc c’est quasiment toujours à l’aveugle. Si vous mettez 20€ par projet il faut en faire un paquet pour pouvoir réinvestir. Je retire chaque mois et je réinvesti la totalité + complément de ma poche.

    Les projets ENR c’est plus dans une optique de soutenir le développement des énergies renouvelables que le rendement en lui-même. Là  les projets ne sont pas pris d’assaut. Lorsque les projets sont près de chez soi c’est encore plus motivant, même si très rare en habitant dans la partie Nord du pays.

    #9780

    Maad
    Participant

    Les collectes Wiseed et Lymo se clôturent extrêmement vite. Je ne suis pas ambassadeur sur Wiseed mais j’ai un accès prioritaire à Lymo, ce qui me permet de financer un projet avant son ouverture.

    Ce portefeuille m’a l’air très équilibré, par curiosité quelle est la 4ème partie de votre portefeuille?

    J’ai une interrogation pour tout le monde sur ce forum (faudrait surement que je la pose ailleurs), mais quel est le minimum de rendement auquel vous êtes prêt à investir?
    Je trouve beaucoup d’actions solides qui offrent un rendement brut de 5% sous la forme de dividende (plus fiable que les obligations à des PME et la durée de détention est infinie donc moins de travail de réinvestissement). En passant en plus par un PEA (si l’on est en France), c’est plus rentable et moins risqué que certains prêts.

    Les projets ENR, je m’en méfie comme l’equity, surtout les projets pharmaceutiques. Pour sensiblement les mêmes raisons:
    – les gens investissent à l’affect, sans vérifier la fiabilité de l’investissement, sous prétexte de se donner bonne conscience en contribuant à réduire les problèmes environnementaux sans avoir à agir sur leur propre style de vie (ou dans l’espoir de trouver un remède médical contre une maladie affectant un proche);
    – il n’y a pas assez de recul sur la rentabilité potentielle, c’est tellement spéculatif que je préfère miser mon argent à pile ou face, au moins j’ai une chance de 50% de ne pas perdre.

    Pour les autres secteurs, les startups se veulent révolutionnaires, mais entre les valorisations WTF, les estimations de marché potentiel WTF, des trésoreries positives grâce à 25 levées de fonds (je caricature à peine), l’equity c’est devenu de l’associatif! Le financement permet une réduction d’impôts et c’est tout.

    Le plus dommage c’est qu’il y avait de bonnes sociétés en 2014 et 2015. J’ai investi dans Pur&Caetera et Lymo, Ysé était solide mais n’y connaissant rien j’ai laissé passer, 41watch dans lequel vous avez investi me semblait également prometteur de part la nature du financement.
    Preuve en est, Bouygues Immobilier m’a proposé de racheter mes actions 4 fois le montant que je les ai payé, après 2 ans de détention (je suis en investissement direct sans l’intermédiaire de Wiseed, ce qui était possible au delà d’un certain montant de capital apporté dans la société cible).

    #9782

    Patrick Setzekorn
    Admin bbPress

    Merci  @maad pour le partage de votre portefeuille un peu atypique ici. C’est très instructif de voir un portefeuille 100% orienté immo avec de beaux rendements à la clés.

    Vous avez fait votre propre auto-critique sur le taux d’exposition, mais n’avez vous pas peur du manque de diversité sectoriel? L’avantage de panacher entre immobilier, ENR, PME,…. permet de limiter les risques liés à des facteurs souvent cycliques. Une bonne crise immo peut nous retomber dessus assez facilement.

    Concernant votre question suivante :

    « Par contre, j’aimerai vraiment trouver comment optimiser le rendement. Sachant que le calcul des intérêts est simple, peut être que du crowdlending à 8% avec remboursement mensuel réinvesti permet une meilleure rentabilité que 20% sur 2 ans. »

    La réponse est très simple. C’est « non ».

    A taux égal (et abstraction fait d’un éventuel défaut) le prêt Infine est toujours plus rémunérateur que le taux amortissable.

    Quand vous prêter à 8% pendant 1 an, au bout d’1 an vous n’avez pas touché 8% d’intérêt au global mais 4,2%. Pourquoi? Tout simplement par ce que chaque mois comme on vous rembourse une partie du capital et intérêts, le calcul des intérêts le mois suivant se fait sur le restant dû. Donc plus on se rapproche de la fin de prêt plus les intérêts versés diminuent.

