Portefeuille baffer

  • Ce sujet contient 68 réponses, 11 participants et a été mis à jour pour la dernière fois par JL, le il y a 1 mois.
  • Créateur
    Sujet
  • #43761
    baffer
    Participant

    Bonjour,

    Après plusieurs mois voir année à lire ce forum je saute le pas pour publier mon portefeuille en crowdfunding :

    Je suis actuellement quasi majoritairement investi en crowdfunding immobilier et je pense conserver cette tendance à l’avenir.

    En terme de plateforme la répartition est indiqué dans le graphique ci-dessous :

    Faits marquants de Janvier 2021 :
    – Premier remboursement dans un projet d’EnR (en même temps seulement 24 mois, c’est rare pour de l’EnR)
    – Remboursement d’un projet qui était à l’état « En retard de moins de 6 mois »
    – Remboursement d’un projet par anticipation (13 mois au lieu de 24 mois)
    – Premier investissement pour mes enfants dans un projet d’EnR via le livret Ener »J » sur Enerfip
    – Deux investissements réalisés : l’un sur Koregraf, l’autre sur Clubfunding
    – J’ai voulu me diversifier le mois dernier en souscrivant via une nouvelle plateforme (Upstone) mais la collecte n’est toujours pas bouclée 🙁
    – A titre personnelle et en collaboration avec d’autres membres d’un autre forum (moneyvox pour ne pas le citer), mise en place d’un document partagé pour le suivi des projets en retard (Hellocrowdfunding n’étant pas le plus à jour sur le sujet)

    En ce début d’année, je reste attentif sur mes projets en prorogation (encore 8 en cours sur les 12 projets prorogés l’année dernière), et je continue mon rythme de croisière en terme d’investissement : J’arrive à un stade où j’ai entre 1 à 2 projets qui sont remboursés par mois donc j’investis l’équivalent pour rouler mes positions.

    Merci à tous et bon week-end ! 🙂

Affichage de 40 réponses de 1 à 40 (sur un total de 68)
  • Auteur
    Réponses
  • #43767
    Alearth
    Bloqué
    • Posts 97

    Bienvenu parmi ceux qui publient leurs portefeuilles @baffer.

    J’ai découvert le forum auquel vous faites référence (365 pages de post, ça va me faire de la lecture).
    Pas mal de remarques intéressantes sur la sélection des projets immobiliers. Même si je suis actif seulement sur Wiseed pour ce qui est du FPI à l’heure actuelle (inscrit sur les autres sans avoir participer ticket trop élevé, je ne m’exclue pas de m’y lancer dans quelques années d’ici là je me forme et me fait la main).

    Je me suis rendu compte que j’étais aussi plus sélectif, les réflexions et critères avancés sont objectifs.
    Sur le forum Portefeuille @Mimotor il y a aussi une grille.

    Votre portefeuille est impressionnant. Surveiller vous votre exposition moyenne ? et maximale ?

    Pensez vous diversifier sur d’autres plateformes ? Je note que vous avez des projets ENR, que pensez vous de la plateforme Lendosphère ?
    Sur d’autres post, l’avis sur Upstone est mitigé. Les présentations des fiches projets sont assez courtes, vous avez quand même sauté le pas.

    Même si vous avez une part importante sur la thématique immobilier, avez vous un avis sur Bien prêter (c’est dans le thème immobilier c’est certes pas la même chose que du FPI à mon sens).

    Encore une question, la plateforme Wesharebonds a annoncer mettre l’accent sur l’immobilier (fin 2020). Il y a eu certes une augmentation du ticket d’entrée à 1 000 €( pas pour les investisseurs historiques 50 €, je fais parti des chanceux). je suis étonné que celle ci ne figure pas parmi vos plateforme (en terme de qualité des fiches).

    Votre synthèse a le mérite d’être claire (je ne peux pas en dire autant de mon récap’ même s’il me convient).

    Au plaisir de suivre l’évolution du portefeuille.

    Cdt

     

    #43772
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Bonjour Alearth et merci pour votre commentaire !

    Oui je confirme que le forum cité constitue, à mes yeux, le forum où la communauté est la plus active et la plus nombreuse. J’ai connu Patrick il y a plusieurs années sur le forum « devenir rentier » mais la  communauté de ce forum est moins enclin à ce type d’investissement lui privilégiant l’investissement en action.

    Sur la grille de sélection pour un projet immobilier, je vous conseille notamment ce post : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/crowdfunding-immobilier-une-grille-daide-a-la-decision.36126/

    Concernant les tickets trop élevés, j’ai été confronté à la même situation que vous. Pendant plus d’un an et demi, j’ai été exclusivement investi sur Wiseed. Puis j’ai découvert d’autre plateformes via des forums et je me suis rendu compte que les projets proposés été souvent équivalent voir meilleur et en plus, la plateforme ne prenait aucun frais pour l’investisseur contrairement à Wiseed. Mais ayant lu les articles de Patrick, mon exposition maximale allait en prendre un coup !
    J’ai toutefois décidé de sauter le pas, et à force d’investissement, mon taux d’exposition a diminué (tout en restant bien au-delà de certains standard (taux d’exposition moyen : 3,77%, taux d’exposition max : 7,3%)). Rétrospectivement, je ne regrette pas d’avoir sauté le pas et j’avoue même ne plus avoir investi sur Wiseed depuis fin 2019. Par contre, à contrario, j’ai eu tendance à surinvestir car le nombre de plateforme (et donc de projets) était tel, que je n’ai pas su me restreindre. En faisant le bilan il y a un an je me suis rendu compte que ma poche « crowdfunding immobilier » était surpondérée par rapport à d’autres poches et j’ai donc freiné fortement mes investissements sur 2020.

    Effectivement je regarde d’autres plateformes (par exemple je me suis inscrit ce mois-ci sur « la première brique ») mais cela devient assez chronophage d’étudier les projets de chaque plateforme.

    Je suis effectivement investi en EnR (12% de mon portefeuille) et j’ai investi sur 3 projets sur  Lendosphère (dont l’un s’est terminé ce mois-ci justement). J’ai un bon ressenti sur Lendosphère et notamment concernant les remboursements qui sont toujours honorés le jour même que ceux indiqués dans l’échéancier prévisionnel. C’est tellement rare (notamment comparé à Wiseed par exemple) que c’est à souligner. Par contre, je regrette l’absence de reporting sur les projets et du fait des contraintes géographiques le faible nombre de projets pour lesquels je suis éligible (pourtant en Bretagne, le vent ce n’est pas ce qui manque ^^). Enfin, je regarde également les taux proposés (je n’investi pas en dessous de 5%) et l’acteur à financer (préférant des grosses structures à de petits acteurs car le défaut n’est pas nul dans l’EnR !). Je suis aussi plus critique sur les projets dans le sens où j’ai eu, à mes débuts, tendance à comparer les taux entre les projets EnR et ceux de crowdfunding immobilier. Grosse erreur ! Un taux de 5% en EnR n’est pas forcément moins risqué qu’un projet immobilier à 8% .

    J’ai constaté que beaucoup de membres ici sont présents sur BienPreter mais j’avoue ne pas avoir regardé plus que ça donc je ne serai pas vous donner d’avis à ce sujet.

    Je me suis inscrit sur WeShareBonds effectivement en fin d’année dernière mais pour l’instant je n’y ai pas encore investi. Cela sera peut-être le cas sur 2021 🙂

    Pour la synthèse, autant j’ai l’âme d’un informaticien et j’adore triturer mon fichier Excel pour automatiser la saisie, le suivi et la production d’indicateurs, autant je n’ai aucune âme de graphiste et je suis mauvais pour faire ressortir visuellement ces informations. Je confesse donc avoir parcouru un certain nombre de site pour essayer de recopier un visuel de reporting et j’ai finalement repris celui-là (vous y verrez la similitude :-)) : https://www.custup.com/wp-content/uploads/2017/01/reporting-lithium.png

    #43778
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés
    • Posts 3 714

    Merci à toi @baffer pour le partage de ton portefeuille. Belle présentation et merci pour le détail de ta présentation. Bravo également pour le beau rendement de ton portefeuille.

    Parmi tes plateformes en immo, lesquelles ont le taux de retard le plus important ? Pour ma part étant principalement sur Wiseed, je trouve que les retards deviennent de plus en plus fréquent. Dans le classement des taux de défaut j’affiche à présent les retards et Wiseed affichait près de 5% de retard. Mais les chiffres sont de septembre 2020 et toujours pas à jours.

    Pour l’ENR je te rejoins. Les taux sont inférieurs mais le track record pour l’instant est excellent. L’ENR fait mieux que de très nombreuses plateforme de prêts aux PME.

