Évolution du marché immobilier neuf et ancien au niveau national

Malgré la crise sanitaire, les chiffres des transactions immobilières dans l’ancien ont bien résisté. Le volume de vente a atteint 1 024 000 transactions au 31 décembre 2020 contre 1 070 000 pour 2019. Cela s’explique notamment par la très forte reprise post-confinement : les ventes entre avril 2020 et juillet 2020 ont connu une hausse de 460 %.

 En ce qui concerne le neuf, le constat n’est pas le même. La chute de l’offre, amorcée en 2018, n’a cessé de s’accentuer. Depuis 2018, le nombre de permis délivrés a connu un fort ralentissement (-17,39 % entre 2018 et 2020). 

 À l’inverse, sur cette période, le volume des transactions dans l’ancien a augmenté de 5,5 %.

 Nous pouvons donc constater un « report mécanique » de la demande du neuf vers le marché ancien.

L’évolution des mises en chantier n’est pas systématiquement corrélée à l’évolution des autorisations de permis de construire. Il y a en effet un décalage qui peut être dû à plusieurs facteurs : recours des tiers, rythme de commercialisation, attentisme vis-à-vis de facteurs macro-économiques. L’inquiétude actuelle réside dans le constat d’une double baisse : celle des accords de permis de construire et celle des mises en chantier. Nous n’aurons donc pas d’inversement de tendance possible sur les mises en chantier en 2021. Pire encore, nous constatons, entre janvier et mars 2021, la poursuite de la diminution des autorisations de permis de construire. La tendance actuelle n’est pas orientée vers un choc de l’offre. Les prix vont donc continuer à augmenter dans le neuf et dans l’ancien et la chaîne immobilière sera fragilisée. 

 Zoom régional en Rhône Alpes 

 La région Rhône Alpes n’échappe pas à la règle : la diminution du nombre de permis de construire est en baisse dans toute la région. Moins 21 % d’autorisations administratives entre le premier trimestre de l’année 2020 et celui de l’année 2021, soit 53 600 logements autorisés contre 67 900 en 2020. 

 Les mises en chantier accusent une baisse plus modérée : 50 200 constructions ont démarré au premier trimestre 2021, soit 1 000 de moins qu’à la même période en 2020 (- 1,2 %).
La baisse des mises en chantier sera constatée sur les prochains trimestres. 

 À Lyon, la raréfaction de l’offre entraîne une hausse mécanique des prix du marché dans
5 arrondissements sur 9. Les prix ont augmenté en moyenne de 10 % entre février 2020 et février 2021… 

 Dans le détail, les logements neufs grimpent de 13 % sur la période et ceux de l’ancien progressent de 7 %. 

 Cette tendance haussière se maintient sur le premier trimestre 2021. Le prix des habitations a été majoré de 3 % sur Lyon intra-muros. Le phénomène « télétravail » se reflète concrètement sur le prix de la périphérie qui enregistre une hausse de 7 % sur la période. 

 Les indicateurs de l’immobilier en région Rhône-Alpes sont préoccupants, plus encore qu’au niveau national. 

 Ce constat en région Rhône-Alpes est lié à plusieurs facteurs, plus ou moins anciens. 

 Aux révisions des PLU se sont ajoutés le calendrier électoral des municipales de 2020, le Covid et les successions de confinement qui ont considérablement ralenti l’instruction des dossiers. 

 À cela s’ajoute l’arrivée au pouvoir d’une majorité peu favorable au développement de l’immobilier neuf dans les principales agglomérations de notre région. Malgré le plafonnement des loyers et les nombreuses préemptions, la hausse se poursuit tant au niveau des prix des logements que des loyers dans le neuf comme dans l’ancien. 

 Enfin, l’attractivité grandissante du secteur rhônalpin contribue à la raréfaction des logements disponibles. L’offre, initialement insuffisante, ne permet pas de satisfaire l’augmentation de la demande. Cette attractivité est liée à la bonne santé du secteur économique rhônalpin. 

 À notre niveau, les projets en cours se passent très bien en commercialisation et nous sommes confiants sur les projets en lancement qui ont été montés et achetés sur les 12 à 24 mois précédents. Il conviendra en revanche d’être vigilant sur la hausse du prix des fonciers ainsi que sur la hausse des matières premières qui renchérit le coût de construction de près de 10 % en moyenne. Le resserrement de l’accès au crédit immobilier des particuliers irait à l’encontre d’une France de propriétaires. Il sera important de suivre l’ensemble de ces sujets au travers du prisme de la campagne présidentielle qui s’annonce. 

Yann Balthazard, CEO de MONEGO

Juliette Leveque, Responsable Marketing et Communication

Pour aller plus loin 

• Posez-vous les bonnes questions avant d’investir…
• Nouveau record de levées de fonds pour le crowdfunding immobilier en 2020 : Le reflet de la résilience du secteur ?