    Si vous réussissez chaque mois à réinvestir les échéances versées vous arriverez malgré tout à vous rapprocher des 8% mais il y a toujours un temps de latence entre le moment où vous percevez vos échéances mensuelles et le moment où elles sont réinvesties sur un nouveau projet. Donc au final vous n’atteindrait pas les 8%. Vous toucherez donc entre 4,2 et un peu moins de 8%.

    Là où je vous envie c’est que votre portefeuille immo ne doit pas vous prendre beaucoup de temps en terme de gestion. C’est le gros avantage du INIFINE. Le prêt amortissable est beaucoup plus chronophage. Mis à part Wiseed avec son minimum à 100 euros je trouve pour l’instant trop risqué de mettre des tickets de 1000 euros sur les autres plateformes immo. Pour pouvoir investir 1000 euros par ticket,  il faut je pense avoir minium 100 à 150 000 euros à placer pour limiter les risques (100 à 150 projets de 1000 euros).

     

    Portefeuille +29,24% - Prêteur sur 719 Projets via 12 Plateformes Lendix, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Wiseed, Les Entreprêteurs, Lendoshpère, Unilend, Prexem, Bolden, Tributile, Wesharebonds

    #9785

    calice71
    Participant

    Vous voulez dire investisseur premium ?

    Ça s’appelle « innovation sociale » sur Wiseed et ça ne rentrait pas les autres catégories. J’ai seulement 2 projets : « citoyens du monde » et « scopelec ».

    En dessous de 4% c’est niet. En variant, j’arrive à un taux moyen de 7.50%.

    Les projets ENR ne me servent pas à me donner une bonne conscience écolo. Je doute d’en avoir une un jour, n’étant pas radicale dans ce sens. Mais je respecte les alternatives et parfois ça a du bon. Je mise sur ce secteur puisqu’à titre personnel, j’ai convaincu mes parents d’installer des panneaux photovoltaïques français en janvier 2010. Et ça marche. Je n’en fais pas une généralité, mais ça n’est pas un concept en l’air.

    Le PEA ne m’attire pas et comme je mets des petites sommes à droite à gauche, ce produit ne me convient sûrement pas. Je préfère déléguer la gestion d’ETF à Yomoni (+15% depuis fin septembre 2015).

    En ce qui concerne le financement participatif, je ne vais pas sur des projets en dessous de 4%. Parfois, c’est presque faire un prêt à taux zéro une fois la fiscalité appliquée.

    J’évite les projets en lien avec la santé ça ne me parle pas et ça ne m’intéresse pas plus que ça.
    Lymo va grandir continuer à se développer et la valorisation sera d’autant plus élevée dans les années à venir. C’était en 2012 l’ouverture du capital ?

    #9789

    Patrick Setzekorn
    Admin bbPress

    Hello @calice71,

     » je ne vais pas sur des projets en dessous de 4%. Parfois, c’est presque faire un prêt à taux zéro une fois la fiscalité appliquée. »

    Faut quand même rappeler que même un prêt à 3,5% -30% de fiscalité fait 2 fois mieux que de nombreux contrats d’assurance vie…

    C’est vrai qu’avec le CrowFunding on devient exigent… Pour ma part j’ai plusieurs projets inférieurs ou égal à 4%. C’est je pense une manière de diversifier, ce type de projets étant censés être beaucoup moins risqués que ceux avec des taux plus élevés.

    Portefeuille +29,24% - Prêteur sur 719 Projets via 12 Plateformes Lendix, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Wiseed, Les Entreprêteurs, Lendoshpère, Unilend, Prexem, Bolden, Tributile, Wesharebonds

    #9790

    Maad
    Participant

    @patrick Setzekorn

    Le manque de diversité sectorielle ne m’inquiète pas plus que ça. On sort d’une grande crise immobilière (les prix sont en moyenne stables depuis 2008), et tant que le Pinel est en place je ne crains pas un retournement du marché. L’immobilier est un cycle long, on a une bonne visibilité et une exposition de 2 ans environ donc je trouve cela maitrisé.

    Ok merci pour le retour sur les intérêts mensuels. Du coup votre méthode d’investissement est pratique lorsque l’on a du capital à ajouter tous les mois je pense.