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    #43779
    Serge B
    Participant
    • Posts 401

    Bien d’accord avec vous Patrick. A la fois sur l’ENR mais les projets éligibles sont assez peu nombreux (sauf à prendre des projets financés par actions mais je n’y tiens pas)

    Et sur Wiseed ou je freine mon engagement : les retards deviennent la généralité des cas, et surtout les projets financés sont de plus en plus scabreux . La course à la commission à des conséquences qualitatives évidentes.

    j’ai diversifié sur Clubimmo et Look&Fin pour ma part.

    #43780
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Parmi tes plateformes en immo, lesquelles ont le taux de retard le plus important ?

    Bonjour Philippe,
    Comme bon nombre d’entre nous, c’est Wiseed qui truste la première place en terme de taux de retard (6 projets sur 18 en cours). Viens ensuite Homunity avec un retard de + de 6 mois et pour le reste c’est pour le moment vierge de retard.

    #44174
    zerocool81
    Participant
    • Posts 45

    Bien d’accord avec vous Patrick. A la fois sur l’ENR mais les projets éligibles sont assez peu nombreux (sauf à prendre des projets financés par actions mais je n’y tiens pas) Et sur Wiseed ou je freine mon engagement : les retards deviennent la généralité des cas, et surtout les projets financés sont de plus en plus scabreux . La course à la commission à des conséquences qualitatives évidentes. j’ai diversifié sur Clubimmo et Look&Fin pour ma part.

    Clubimmo ? Ce n’est pas plutôt ClubFunding ? ou FundImmo ?

    #44184
    argenterie
    Participant
    • Posts 8

    Le nom de Clubimmo ne me parle pas non plus… Si ce n’est pas une erreur à quel projet faites vous référence exactement ?

    #44249
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés
    • Posts 3 714

    Je viens de publier le baromètre des taux de défaut avec les retards de plus de 6 mois dans l’immobilier.

    Dommage que Wiseed ne mette plus à jour ses statistiques depuis septembre 2020… Sur la globalité des projets immo, ils étaient déjà à près de 5% de retard. Sans doute plus aujourd’hui. En attente donc de leur mise à jour.

     

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    #44472
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    <span style= »font-size: 14pt; »>Reporting de Février 2021</span>

    Faits marquants de Février 2021 :
    – Un projet remboursé à l’échéance prévue initialement (projet « Jade » sur Wiseed)
    – Un projet prorogé de nouveau de 2 mois alors qu’il a déjà été prorogé de 6 mois auparavant (projet « Les terres du paran » sur Wiseed)
    – Un projet souscrit (projet « Demeures de créteil village » sur ClubFunding)
    – Ajout des indicateurs d’exposition moyenne et exposition maximale au sein du reporting
    – Ajout d’un nouvel indicateur à savoir le taux d’exposition du portefeuille à des projets en retard (retard de moins de 6 mois et de plus de 6 mois). A voir comment il évolue au fil des mois.
    – La collecte du projet « Fenouillet » sur lequel j’ai investi en décembre 2020 n’est toujours pas terminé. J’ai voulu diversifié en investissant sur une nouvelle plateforme mais force est de constater car la communauté d’investisseur de la plateforme n’est pas au rendez-vous.
    Au global, rien d’alarmant, le portefeuille suit son petit bonhomme de chemin, le roulement de projet se poursuit même si l’en-cours global augmente car les tickets souscrit sur les nouveaux projets investi est supérieur aux tickets des projets remboursés (1000€ versus entre 300 et 400€ lorsque j’investissais sur Wiseed). Je ferai un petit bilan le mois prochain (fin du premier trimestre 2021) pour faire un focus sur les intérêts perçus mais normalement je devrais signer mon meilleur trimestre (en même temps j’ai intensifié mes investissements à partir de mi 2019 donc cela est logique).

    Merci à tous de m’avoir lu et bonne soirée !

    #44473
    Alearth
    Bloqué
    • Posts 97

    Bonjour,
    Super l’ajout des indicateurs, la présentation est efficace

    Il y a de nouveaux des projets premiums sur Wiseed. Je ne les ai pas regardé pas le temps, je suis plus leurs projets equity et sur mon PEA cette année.

    #44476
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés
    • Posts 3 714

    Toujours intéressant de voir un portefeuille 100% immo (C’est bien cela? Pas de projet PME ou ENR?)

     

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    #44477
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Bonjour Patrick,

    Mon screenshot doit être trop petit car le détail est indiqué dans le graphique en bas à gauche, le portefeuille est concentré à 80% en immo et 20% pour le reste (12% ENR et 7% Entreprise).

    A la cible je pense être à 90% en immo et 10% pour le reste.

     

    #44480
    Serge B
    Participant
    • Posts 401

    Je reconvertis mon portefeuille en ce sens, mais en mettant plus d’ENR (cible 30%) et une petite poche d’affacturage sur des durées ultra courtes (5-10% pas plus). Simplement avec les délais accordés aux entreprises la reconversion prend du temps , et la qualité des projets immobiliers proposés se dégrade.  Super graphiques, je vais faire pareil )))

    #45106
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    <span style= »font-size: 14pt; »>Reporting Mars 2021 – Premier défaut en perspective ?</span>

    Points marquant de Mars 2021

    Les indicateurs du portefeuille restent positif :
    – Le taux brut et le net s’améliore légèrement
    – L’exposition moyenne, maximale et celle liée au retard diminue ce qui traduit une augmentation de l’en cours en crowdfunding
    – Les intérêts nets perçus (incluant prise en compte de la flat tax de 30%) passent la barre symbolique des 1500€

     

    3 investissements ce mois-ci :
    – Projet « Storedge » sur Raizers. Il s’agit de mon tout premier investissement sur cette plateforme et j’atteins donc la barre des 10 plateformes sur lesquelles je suis investi
    – Projet « Jardin sur cour » de Clubfunding
    – Projet « Les jardins de Clemence 2 » sur Monego

    En terme de remboursement, bonne nouvelle, 2 remboursements effectuées par anticipation sur des projets d’autant plus où j’avais moyennement confiance car dans des secteurs impactés par le covid-19 :
    – Projet « Le parc d’autun » sur Fundimmo remboursé avec 1,5 mois d’avance (15 mois au lieu de 17). Bonne nouvelle car il s’agit d’immobilier commercial, domaine malmené actuellement.
    – Projet « Le domaine de carqueiranne » sur Clubfunding remboursé avec 8 mois d’avance (15 mois au lieu de 23). Là-aussi j’étais un peu inquiet sur le projet car il s’agit d’un domaine de 31 000m² d’habitations et de bureaux. Un projet risqué en moins !
    Je ne comptabilise pas le projet « Symbioz » de Wiseed car il aurait dû être remboursé à la fin du mois. Néanmoins Wiseed a communiqué que le promoteur aura 15j de retard dans son remboursement. Il sera donc comptabilisé dans le reporting du mois prochain.

    Passons maintenant à la mauvaise nouvelle du mois et qui fait echo au titre de mon reporting. Un de mes projets en crowdfunding immobilier (projet 283 michelet sur Wiseed) avance petit à petit vers un défaut. Après une prorogation de 6 mois puis encore de 3 mois, Wiseed nous indique que le marchand de bien « fait le mort », je cite : « Nous n’avons à ce jour aucune confirmation de remboursement de l’opérateur ni aucun retour malgré nos multiples relances, ainsi que l’envoi d’une mise en demeure pour défaut de reportings.
    Pour information, nous avons financé un autre projet pour cet opérateur avec une échéance en janvier 2021, qui à ce jour n’a pas encore été honorée et pour laquelle nous restons sans retour également, malgré l’envoi d’une mise en demeure par nos avocats. »

    La voie judiciaire va être activé ce qui annonce des délais importants en espérant récupérer une partie de mon investissement.

    Heureusement, mon taux d’exposition n’est que de 1,3% sur ce projet (400€).

    Le mois prochain sera intéressant car 3 projets en retard doivent normalement être remboursés. A voir donc si dans les faits ils le seront réellement ou si d’autres « canard boîteux » vont apparaître.

    #45116
    Serge B
    Participant
    • Posts 401

    Clubimmo ? Ce n’est pas plutôt ClubFunding ? ou FundImmo ?

    Clubfunding évidememment. Avec mes excuses les plus plates (l’âge…)

    #45977
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Avril 2021 – Diversification et grande première !