    En effet, la gestion de mon portefeuille est simple, de part le peu de nombre de projets à suivre, dont les rapports sont trimestriels (et ne montrent rien de plus qu’un état de la commercialisation et quelques photos, l’affaire de 30 secondes).
    Le plus long est dans la sélection des projets qui me prend un temps considérable.

    J’ai actuellement pour 40k€ en obligations, si j’avais 1k par projet, ça fait une expo de 2,5%. Avec une renta nette d’environ 6%, le risque est maitrisé selon le taux de défaut actuel ;).

    PS: merci pour le nettoyage de mon 1er post!

    @calice71
    Oui je voulais dire investisseur premium!

    Je comprends parfaitement votre point de vue, je trouve ça génial de créer de l’énergie autrement. Mais quand il s’agit de surperformer, la nouveauté reste un pari risqué.

    Même remarque pour votre gestionnaire. Je viens de regarder leurs performances, miser des trackers en actions et gagner moins que le CAC40, c’est malheureusement fréquent avec les GDP. Je viens juste de lire un rapport sur Blackrock, autant les chiffres sont absurdes que le pourcentage est MINABLE. Ils ont fait fructifier le capital prêté à 1,2% sur l’année. Enlève la fiscalité et l’inflation et tu as perdu de l’argent, exactement ce que l’on souhaite en confiant son argent à un pro!
    La perf de Yomoni est bien meilleure, je demande à voir ce qu’ils donnent quand le CAC40 est en perte sur l’année.

    L’ouverture de capital de Lymo était fin 2013. Et effectivement le développement est rapide. La société est déjà bénéficiaire et les projets se multiplie encore. Sachant que les projets d’aujourd’hui sont la rentabilité dans 2 ans, je suis optimiste. Pour autant comme je le disais précédemment, je ninvestis pas dans tous leurs projets. Je cible en priorité les projets toulousains et lillois (car le maitre d’ouvrage délégué sur place est très bon) et je surveille les projets lyonnais, ils ont un apporteur d’affaires très actifs mais je demande à voir des remboursements sans problème.

    #9795

    Patrick Setzekorn
    Admin bbPress

    @maad

    Le plus long est dans la sélection des projets qui me prend un temps considérable.

    Quel type d’analyse faites vous sur l’immobilier pour que cela vous prenne un temps considérable?

    Avec une expo max de 10%, il suffit d’un ou deux défauts pour sacrément imputer le rendement global de son portefeuille. Je parle en connaissance de cause. A l’époque ou Wiseed imposait un minimum de 1000€, j’ai participé à quelques prêts sur ce montant. J’ai fait une double erreur en participant à 3 projets d’un même promoteur (Erreur de débutant impardonnable). Un projet a été remboursé partiellement et pour l’instant une procédure judiciaire est en cours…. En cas de perte sur les 2 projets je n’ose pas imaginer la tête de mon rendement net Globale….

    PS / de rien pour le nettoyage ,L’éditeur n’est pas toujours nikel.

    Portefeuille +29,24% - Prêteur sur 719 Projets via 12 Plateformes Lendix, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Wiseed, Les Entreprêteurs, Lendoshpère, Unilend, Prexem, Bolden, Tributile, Wesharebonds

    #9796

    calice71
    Participant

    Bonsoir @patrick,

    Le risque n’est pas le même. Pour du lending, je ne regarde même pas le projet. C’est mon taux psychologique.

    Je préfère mettre sur le PEL à 2.50% brut.

    Félicitation pour ce nouveau palier avec la participation à plus de 600 projets. Il ne doit y avoir beaucoup de personnes avec un tel portefeuille.

    @maad,

    Ce n’est pas pour superformer, d’ailleurs les projets ENR sont parmi les taux les plus bas. Je trouve juste que les 3 domaines permettent d’obtenir un équilibre avec un niveau de risque différent.

    Lors de la dégringolade du CAC40, la performance en a pris un coup mais faisant des versements tous les mois ça a amorti l’impact. Autant j’aime bien choisir les projets de crowdfunding, autant les UC ça ne m’intéresse pas plus que ça et je préfère donner la gestion à des personnes expérimentées. C’est toujours mieux que le fonds euro pour l’instant.

    Ils proposent même de devenir propriétaire avec des enchères. Quand on participe à un projet, il me semble qu’il y a des tarifs préférentiels en cas d’acquisition d’un lot. L’apporteur d’affaire c’est suite à la campagne de communication d’il y a quelques mois ? Pour ceux qui souhaitent travailler avec Lymo en dénichant de bons emplacements ?

    #9797

    Patrick Setzekorn
    Admin bbPress

    @calice71

    Tu as la chance d’avoir un PEL à 2,5% car ceux qui ouvrent leur PEL aujourd’hui ne seront qu’à 1%.

    Oui la barre des 600 projets vient d’être franchie malgré un mois de mai avec peu de projets. Le volume de projet outre la diversification permet de faire des statistiques intéressantes et mieux comprendre certains mécanismes. Mais cela reste chronophage et je pense que je ferais sans doute quelques arbitrage dans l’avenir pour participer à plus de projets IN FINE. Dommage qu’il y en ai peu dans le Lending. Faudra sans doute que je me positionne sur plus de projet Wiseed à 100€.

    Portefeuille +29,24% - Prêteur sur 719 Projets via 12 Plateformes Lendix, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Wiseed, Les Entreprêteurs, Lendoshpère, Unilend, Prexem, Bolden, Tributile, Wesharebonds

    #9840

    Maad
    Participant

    @patrick

    Les vérifications que je fais sont diverses mais portent sur l’emplacement du projet, des prix sur les programmes environnant pour faire une étude comparative du prix et des prestations, un historique rapide du promoteur (s’il a moins d’un an c’est non). La pré commercialisation puis de petits détails comme la marge sur le chiffre d’affaires, l’apport du promoteur et bien sur le taux d’intérêt.

    Par exemple, le projet du 1er juin sur wiseed m’a l’air pas mal du tout, principalement car il est déjà commercialisé (faut encore se renseigner sur la solidité financière de l’acheteur qui apparemment est une agence immobilière car la garantie 1ère demande est prévue mais non actée). Par contre, avant d’y investir, je demanderai quelle est l’erreur dans le BP prévisionnel qui implique des frais financier de 4k€ de remboursements des investisseurs, alors que je compte un minimum de 11k€ s’il y a un remboursement après 6 mois. Mais je n’ai pas de liquidités donc pour moi c’est niet. Mais rassuré sur cette question, je pense que je mettrai un billet;
    De base, j’investi 1k€ par projet, 2k€ sur les solides et 3k€ sur les très sécurisés (promoteur qui a fait ses preuves, GAFA, emplacement top et marge minimale de 15%, ou 25% en cas de division parcellaire dans un endroit au top). Ce jugement est issu de mon analyse, pas de celle de la plateforme ni celle que pourrait refléter le taux de rémunération.

    Investir plusieurs fois sur un promoteur ne me dérange pas, à condition qu’il ait déjà effectué des remboursements (au moins un) et qu’il ne passe pas de la gestion d’un projet à 5 en 2 mois (ce qui peut se repérer en regardant la quote part de fonds propres apportés. De base, les projets réclamant + de 500k€ aux investisseurs, je les évite).

    @calice71,
    J’ai reçu le mail pour les enchères! Honnêtement c’est un bon plan, ce n’est pas tous les jours qu’on peut négocier le prix d’un PINEL! L’emplacement est top, mais les prix un peu élevés, la mise aux enchères est judicieuse. La marge sera probablement inférieure à celle prévue mais il n’y aura aucun impact sur la rentabilité des investisseurs (tant mieux j’y ai investi).

    C’est celà, LYMO a communiqué dessus mais avait déjà testé la méthode. Les apporteurs d’affaires sont rémunérés, et même au delà il y a un partage de la rentabilité de prévue pour la supervision des travaux. Il y a un partage de la marge mais cela permet de multiplier les projets, ce qui est bien pour la société comme pour les utilisateurs de la plateforme.

    #9846

    calice71
    Participant

    @patrick

    Les entreprêteurs ont ouvert le bal avec les projets dans le vin.

    Wesharebonds propose 2 projets en in fine avec remboursement mensuel des intérêts.

    Ça commence à se développer petitement.

    Depuis la mise en place des frais chez wiseed, les projets immobiliers ont un rendement brut en deçà des taux proposés avant. 2 projets à 8.5% et un à 9%.