    Points marquant du mois

    Les indicateurs du portefeuille restent positif :
    – Le taux brut et net s’améliorent légèrement (on s’approche d’un taux brut de 9% en moyenne et d’un taux de 6% net de fiscalité et de défaut)
    – L’exposition moyenne et maximale diminue (lié mécaniquement aux investissements de ces derniers mois et à certains retards de remboursement)
    – L’exposition du portefeuille liée à des retards diminue à 8% liée à certains remboursement totale ou partielle de projet.

     

    Investissement du mois :
    – 2 projets sur clubFunding : « Cité angevine » et « La cité européenne »
    – 1 projet sur « La première brique » : « Champ de foire »
    – 1 projet sur Baltis Capital : « Les villas de l’étang »

    Comme évoqué du titre du reporting, je diversifie encore ce mois-ci les plateformes sur lequel j’investis en souscrivant pour la première fois sur les plateformes
    « La première brique » et « Baltis Capital ». De plus, pour l’investissement sur Baltis Capital, je souscrit pour la première fois également via mon PEA-PME. La souscription est encore en cours car souscrire via cette enveloppe prend plus de temps que via un virement ou qu’un paiement par CB. Une fois la souscription terminée je ferai un petit retour d’expérience car c’est plus chronophage qu’une souscription traditionnelle notamment en devant remplir plusieurs documents.

    Remboursement du mois :
    – Remboursement complet du projet « Symbioz » sur Wiseed. Comme évoqué dans le reporting du mois précédent, le promoteur a eu un retard de 15j dans le remboursement mais tout se finit bien.
    – Remboursement partiel du projet « Bois Sénart » sur Homunity. Normalement le solde du capital aurait dû être remboursé le 13/04 mais on nous apprend qu’il s’agit seulement d’un remboursement partiel le remboursement du solde est une nouvelle fois repoussé de 3 mois. En attendant les intérêts à 12% courent toujours en espérant que la finalité du projet soit positive.
    – Remboursement du projet « Les terres du paran » sur Wiseed. Remboursement du capital effectif par contre les intérêts devaient être versées en fin de mois mais ce n’est pas encore le cas. On verra donc ce qu’il en advient en début du mois de Mai.

    Dans mon reporting précédent j’indiquais : « Le mois prochain sera intéressant car 3 projets en retard doivent normalement être remboursés. »
    Au final, sentiment mitigé car j’ai 3 situations différentes sur chacun des projets :
    – Un remboursement total (cf « Les terres du paran » où j’attends encore le versement des intérêts)
    – Un remboursement partiel (cf projet « Bois Sénart ») au lieu d’un remboursement total initialement prévu.
    – Une nouvelle prorogation de 3 mois (projet « L’alpha » sur Wiseed)

    On constate donc la difficulté actuelle pour la sortie d’un certain nombre de projet (je compte un nouveau projet en retard « Wood cottage » sur Wiseed).
    L’indicateur du taux d’exposition lié au retard sera donc à suivre avec attention sur les mois à venir en espérant que la situation se normalise.

    Le mois de Mai sera un nouveau baromètre car 2 projets en retard doivent normalement être remboursés. Pour l’un d’entre j’ai reçu une communication comme quoi il allait bien être remboursé donc rien d’alarmant pour autant.
    Par contre reste toujours le projet « 283 Michelet » qui prend maintenant la voie judiciaire en espérant au moins récupéré le capital investi.

    Bon week-end à vous et merci de m’avoir lu !

    #46059
    Patrick Setzekorn
    Maître des clés
    • Posts 3 714

    Par contre reste toujours le projet « 283 Michelet » qui prend maintenant la voie judiciaire en espérant au moins récupéré le capital investi.

    Suis également sur ce projet. 200 € investi pour ma part qu’il sera sans doute compliqué de récupérer. Mais à suivre car j’ai d’autres projets qui ont eu une issue favorable suite à des suites judiciaires menées par Wiseed

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    #46648
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Mai 2021 – Ca s’en va et ça revient !


    Focus sur les indicateurs du portefeuille :

    – Stabilité du taux brut et du taux net
    – Stabilité du taux d’exposition moyenne et maximale
    – Dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards, qui remonte à quasiment 9% (lié à des nouveaux retards que j’évoque un peu plus bas dans ce reporting)

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Immocratie : « Division parcellaire à Dinard ». De nouveau ce mois-ci je diversifie les plateformes sur lequel j’investis en souscrivant pour la première fois sur Immocratie. C’est donc la 13ème plateforme sur lequel j’investis.

    Je diminue mes investissements ce mois-ci car le CRD sur l’ensemble des projets a atteint la borne haut que je me suis fixé (35k€) donc j’attends de nouveaux remboursements avant d’investir de nouveau.

    Remboursement du mois :
    – Remboursement complet de 2 projets en retard sur Wiseed à savoir « Casimir Perier » et « Les jasmins ». Il est toujours rassurant de voir que des projets en retard se débouclent finalement avec le temps.
    – Remboursement partiel de 2 projets sur Clubfunding (« Cité angevine » et « Maisons du val d’oise »). Pour le coup, ces remboursements n’était pas prévu car j’ai investi sur ces projets il y a respectivement 1 mois et 6 mois. Le gain prévu sur ces projets sera donc moindre que prévu (en valeur pas en pourcentage).
    – Remboursement du projet « Hamo » sur Monego. Il y avait déjà eu un premier remboursement partiel en Février 2021 et cette fois-ci l’opérateur remboursement totalement le projet. Rien à redire, avec Monego ça reste carré et il s’agit de la plateforme dans lequel j’ai le plus confiance.
    – Enfin focus sur le remboursement du projet « Les terres du paran » sur Wiseed. Le mois dernier le capital avait été remboursé mais pas les intérêts. Cela a bien été régularisé en début de mois.

    Autres évènements du mois :

    Les demandes de report ont encore afflux ce mois-ci :
    – projet « Manali lodge » sur Homunity pour lequel une demande de prorogation de 6 mois a été demandé. Comme évoqué sur le forum de Moneyvox même avec 6 mois de prorogation, cela va être compliqué au vu de la commercialisation qui patine.
    – projet « Les villas des bassins » sur Clubfunding pour lequel une demande de prorogation de 3 mois a été demandé. Retard pour acter la dernière villa devant notaire. Pas de risque particulier et en plus taux bonifié à 11% donc je ne me plains pas !
    – projet « Ars laquenaxy » sur Wiseed pour lequel une demande de prorogation de 6 mois a été demandé.
    – projet « Clos des capucines » sur Wiseed pour lequel une seconde demande de prorogation de 6 mois encore a été demandé.

    Comme l’indique le titre de mon reporting, malgré des remboursements complets sur des projets en retard, on constate de nouveau retard sur d’autres projets. Je pense que cette tendance risque de se poursuivre pendant encore plusieurs mois (Clubfunding m’a indiqué que le projet « Campus » qui devait arrivé à échéance en Juin devrait être prorogé également). Bref, restons vigilant et sélectif sur les projets dans lesquels on souhaite investir.

    Bonne journée à vous et merci de m’avoir lu !

    #47001
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Juin 2021 – Le portefeuille est déjà en vacances !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Stabilité du taux brut et du taux net
    – Stabilité du taux d’exposition moyenne et maximale
    – Forte dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui monte à quasiment 14,5% soit le taux le plus important jamais constaté depuis la mise en place de cet indicateur. Deux reports constatés sur Clubfunding ont fait grimpé ce taux en flèche. Néanmoins rien d’alarmant pour ces deux projets jusqu’à présent donc on reste confiant !

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Monego : « MCA Jade ».

    Remboursement du mois :
    – 1 remboursement ce mois-ci. Il s’agit du projet « Cite angevine » de clubfunding, remboursé par anticipation alors que j’y avais souscrit il y a seulement … 2 mois. Autant dire une opération pour rien sachant qu’il y avait déjà eu un remboursement partiel de 50% le mois dernier. Clubfunding est assez coutumier du fait ces derniers temps

    Autres évènements du mois :

    Les demandes de report ont encore afflux ce mois-ci :
    – projet « Campus » sur Clubfunding pour lequel la communication n’est pas clair (Clubfunding indique un report probable puis à priori remboursement en Juillet). Bref rien de clair, on va attendre les 15 premiers jours de Juillet pour voir ce qui se passe.
    – projet « Bois sénart » sur Homunity pour lequel une énième demande de prorogation a été formulé avec une nouvelle échéance planifiée en Octobre.

    Comme l’indique le titre de mon reporting, l’activité du mois a été assez calme avec seulement 1 investissement ce mois-ci et 1 remboursement par anticipation. Les demandes de report quant à elles continuent d’être annoncées.

    D’après mon échéancier global ce mois de juin constitué le mois le plus calme de l’année et les mois à venir vont être plus important en terme de remboursement. Je vais donc essayer de poursuivre les investissements en fonction des remboursements à venir afin de maintenir un niveau de CRD dans la fourchette que je me suis fixé.

    Bonne journée à vous et merci de m’avoir lu !

    #47289
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Juillet 2021 – Ca suit son cours !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Stabilité du taux brut et du taux net
    – Stabilité du taux d’exposition moyenne et maximale
    – Légère amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui revient à 11,25% suite aux remboursement de deux projets en retard ce mois-ci.

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Monego : « Les forges et le clos de perrines ».
    – 1 projet sur Clubfunding : « Place louvain ».

    Remboursement du mois :
    – 1 projet d’ENR sur Lendosphère remboursé totalement.
    – 1 projet remboursé partiellement (13,5%) sur Clubfunding.
    – 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (projet alpha) après 9 mois de prorogation (alléluia !)
    – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (projet campus) après 1 mois de prorogation.

    Autres évènements du mois :

    Les demandes de report deviennent récurrentes tous les mois et ce mois-ci ne déroge pas à la règle :
    – projet « Wood cottage » sur Wiseed pour lequel une prorogation supplémentaire de 2 mois a été demandé (remboursement repoussé de aout à octobre 2021).
    – projet « LW corporate » sur Wiseed pour lequel une demande de prorogation a été formulé (durée non précisé pour le moment).

    Comme l’indique le titre de mon reporting, les mois passent et se ressemblent finalement avec des investissements qui compensent les remboursements reçus ce mois.
    Bonne nouvelle, les projets remboursés correspondent à des projets en retard donc cela permet de rester optimiste sur les autres projets en retard.

    Bonne vacances à tous et merci de m’avoir lu !

    #47290
    waikiki
    Participant
    • Posts 351

    Que dire de mieux que le titre ; effectivement, tout roule et suit son cours, surtout avec des remboursements de projets en retards, félicitations.

    Toujours la même priorité d’investissement en crowd immo pour l’avenir ou un équilibrage sur d’autres types ? ENR ?

    merci pour le report

    #47293
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Que dire de mieux que le titre ; effectivement, tout roule et suit son cours, surtout avec des remboursements de projets en retards, félicitations. Toujours la même priorité d’investissement en crowd immo pour l’avenir ou un équilibrage sur d’autres types ? ENR ? merci pour le report

    Bonjour waikiki,
    Effectivement, pour le moment, hormis un projet au contentieux les autres projets en retard arrivent à se rembourser bon an, mal an.
    J’essaye d’avoir une répartition 85% en immo et 15% pour le reste (ENR, société). J’ai du mal à trouvé des projets d’ENR qui respectent mes critères et pour lesquels je suis éligible (>=5%, société importante type totalEnergie, Engie, Neoen, …).

    Sur le second semestre je vais essayer de poursuivre la souscription sur mon PEA-PME mais les plateformes qui proposent des projets éligible à ce support sont faibles (et il faut ensuite trouver des projets qui respectent mes critères).

    Cordialement,

    #47321
    Pascal A
    Participant
    • Posts 33

    bjr @baffer,
    Tu as délaisse Monevox et le suivi du tableau ? Après je peux comprendre quand on voit le bazar que certains ont mis. je me suis amusé à replacer tous les promoteurs en face des projets ……..

    #47324
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Bonjour Pascal,

    Je suis parti en congé sur Juillet et avec la reprise du travail cette semaine je n’ai pas trop eu le temps de passer du tableau sur le tableau.

    Comme tu le dis c’est assez compliqué de le maintenir convenable car du fait qu’il est ouvert à la modification par n’importe qui, dès lors que quelqu’un filtre le tableau sur certains éléments ça mets la pagaille monstre.

    A chaque fois, je passe par l’historique des versions afin de voir les modifications réelles qui ont été apportés sur le document. Mais à mon retour de congé, il y avait plus de 50 modifications historisées (à chaque que quelqu’un filtre sur un onglet par exemple, ça historise une modification alors que concrètement le tableau n’a pas été mis à jour). Donc si je veux garder les choses propre, il faut que je restaure à une version « stable » et que je parcours chaque version pour voir s’il y a réellement eu une modification et que je la reporte. Donc très chronophage sachant que l’historique des versions est de plus en plus long à s’afficher avec le temps.

    Bref, c’est faisable lorsque j’ai raté une semaine, mais quand j’en rate 3 à 4 semaines c’est tout de suite beaucoup plus compliqué.

    Pour le moment je n’ai pas de solution à ce « problème » et j’essaye de maintenir la qualité autant que possible et je te remercie d’y contribuer ! Je ne veux en tout cas pas changer le mode de fonctionnement, le but étant que n’importe qui puisse contribuer à faire vivre ce document car on ne peut pas être investi partout.

    Après j’essaye tant que possible de répercuter cette vision sur hellocrowdfunding car mine de rien, la vision du nombre de projet en retard à bien évoluer sur le site et on se rapproche beaucoup plus de la réalité que ce que cela pouvait être en fin d’année dernière.

    Cordialement,

    #47363
    Pascal A
    Participant
    • Posts 33

    Bjr baffer,

    Effectivement je comprends le coté chronophage du suivi de ce tableau. j’admire tes reporting avec graphique. Je ne suis pas un virtuose de l’informatique et me contente de suivre mes investissements via un tableur Excel. Je suis rentré dans le CF en Juillet 2018. J’ai investi sur 86 projets depuis le début. 30 de remboursés et 56 en cours. A ce jour 13 présentent des retards allant de 1 mois à 18 mois….

    #47529
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Bonjour Pascal A,

    Merci du compliment pour mes reporting. Je te rassure, j’ai été longtemps comme toi à suivre mes investissements via des données brutes sur Excel. Et puis, à « l’ouverture » de ce portefeuille sur ce forum en début d’année, j’ai cherché comment faire pour avoir un visuel plus « sexy » de mes données brutes. Cela a donc abouti à la mise en place de ces graphiques.

    Je constate que nous avons un parcours assez similaire car nous sommes rentrés relativement à la même période et nous avons quasiment investi sur le même nombre de projets. Sur quelle plateforme êtes-vous investi et sur quelle(s) plateforme(s) avez-vous vos retards ?

    Cordialement,

    #47538
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Aout 2021 – Et on rajoute des graphiques !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Stabilité du taux brut et du taux net
    – Légère amélioration du taux d’exposition moyenne et maximale
    – Légère amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui redescend sous les 11% suite au remboursement partiel d’un projet en retard

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Fundimmo : « Villas Colombes ».
    – 1 projet sur Baltis capital : « Villa valentine ».

    Remboursement du mois :
    – 1 projet en retard remboursé partiellement (55%) sur Wiseed (projet « Wood cottage »).
    – 1 projet d’ENR sur Lendosphère remboursé totalement.
    – 1 projet remboursé totalement sur La première brique (projet « Champ de foire »)

    Autres évènements du mois :
    Aucune demande de report reçu ce mois-ci, c’est logique à cause des vacances d’été, mais ça fait tout de même plaisir.

    Comme l’indique le titre de mon reporting, des nouveaux graphiques ont fait leur apparition afin de faire un suivi plus précis sur les plateformes sur lesquelles je suis investi :
    – Le graphique sur l’exposition par plateforme permet de voir que mon portefeuille est exposé majoritairement à 2 plateformes (clubfunding et homunity) qui représentent pas loin de 45%.
    – Le graphique sur le taux net par plateforme permet de voir, sur les projets qui ont été remboursés jusqu’à présent, le taux net moyen obtenu. J’ai ajouté l’indicateur du nombre de projets terminés
    car cela biaise le taux obtenu. En effet, on constate par exemple que j’obtiens un excellent taux sur la plateforme « la première brique » mais je n’ai eu qu’un seul projet terminé sur cette plateforme et le taux brut était de 13%.
    On peut voir aussi que le nombre de projets terminés est très majoritaire sur Wiseed, ce qui est normal car c’est LA plateforme de mes débuts en crowdfunding et sur laquelle j’ai investi quasi exclusivement pendant 2 ans. D’ailleurs le taux net obtenu sur Wiseed est l’un des plus mauvais, dû en partie par les frais de 0,9%.
    – Le graphique sur l’intérêts net par plateforme confirme effectivement que Wiseed est la plateforme sur laquelle j’ai le plus investi et pour laquelle pour le moment les intérêts perçus sont le plus important.