    @maad

    Je me tâte pour le projet de 9% sur 12 mois. C’est ce genre de projet que j’aimerais financer plus souvent, pour changer de la promotion traditionnelle.

    #9847

    eric44
    Participant

    calice71 peux tu me dire pourquoi tu te tâtes pour le dernier projet wiseed, sachant qu’il est pré commercialisé en totalité. Le plus gros problème va être d’accéder à la souscription, ce soir 5 secondes après  le top départ j’étais 101 sur la liste !

     

    #9851

    Patrick Setzekorn
    Admin bbPress

    @calice71,

    Oui effectivement la série de projet sur le Vin chez Les Entreprêteurs était intéressant.

    Du coup ce mois ci je viens de faire quelques transferts entre certaines plateformes ou j’ai de plus en plus de mal à investir car les projets sont trop vites bouclés vers d’autres tels que Les Entreprêteurs et Wiseed. Sur Wisseed me permettra d’avoir plus de projet INFINE et Les Entrepreteurs de pouvoir participer à des projets qui laisse quelques jours de réflexions.

     

    @maad, Tu as l’air d’être très au fait des techniques d’analyse dans l’immobilier. Pour l’instant je suis pour ma part plus sur une logique de très forte diversification car je manque cruellement de temps pour faire des analyses poussées.

    Le réinvestissement sur le même promoteur ne semble pas te gêner plus que cela mais attention malgré tout, que ce soit en Lending ou Immobilier j’ai eu plusieurs cas d’entreprises pouvant paraître solide qui ont enchaîné les projets avec plusieurs mois d’interval sur les plateformes et qui au final ont à présent des soucis de paiement. C’est un risque je pense inutile. Il y a suffisamment de projets pour ne pas prendre le risque. Je le fais encore de temps en temps lorsque sur le premier projet où j’ai investi était par exemple de 50€. Donc réinvestir encore 50€ reste un risque modéré (0,23% sur mon taux d’exposition). Je le le ferais pas sur des tickets de 1000€ car cela représente 4,5% sur mon taux d’exposition Max.   J’attendrais d’avoir 200k€ investi dans le CrowdFunding avant de me permettre de le faire!

    Portefeuille +29,24% - Prêteur sur 719 Projets via 12 Plateformes Lendix, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Wiseed, Les Entreprêteurs, Lendoshpère, Unilend, Prexem, Bolden, Tributile, Wesharebonds

    #9870

    Maad
    Participant

    Au diable l’exposition, le projet Lymo du 7 juin à 8% par an infine sur 24 mois est le projet idéal :
    – la ville du promoteur (réduit considérablement le risque de construction)
    – un projet commercialisé avec succès à 200 mètres (réduit considérablement le risque de commercialisation)
    – peu de lots à commercialiser, et 60% vendus en 1 mois (probablement grâce aux prospects récupérés du projet précédent, DONT LES PLUS GRANDS (les plus compliqués à écouler))

    Ca c’est typiquement le projet sur lequel je prends des risques en augmentant la mise, je le redis, au diable l’exposition ^^

    #9876

    Patrick Setzekorn
    Admin bbPress

    Le taux d’exposition est un indicateur comme un autre.  Son défaut c’est qu’il n’est pas pondéré sur le niveau de risque des projets. S’exposer plus sur un projet que l’on juge moins risqué à du sens. Il faut donc ne pas faire une fixation dessus mais c’est toujours bien d’y jeter un œil de temps en temps.

    Merci pour ton retour d’analyse sur le projet LYMO. Cela fait parti des plateformes que j’ai envie de tester. Il est juste important de préciser aux prêteurs que LYMO a un modèle économique un peu différent des autres : Chez LYMO la plateforme et le promoteur font partie du même groupe. Cela a de gros avantages mais aussi un risque sur de possibles réactions en chaîne. Mais c’est vrai que c’est toujours bien quand les intérêts de la plateformes sont partagés avec ceux des investisseurs.

    Portefeuille +29,24% - Prêteur sur 719 Projets via 12 Plateformes Lendix, Pretup, Credit.fr, Lendopolis, Wiseed, Les Entreprêteurs, Lendoshpère, Unilend, Prexem, Bolden, Tributile, Wesharebonds

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