    Enfin, je profite d’avoir un peu de temps en cette fin de mois pour solliciter chacune des plateformes afin de voir si elles autorisent la souscription via PEA-PME.
    En effet, après avoir fait une nouvelle souscription sur Baltis via mon PEA-PME ce mois-ci je me rends compte que cela n’est pas si chronophage que cela. Donc si je peux améliorer le taux net de mon portefeuille en favorisant la souscription via PEA-PME autant en profiter.
    Je vous ferai une synthèse lors de mon reporting du mois prochain lorsque j’aurai eu la réponse de toutes les plateformes.

    Bonne journée et merci de m’avoir lu.

    #48055
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Septembre 2021 – Un mois très actif !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Amélioration du taux brut et du taux net : On atteint les 9% bruts et les 6% nets !
    – Relative stabilité du taux d’exposition moyenne et maximale
    – Amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui retombe à 8,3% suite au remboursement d’un projet en retard sur Clubfunding.

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Monego : « Andrier ».
    – 1 projet sur Clubfunding : « Les maisons normandes ».
    – 1 projet sur La première brique : « Le charrion ».
    – 1 projet sur Anaxago « Essor Toulouse ». Il s’agit de mon premier projet sur cette plateforme.
    – 1 projet sur Koregraf « Côtes d’Armor 2 ».

    Remboursement du mois :
    – 1 projet remboursé totalement (et dans la durée définie) sur Homunity (Villa Barbara).
    – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Les villas des bassins) après 2,5 mois de prorogation.
    – 1 projet remboursé totalement et par anticipation sur Koregraf (Domaines Montesquieu). Le projet n’aura durée que 6,5 mois au final.

    Autres évènements du mois :
    – projet « Résidence les camélias » sur Homunity pour lequel la prorogation de 6 mois a été activé. Peu de surprise car un retard était déjà annoncé depuis longtemps et Uniti proroge très (trop ?) souvent ses programmes.
    – projet « Assas » sur Wiseed pour lequel une demande de prorogation a été formulée mais les intérêts devraient être payés pour le mois prochain.
    – lors de la migration du site de Raizers, découverte de 100€ sur le compte de dépôt devant correspondre à une prime lors de ma première souscription que je n’avais jamais remarqué. Belle découverte 🙂

    Comme l’indique le titre de mon reporting, grosse activité ce mois-ci en terme de remboursement mais aussi en terme d’investissement pour compenser. La diversification se poursuit avec mon premier investissement sur la plateforme Anaxago qui constitue la 14ème plateforme sur laquelle j’investi.

    L’exposition du portefeuille a des projets en retard diminue et repasse sous les 8,5% ce qui est positif. Il me reste toujours des retards sur Wiseed et Homunity mais normalement, si tout va bien, au moins 3 devrait être remboursé d’ici la fin de l’année dont 2 le mois prochain.

    Bref, les mois passent et pour le moment le portefeuille s’en sort plutôt bien. Normalement l’objectif des 3k€ d’intérêts perçus depuis la création du portefeuille devrait être atteint d’ici la fin de l’année (si je n’ai pas une salve de prorogation d’ici là) !

    #48060
    Pascal A
    Participant
    • Posts 33

    Bonjour baffer.

    Désolé pour ma réponse tardive de votre msg du 29/08.

    Je dois bien reconnaitre que votre visuel est très agréable à suivre.

    Je suis investi sur Clubfunding, Fundimmo, Homunity, Koregraf, Immocratie et Monégo depuis le mois de juin en lieu et place de Lymo que je quitte.

    4 projets en retard chez Clubfunding, 3 chez Immocratie, 1 chez Koregraf, 1 chez Lymo, 3 chez Fundimmo. Je tiens à jour votre tableau sur Moneyvox concernant mes projets.

    Je suis également sur Bienpreter dans un autre registre.

    Bien cordialement

    Cordialement,

    #48061
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Bonsoir Pascal,

    Merci de mettre à jour le tableau de suivi des projets en retard. Comme évoqué sur le forum de moneyvox, pour éviter les problématiques d’affichage du tableau dès lors que quelqu’un mets des filtres, je travaille actuellement sur une autre solution qu’un fichier partagé sur Google docs. J’espère avoir une version utilisable d’ici 2 mois environ. Le but étant de garder le côté participatif afin de permettre à n’importe qui de contribuer.

    Nous avons donc des plateformes en commun, par contre les retards ne sont pas sur les mêmes plateformes (j’ai 5 retard sur Wiseed et 2 sur Homunity). J’espère que sur les 12 projets en retard vous arrivez à entrevoir une porte de sortie pour la plupart de vos projets.

    Me concernant, je reste optimiste sur la plupart d’entre eux et espère avoir un dénouement favorable dans les 3 mois à venir (je ferai un bilan pendant les fêtes de fin d’année pour faire un point sur l’année qui se sera écoulée et sur les perspectives à donner à mon portefeuille).

    Cordialement,

    #48239
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Octobre 2021 – Best month ever ! … but worries are coming 🙁

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Amélioration du taux brut et du taux net : On atteint les 9% bruts et les 6% nets !
    – Relative stabilité du taux d’exposition moyenne et maximale
    – Dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui remonte à 9,7% suite au non remboursement d’un projet sur Homunity

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Koregraf : « Côtes d’Armor 2 ».
    – 1 projet sur La première brique : « L’ecosse ».
    – 1 projet sur Monego « Roosevelt ».

    Remboursement du mois :
    – 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Bois Sénart) après 14 mois de prorogation !
    – 1 projet remboursé totalement sur Homunity (28 station) dans la durée prévue initialement.
    – 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (Essort corporate) dans la durée prévue initialement.
    – 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (Wood cottage) après 6 mois de prorogation.
    – 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Maisons du val d’oise).

    Autres évènements du mois :
    – Projet « Copsonic » (financement de société hors crowdfunding immobilier) sur Wiseed qui devait se terminer ce mois-ci et qui a été repoussé de 14 mois.
    – Projet « Studio 33 » sur Homunity pour lequel le remboursement devait avoir lieu ce mois-ci et pour lequel Homunity « doit fournir un reporting dans les prochains jours » d’après la plateforme.

    Commentaires:
    Comme l’indique le titre de mon reporting, le mois d’Octobre 2021 constitue un record en terme de perception d’intérêts reçu un an seul mois (un peu plus de 400€ reçu).
    En même temps il est à mettre sur le compte de quasiment un seul projet « Bois Sénart » sur Homunity qui aura enfin été remboursé après 14 mois de prorogation et pour lequel les intérêts ont été remboursés qu’in fine. L’issue sur ce projet est heureuse mais me fait un rappel à l’ordre car c’est le seul projet qui me paraissait tellement sûr à l’époque que j’avais investi le double que je m’autorise d’habitude à investir (2k€ au lieu de 1k€).
    Bref, le mois ce mois d’Octobre paraissait parfait en terme de crowdfunding, 4 projets remboursés totalement dont 2 projets qui étaient en retard mais tout fin octobre le projet « Studio 33 » sur Homunity n’est pas remboursé à la date prévu.
    Pourtant, il s’agit d’un projet de promotion immobilière terminé, livré et acté à 100%. Mais plusieurs problèmes sont perceptibles :
    – Le reporting indique une marge négative sur le projet
    – Tous les autres projets de ce même promoteur qui devaient se terminer en 2021 sont prorogés et certains dans la même situation que le projet « Studio 33 ».
    En effet si je prends l’exemple du projet « Les jardins de la marne », le commentaire sur Hellocrowdfunding indique :
    « Les flux de trésorerie perçus par l’opérateur ne permettent pas pour le moment de rembourser les investisseurs. Nous sommes donc dans l’attente d’une remontée afin de pouvoir rembourser les investisseurs du capital ainsi que des intérêts »

    Autant dire que si tous les projets ont une marge négative ou insuffisante pour rembourser les investisseurs, ça ne sent vraiment pas bon ! Je suis donc très incertain sur les
    perspectives de ce projet car cela fait 3,8M€ à rembourser pour tous les projets en retard actuellement (sans compter les intérêts) et je suppose que le financement corporate de 2.6M€ ne sera pas remboursé non plus d’ici Décembre 2021.
    Bref, on verra bien ce que dira le reporting pour ce projet mais je ne m’attends pas à grand chose.

    Merci de m’avoir lu et bonne journée à vous !

    #48532
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Novembre 2021 – La barre des 3k€ !


    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Dégradation du taux net qui repasse sous les 6% nets !
    – Amélioration du taux d’exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
    – Amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui diminue à 6,4% suite à 2 remboursements de projet en retard

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur La première brique : « Le Pelan ».
    – 1 projet sur Monego « Viriat ».
    – 1 projet sur Clubfunding « Maisons d’attiches ».
    – 2 projets sur Baltis Capital « Louis Mie » et « LBP Olivet ».

    Remboursement du mois :
    – 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Chromosome) dans la durée prévue initialement.
    – 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Manali lodge) après 6 mois de prorogation.
    – 1 projet remboursé totalement sur La première brique (Saint André) car le projet a été annulé (mais la plateforme a versé, sur ses fonds propre, 1 mois d’intérêts !).
    – 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (LW corporate) après 3 mois de prorogation.

    Autres évènements du mois :
    – projet « Villa Blue Ray » sur Wiseed qui doit être remboursé fin novembre mais qui semble avoir quelques jours de retard.
    – projet « Assas » sur Wiseed normalement prorogé de 6 mois mais une communication indique que le projet doit être remboursé avant les 6 mois (en Février 2022 normalement).

    Commentaires:
    Comme l’indique le titre de mon reporting, la barre symbolique des 3k€ d’intérêts nets reçus depuis le début du portefeuille a été atteint.
    L’accélération des investissements effectués ces deux dernières années commence à porter ses fruits car les intérêts nets reçus n’était « que » de 1,26k€ en début d’année. Les intérêts reçus ont donc été quasiment multipliés par 2,5 en l’espace d’un an !
    Après il faut mettre cette somme en perspective de la somme des projets en retard dont notamment deux projets bien mal embarqués (Studio 33 et 283 Michelet), qui, s’ils font défaut, viendrait diviser par deux les intérêts nets reçus !!

    Sinon, les investissements du mois ont été important vis à vis des projets remboursés et le CRD a grimpé de manière importante pour atteindre un plus haut jamais atteint (quasiment 44k€). Le mois de décembre sera donc plutôt calme hormis vraiment si un projet coche l’ensemble des critères.

    Merci de m’avoir lu et bonne journée à vous !

    #48712
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Décembre 2021 – Une année pas parfaite mais tout de même réussie !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Amélioration du taux net qui repasse au-dessus des 6% nets
    – Amélioration du taux d’exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
    – Légère augmentation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui remonte à 6,6% suite à un léger décalage de remboursement sur un projet de Clubfunding

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Immocratie : « Division parcellaire à Nîmes ».
    – 2 projets sur Clubfunding « Maison montamets » et « Les rives du lac ».
    – 1 projet sur WeShareBonds « Les muriers ». Il s’agit de la première souscription sur cette plateforme ce qui constitue la 15ème plateforme sur laquelle j’investi.
    – 1 projet sur Fundimmo « Acqua rosa ».

    Remboursement du mois :
    – 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (LW Corporate) après 3,5 mois de prorogation.
    – 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Manali lodge) après 6 mois de prorogation.
    – 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (Villa blue ray) dans la durée prévue initialement.
    – 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Jardin sur cour).
    – 1 projet remboursé partiellement (65%) sur Monego (MCA Jade).
    – 1 projet remboursé totalement et par anticipation sur La première brique (Le Pelan) après seulement 3 mois.
    – 1 projet remboursé totalement et par anticipation sur La première brique (Le charrion) après seulement … 1 mois.

    Autres évènements du mois :
    – projet « Maisons du val d’Oise » sur Clubfunding qui devait être remboursé mi-décembre et dont le remboursement est repoussé de 15j (à fin décembre).
    – J’ai un prêt d’entreprise sur la société Scopelec sur Wiseed et l’actualité indique qu’ils ont perdu un contrat avec Orange représentant 30% de leur CA. A suivre dans le temps car le projet doit se terminer en 2025. Espérons qu’ils tiennent le coup et que la casse sociale ne sera pas trop importante.

    Commentaires:
    Je pensais que le mois de Décembre serait un mois assez calme pour le portefeuille mais il n’en a rien été. Tout d’abord les remboursements du mois ont été très nombreux avec notamment le remboursement de 2 projets en retard dont l’un (Manali Lodge) était très mal embarqué niveau commercialisation.
    Je suis donc très satisfait de ces remboursements même si pour ceux de la plateforme « La première brique », j’aurai bien voulu qu’ils durent un peu plus longtemps mais c’est le créneau de cette plateforme de proposer des projets de très courte durée. Je ne me plains pas pour autant et cela permet également de pouvoir abaisser la durée moyenne des projets dans lequel je suis investi (en général des projets d’une durée de 2 ans).

    Si on fait le bilan à présent de l’année qui vient de s’écouler, j’ai plusieurs motifs de satisfaction sur mon portefeuille de crowdfunding immobilier.
    Le premier motif de satisfaction concerne d’abord ce reporting à proprement parlé. Cela faisait parti d’un de mes objectifs de 2021 et je suis satisfait d’avoir été régulier dans la production du reporting ainsi que dans la manière de pouvoir synthétiser l’activité et de pouvoir produire graphiquement
    un état des lieux du portefeuille et de pouvoir ainsi en suivre l’évolution au fil des mois.
    Je pense que la recherche d’indicateurs permettant de factualiser la situation de mon portefeuille joue indirectement sur la sélection de mes nouveaux projets notamment en terme de diversification de plateformes, de typologie de projets mais aussi concernant les opérateurs que je finance.

    On en vient à mon second motif de satisfaction, d’avoir pu contribuer à essayer d’améliorer la visibilité des projets en retard en crowdfunding immobilier. En effet, en début d’année le constat a été fait que le site hellocrowdfunding ne remontait qu’un faible pourcentage des projets réellement en retard. Grâce à une communauté d’investisseurs, on a pu consolider une vision plus complète de la réalité et permettre ainsi au site hellocrowdfunding de fournir une vision plus réaliste sur la situation des projets en retard. Ce travail m’a bien fait comprendre qu’on prêtait avant tout à un opérateur et que le projet proposé aura beau être aussi attrayant que possible, si l’opérateur n’est pas solide, le risque de défaut ne s’en trouvera que accrue.
    Bref, dorénavant, j’ai une liste d’opérateurs qui ne me paraissent pas fiable et je ne prends même pas la peine de continuer d’analyser un dossier s’il s’agit d’un de ces opérateurs. A l’inverse, pour un opérateur qui rembourse constamment dans les temps impartis, je serai plus enclin à y investir même si le projet ne coche pas l’entièreté de mes critères.

    A titre personnelle, mon portefeuille a connu pas mal de projets en retard (et il en connaît encore un certains nombre malheureusement) et force est de constater qu’il se sont matérialisés majoritairement sur quelques plateformes alors que pour d’autres très peu voir aucun retard n’a été constaté. Ce constat joue indirectement sur la sélection des nouveaux projets dans lequel j’investis car même si je n’écarte aucune plateforme, je suis moins enclin à investir sur les plateformes qui
    favorisent (à mes yeux) le quantitatif au qualitatif.

    On en vient donc à mon troisième motif de satisfaction concernant la diversification de mon portefeuille. Jusqu’à fin 2020, j’étais investi sur 8 plateformes différentes et en l’espace d’un an j’ai quasiment doublé ce chiffre car j’en suis arrivé à 15 plateformes ce mois-ci (avec mon premier investissement en Décembre sur WeShareBonds). En effet, mon constat personnelle est qu’il n’y a pas une plateforme qui est meilleure que toutes les autres et qui m’incite à n’investir que sur elle seule. Au fil du temps on constate que chaque plateforme a ses caractéristiques/particularités (zone géographique, typologie de projet, durée d’investissement, …) et qu’il est bon d’essayer de s’intéresser
    à chacune d’elles. Cela nécessite forcément de prendre du temps à lire les dossiers, mais avec le temps on arrive facilement à écarter rapidement un projet sans y consacrer trop de temps.
    De plus vu la multitude de projets qui sont proposés chaque semaine, mieux vaut écarter un projet qu’on ne « sent » pas plutôt que d’essayer de lui trouver des points positifs.

    Si on regarde maintenant l’un des critères les plus pertinents, à savoir le rendement du portefeuille, il s’agit de mon quatrième motif de satistfaction. En effet, j’arrive à maintenir le taux net autour des 6% ce qui constitue l’objectif que je me suis fixé en débutant dans le crowdfunding immobilier. J’ai plus que doublé les intérêts perçus sur mon portefeuille en un an (passant de 1,26k€ à 3,25k€) ce qui s’explique par l’augmentation de mon exposition au crowdfunding immobilier à partir du second semestre 2019 et qui s’est donc ressenti dans les remboursements de 2021 (la durée d’un projet étant autour de 24 mois en moyenne). Alors certes, je ne me voile pas la face avec les projets actuellements en retard sachant que deux d’entre sont très mals embarqués mais je trouve que le jeu de l’investissement en crowdfunding immobilier en vaut la chandelle. Je n’ai pas compté les « à côtés » à savoir les primes de parrainage et autres primes de première inscription qui permettent également d’améliorer le rendement du portefeuille et qui s’élèvent à un peu plus de 400€ depuis le début du portefeuille (de quoi « couvrir » certains défaut potentiels à venir).

    J’ai bien conscience que ce taux de 6% sera compliqué à tenir dans la durée sachant que j’ai l’impression que les taux des projets proposés à tendance à s’éroder de quelques dixième de pourcentage avec le temps (mais ce n’est que mon impression il faudra voir le baromètre du crowdfunding immobilier sur 2021 qui sortira en Janvier prochain pour voir si c’est confirmé ou si c’est moi qui divague).
    Pour essayer de maintenir ce taux autour de 6% je vais essayer de continuer à favoriser l’investissement via le PEA-PME. Ce mode d’investissement constitue également un motif de satisfaction personnelle car je m’étais fixé comme objectif cette année d’essayer d’investir au moins une fois via PEA-PME.

    Ainsi, après l’ouverture de mon PEA-PME en début d’année, j’ai eu l’occasion d’y investir 4 fois cette année. Forcément, la première inscription est la plus compliquée à gérer car l’investissement via PEA-PME nécessite de faire l’intermédiaire entre le plateforme et la banque en fournissant divers documents ce qui est nettement plus chronophage qu’un investissement classique. Je pense être passé d’une durée de 2h pour la première souscription à environ 30mn à présent. La principale contrainte de ce mode d’investissement réside dans le faible nombre de plateformes qui l’autorise. Certaines plateformes s’y sont essayés et un certains nombre l’ont suspendu pour le moment (je pense à Monego ou Fundimmo notamment). Bref, pour le moment, je n’y ai souscrit que via la plateforme Baltis capital et j’espère qu’en 2022, d’autres plateformes s’y pencheront pour faciliter et démocratiser ce mode d’investissement qui peut améliorer substantiellement le taux net du portefeuille.

    Pour finir ce bilan, petit tour de chaque plateforme sur lesquels je suis investi, par ordre de préférence :

    – Monego : Ma plateforme préférée, elle est quand assez ancienne maintenant et pourtant leur taux de défaut/retard est vierge. Pas de souci sur les projets dans lesquels j’ai investi et suivi de projets très bons !
    – La première brique : Egalement un gros coup de cœur, notamment pour la qualité de leur reporting. Ils sont axés sur des projets assez courts avec des taux assez élevés. Il n’est donc pas choquant d’avoir des projets remboursés au bout d’un à 3 mois.
    – Baltis capital : Plateforme assez récente et je ne suis investi que depuis 6 mois dessus donc difficile d’avoir un recul suffisant dessus mais j’apprécie de pouvoir investir sur des projets via PEA/PME, c’est assez rare pour le souligner. A voir dans la durée mais pour le moment je la place dans mon top 3.
    – Clubfunding : Plateforme sur laquelle je suis le plus investi mais pour autant elle ne fait parti de mes plateformes préférées (suivi de projets médiocre notamment). Elle propose beaucoup de projets dont certains correspondent à mes critères ce qui explique pourquoi je suis autant investi dessus.
    – Koregraf : Plateforme qui ne propose pas tant de projets que ça ou du moins qui ne semble pas communiquer tout le temps sur les projets à venir. Projets de qualités diverses et qui ne sont que trop rarement éligible au PEA/PME. Mais elle reste dans mon top 5.
    – Fundimmo : J’ai un peu le même avis que sur Homunity, pas mal de projets avec des taux assez bas par rapport à la qualité proposée (faible taux de commercialisation, faible garantie).
    – WeShareBonds : Inscrit ce mois-ci donc pas d’avis à fournir mais la qualité de synthèse du dossier est très bonne.
    – Enerfip : Je ne suis que faiblement investi sur l’ENR mais je ne souhaite investir que sur des sociétés relativement importantes et pour un taux >= à 5% donc ça limite les possibilités. J’apprécie tout de fois leur livret Enerfip junior qui m’a permis d’investir pour mes enfants.
    – Lendosphere : Pareil que pour Enerfip peu de projets pour lesquels je suis éligible et qui correspondent aux critères que je me suis fixé en ENR. Pour le moment c’est la seule plateforme sur laquelle je n’ai plus d’en cours.
    – Raizers : Inscrit sur la plateforme que depuis 6~8 mois. Elle propose pas mal de projets mais qui ne respecte que trop peu mes critères pour le moment donc je n’y ai investi qu’une fois pour le moment. J’attends encore un an avant de me faire un avis plus concret.
    – Immocratie : Beaucoup d’opération de marchand de bien, et pas mal de division parcellaire (donc risque assez faible hormis la commercialisation). Investi que depuis dix mois donc pas encore assez de recul suffisant mais je reste assez mitigé, elle a un certain nombre de projets en retard qui n’évoluent plus depuis plusieurs mois.
    – Anaxago : Je ne suis que récemment investi sur cette plateforme mais c’est uniquement car elle proposait un projet pour un opérateur que j’apprécie (Essor). Pour autant je ne suis pas fan de la plateforme et elle a pas mal de projets en retard qui ne semble jamais se rembourser (des projets avec des retards de plus de 30 mois sont de mon point de vue à considérer comme défaut et plus en tant que retard).
    – Upstone : J’y ai investi en début d’année mais j’avoue que je ne suis pas fan de la plateforme. Elle est un peu sur le même créneau que La première brique avec des projets court à des taux assez élevés mais avec des dossiers beaucoup moins bien présenté et avec un suivi médiocre (beaucoup de remboursement annoncé qui ne sont pas honoré).
    – Homunity : Je continue à me désengager de cette plateforme. Je trouve les taux proposés assez bas par rapport aux risques proposés sur leur projet et je ne suis pas fan du corporate. Toutefois, contrairement à Wiseed, je ne m’interdit pas d’y investir à l’avenir s’ils proposent des projets qui respectent mes critères.
    – Wiseed : Je continue à me désengager de cette plateforme. Comme beaucoup le souligne, elle continue à privilégier le quantitatif au qualitatif et les nombreux retards le montre bien. De plus les frais d’entrée réduisent le rendement obtenu. On peut trouver bien mieux sur d’autres plateformes.

    Enfin, qui dit bilan, dit également objectif pour cette nouvelle année. Je pense que les objectifs s’affineront au fur et à mesure de l’année mais voici les principaux qui me viennent à l’esprit :

    – Conserver un taux net autour des 6%
    – Essayer de maintenir un taux de retard entre 4 et 8% (j’aimerais mieux mais j’ai encore des projets sur Wiseed et Homunity qui sont loin d’être en super forme !)
    – Poursuivre l’investissement crowdfunding immobilier et essayer d’avoir un CRD vers 50 à 55k€
    – Augmenter mes investissements via PEA/PME pour qu’ils couvrent en fin d’année les 25% de CRD (seulement 11% actuellement). Toutefois cela dépendra des plateformes qui proposeront ce mode d’investissement.
    – Continuer ce mix d’investissement entre MdB et promotion immobilière.
    – A titre personnelle, essayer de sortir un site internet pour le suivi des projets en retard à la place du Google Excel mis en place en début de cette année et qui montre un certain nombre de limites.

    Et vous, quel est votre bilan de l’année ? Et quels sont vos attentes pour l’année à venir ?

    Merci de m’avoir lu et bonne année à vous tous !

    #49244
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Janvier 2022 – Redressement judiciaire 🙁

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Stagnation du taux net qui reste au-dessus des 6% nets !
    – amélioration du taux d’exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
    – Dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui diminue remonte 10% suite à la prorogation de 2 projets « Coeur de village » sur Clubfunding et « Résidence les camélias » sur Homunity.

    Investissement du mois :
    – 2 projets sur La Première brique « Le camas » et « Le vernaz ».
    – 1 projet sur Monego « La ronze ».
    – 1 projet sur Raizers « The marcel ».
    – 1 projet sur Baltis capital : « Mesdemoiselles ».
    – 1 projet sur Lendosphere « Projet éolien de Pehart ».
    – 1 projet sur Upstone « Orson Welles »


    Remboursement du mois :

    – 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Brie tranche 1) par anticipation.
    – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Maisons du val d’oise) après 3 semaines de retard.
    – 1 projet remboursé totalement sur Monego (MCA Jade) par anticipation après seulement 7 mois au lieu de 24 prévu contractuellement.

    Autres évènements du mois :
    – J’ai reçu ce mois-ci l’information comme quoi la société « Copsonic » (pour laquelle j’avais fait un prêt pour cette entreprise sur Wiseed) a été placé en redressement judiciaire.
    Il me restait environ 50% du capital à récupérer ainsi que la moitié des intérêts à percevoir. Il y a encore un espoir d’avoir un repreneur mais les chances de récupérer l’ensemble de la mise investie est mince.
    – Le projet « Coeur de village » devait être remboursé ce mois-ci mais celui-ci va être repoussé à une date non définie pour le moment.
    – Le projet « Clos des capucines » a de nouveau été prorogé de 6 mois par vote d’AG. Le futur remboursement est dorénavant en Juillet 2022.

    Commentaires:
    J’avais initialement envisagé intituler le reporting de ce mois-ci « la barre des 100 ! » car il y a eu beaucoup d’investissement ce mois-ci, ce qui m’a permis d’atteindre la barre des 100 projets investis depuis le début de mon portefeuille.

    Malheureusement, comme indiqué plus haut, une communication m’a appris la mise en redressement judiciaire de la société « Copsonic » ce qui m’a fait changé le titre du reporting. J’espère que cette société continuera à exister (d’une part pour récupérer mes billes) mais d’autres part car je crois en la technologie qu’ils développent.
    Bon bilan en terme de remboursement ce mois-ci même si pour 2 d’entre eux, je ne pensais pas être remboursé si vite, notamment pour le projet « MCA Jade ».
    Cela fait parti du jeu, tout comme il faut savoir accepter que certains projets soient remboursés après la date prévisionnelle. Normalement, s’il n’y a pas de défaut, les uns devant équilibrer les autres.
    L’investissement a été important ce mois-ci et diversifié (sur pas moins de 6 plateformes !) dont un projet en ENR que je réalise pour mes enfants (c’est toujours plus rentable qu’un livret A et j’assume
    de prendre un risque mesuré pour leur avenir).

    Merci de m’avoir lu et bonne journée !

    #49760
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Février 2022 – 5 ans déjà !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Maintien du taux net au dessus des 6% nets !
    – Amélioration du taux d’exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
    – Légère amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards mais qui est dû uniquement aux nouveaux investissements. Aucun remboursement de projets en retard n’a eu lieu ce mois-ci.

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Raizers « Côté sud »
    – 1 projet sur Clubfunding : « Issy offices »
    – 1 projet sur Baltis « 76 GRDF »
    – 1 projet sur Monego « Les balcons d’andey et les jardins de michelle »
    – 1 projet sur Fundimmo « Champigny »

    Remboursement du mois :
    – 1 projet remboursé totalement sur Koregraf (Les deux sud) « nominalement » (entre guillemets car les contrats sont sur 3 ans sur cette plateforme).
    – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Les planches) nominalement.
    – 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (6 éoliennes dans l’Eure) nominalement.
    – 1 projet remboursé partiellement (4ème remboursement partiel) sur Clubfunding (Jardin sur cour). Il reste 25% de CRD.

    Autres évènements du mois :
    – Le projet « Coeur de village » est prorogé jusqu’au 15/04/2022 avec un taux bonifié de 12% !

    Commentaires:
    Comme l’indique le titre de mon reporting, cela fait dorénavant 5 ans que j’ai investi en crowdfunding immobilier et quoi de mieux pour le matérialiser que de voir le remboursement de mon tout premier investissement à savoir le projet « 6 éoliennes dans l’Eure » sur Wiseed il y a tout pile 5 ans.

    Une étape est franchi car la durée n’est pas anodine (même si j’étais très peu actif pendant les 18 premiers mois de mon portefeuille). De plus, lorsque je vois que la barre des 100k€ financés s’approche fortement (cela comprend notamment le réinvestissement des projets remboursés) j’en suis le premier surpris d’avoir atteint un niveau d’investissement si important !

    Sinon, le mois de Février aura été un bon mois avec 3 projets remboursés totalement et 5 projets souscrits sur 5 plateformes différentes. Je continue à rouler mes positions en réinvestissant les sommes qui me sont remboursés. Le mois de Mars à venir sera beaucoup plus calme en terme de remboursement et j’attends surtout le mois d’Avril et de Mai pour voir si certains de mes projets en retard vont bien être remboursés.

    Merci de m’avoir lu et bonne journée !

    #50891
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Mars 2022 – Faible activité !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Le taux net reste stable aux alentours de 6,15% nets !
    – Amélioration du taux d’exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
    – Amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui diminue à 8,5% suite à l’investissement sur des nouveaux projets.

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur Monego « Le jardin d’ava »
    – 2 projets sur Clubfunding : « Villa horizon bay » et « Demeure de porcheville »
    – 1 projet sur Koregraf « Bonaparte »

    Remboursement du mois :
    – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Maisons d’attiches) avec deux mois d’avance.

    Autres évènements du mois :
    – Le projet « Assas » sur Wiseed ne sera sans doute pas remboursé dans la période de prorogation prévue. Une nouvelle prorogation est sans doute à prévoir !
    – Les intérêts annuels du projet « Storedge » de Raizers n’ont pas été versés sans aucune explication et sans réponse de la part de la plateforme à mes mails 🙁

    Commentaires:
    Comme l’indique le titre de mon reporting, le mois aura été assez pauvre en évènement ce mois-ci avec un seul projet remboursé (projet de courte durée et avec en plus un projet remboursé par anticipation donc le gain est minime !).
    De ce fait, je vais réduire mes investissement pendant quelques mois car j’atteins la borne haute de CRD.
    J’attends avec impatience les 2/3 mois à venir car, si tout va bien, un certains nombre de projets en retard devraient être remboursés si les opérateurs tiennent leur engagement. (pour le projet « Assas » de Wiseed qui doit être remboursé en avril cela ne sera à priori pas le cas).

    Merci de m’avoir lu et bonne journée !

    #50909
    fizik
    Participant
    • Posts 74

    Toujours sympa de suivre ton reporting.

    En revanche que signifie ‘CRD’ ? Merci

    Parmi toutes les plateformes sur lesquelles tu investis en as-tu une préférée ?

    "On peut être jeune sans argent mais on a pas le droit d'être vieux et pauvre."

    #50910
    tux
    Participant
    • Posts 453

    CRD: Capital Restant Dû

    #51121
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Bonjour fizip et merci de l’intérêt que tu portes.

    Concernant les plateformes que j’affectionne je te conseille de relire mon post de décembre 2021 où je faisais un bilan des plateformes par ordre de préférence en donnant mes raisons.

    Mon opinion n’a pas changé 5 mois après et mes plateformes préférées restent Monego, La première brique, Clubfunding et Baltis capital.

    Cordialement,

    #51122
    baffer
    Participant
    • Posts 82

    Reporting Avril 2022 – Zéro pointé !

    Focus sur les indicateurs du portefeuille :
    – Le taux net reste stable aux alentours de 6,20% nets !
    – Pas d’évolution du taux d’exposition moyenne et maximale.
    – Pas d’amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui reste à 8,5%

    Investissement du mois :
    – 1 projet sur La première brique « Le barberousse »

    Remboursement du mois :
    – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Les rives du lac) avec deux mois d’avance. Le projet n’aura duré que 3 mois.

    Autres évènements du mois :
    – Le projet « Assas » sur Wiseed n’a pas été remboursé dans la période de prorogation prévue. Un flou règne sur la date précise de remboursement ! Ca ne sent pas bon car on a l’impression de se faire balader par l’opérateur.
    – Le projet « Coeur de village » sur Clubfunding n’a pas été remboursé et aucune communication de la part de la plateforme !
    – Les intérêts annuels du projet « Storedge » de Raizers n’ont toujours pas été versés, la plateforme évoquant un problème de fiscalité vu qu’il s’agit d’un projet Suisse.
    – Le projet « Division parcellaire à Dinard » sur Immocratie est annoncé comme n’allant pas être remboursé à la date prévue car la commercialisation est à 0% !

    Commentaires:
    Comme l’indique le titre de mon reporting, le mois n’aura pas été porteur de bonnes nouvelles concernant les remboursements attendus. Ceux prévus sur Avril n’ont pas eu lieu et aucune date précise n’est fournie par les plateformes. J’espère donc que les opérations seront remboursés sur le mois de Mai sachant que ces projets sont déjà en report contractuel. Le seul remboursement intervenu sur le mois est un projet remboursé par anticipation et qui n’aura duré que 3 mois, bref, quand ça veut pas, ça veut pas !

    Tant pis, on reste positif et on se dit que ça ira le mois d’après. Néanmoins, je m’en tiens à ma stratégie, je réduis l’investissement et je continue à investir de manière occasionnelle en attendant qu’un certains nombre de projets soient remboursés pour diminuer mon CRD.

    Merci de m’avoir lu et bonne journée !

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