Encadrement des loyers : anticiper les impacts

Depuis le 27 mars 2014 et l’entrée en vigueur de la loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové), certaines communes situées en zones tendues ont la possibilité d’appliquer un plafonnement des loyers. Ce fut le cas de Paris et de Lille avant l’invalidation de ce dispositif par la justice, en 2017, suite à une problématique d’ordre légal.

Par la suite, c’est la loi Élan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018 qui a offert la possibilité à des agglomérations françaises situées en zones tendues de faire une demande de plafonnement des loyers sur leur territoire.

Cet encadrement a pour objectif de limiter et de contrôler le montant des loyers.
La démarche peut paraître saine en première lecture au vu de l’augmentation des loyers. Chez Monego, nous pensons que le mal est ailleurs…

 Le mécanisme

 L’encadrement des loyers est appliqué si le logement en question, nu ou meublé, est la résidence principale du locataire. Cette mesure est mise en œuvre lors d’étapes clés pour un propriétaire : de la première mise en location à la remise en location ou, enfin, lors du renouvellement du bail.

Dans le calcul du plafonnement, les éléments pris en compte sont : la surface de l’appartement, l’année de construction, la localisation et enfin le fait que le bien est meublé ou non.

Cette mesure, qui empêche les propriétaires de fixer des loyers supérieurs à un montant maximum, n’est en application que dans les zones dites « tendues », lesquelles regroupent au total 1 149 communes, composant 28 agglomérations de métropole.

Ainsi, les villes situées en zones tendues qui souhaitent mettre en place ce dispositif doivent en faire la demande auprès de l’État.

L’encadrement des loyers est entré en vigueur le 1^er novembre 2021 à Lyon et le sera dès 2022 pour Bordeaux et pour Montpellier.

Par conséquent, le loyer maximum doit correspondre au loyer hors charges / m² / mois de référence. Le montant devra donc se situer dans une fourchette de prix comprise entre le loyer de référence minoré à 30 % et le loyer de référence majoré à 20 % (plafond maximal).

Voici l’exemple d’une annonce passée dans une agence immobilière lyonnaise avant la mise en vigueur du dispositif. L’annonce propose la location d’un appartement de type T2, meublé, avec une surface de 25 m². Situé dans le 9^e arrondissement de Lyon, cet appartement est proposé pour un loyer hors charges de 700 €. Dès le 1^er novembre, son propriétaire devra donc réduire le montant puisque le loyer de référence majoré, dans ce cas, s’élève à 430 €, soit une baisse de 38,5 %.

Les zones tendues se concentrent dans des zones urbaines comprenant plus de 50 000 habitants. En tête des 28 agglomérations de métropole évoquées précédemment, on trouve bien entendu Paris, première ville à en avoir bénéficié, où l’encadrement des loyers y est de nouveau en vigueur depuis le 1^er juillet 2019.

En ce qui concerne le reste de la France, on retrouve par exemple des agglomérations telles que : Ajaccio, Annecy, Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille et Toulouse.

Quels effets en attendre ?

 L’objectif affiché de l’encadrement des loyers est d’améliorer l’accessibilité à la location dans les zones tendues. Cependant, ce dispositif se révèle être contre-productif dans la mesure où le fond du problème constitue un déséquilibre majeur entre l’offre et la demande.

En zone tendue, les biens à l’acquisition – dans le neuf comme dans l’ancien – sont de plus en plus rares, et donc de plus en plus chers. Cela est dû notamment à des flux migratoires positifs importants et au manque de constructions neuves ; automatiquement les prix des loyers flambent.

À titre d’exemple, l’agence et régie immobilière lyonnaise César & Brutus ne comptabilise que 5 % de dossiers acceptés en 2021 face à plus de 4 500 dépôts de candidatures à la location. Son gérant, Amaury de Loriol, souligne avec véhémence que le problème n’est pas les 5 % qui auront toujours les meilleurs dossiers et qui trouveront toujours une location, mais bien les 95 % qui voient leurs dossiers refusés faute d’une offre de logements suffisante. Ce phénomène est, bien entendu, généralisé à l’ensemble des zones touchées par une pénurie de logements.

Selon un article du mensuel d’investigation Lyon capitale, en ce qui concerne la ville de Lyon, on comptabilise environ 13 000 nouveaux habitants chaque année pour seulement 8 000 logements disponibles. En somme, la ville ne serait capable d’accueillir au maximum que 60 % de ces nouveaux arrivants.

Par ailleurs, le fait de limiter la rentabilité des investisseurs bailleurs ne représente pas un frein à la rénovation du parc existant. Les préemptions massives des derniers mois confirment la volonté de la ville de bloquer la spéculation sur les immeubles intra-muros. Auront-ils cependant les moyens, la capacité et le savoir-faire requis pour rénover convenablement l’ensemble des biens acquis ? En effet, la plupart des immeubles qui changent de main ont, pour la plupart, un réel besoin de rénovation.

Les solutions qui existent pour favoriser un choc de l’offre (rehausse d’immeubles, conversion de bureaux en logements, simplification et accélération de l’instruction des permis de construire …) sont toutes bien connues, mais elles sont entre les mains de la métropole et des maires qui préfèrent freiner les autorisations de construire afin de répondre à une partie de l’électorat.

Le choc de l’offre ne sera donc pas au rendez-vous comme c’était le cas depuis des décennies. Les communes préemptent de plus en plus d’immeubles dans les zones tendues, et le parc immobilier continue de se dégrader. Les loyers seront peut-être moins chers, mais faute d’offre, seuls les 5 % des meilleurs dossiers auront accès à la location. Le problème n’est donc en rien résolu par l’encadrement des loyers.
Les communes s’enrichiront en vendant demain les immeubles acquis à crédit. Mais est-ce le rôle des communes de se positionner en « marchands de biens » ?
Les communes qui auront massivement préempté auront-elles les moyens de financer leur dette en cas d’augmentation des taux d’intérêts sans avoir recours à une hausse des impôts locaux ? …

Les professionnels de l’immobilier doutent de l’efficacité de la mesure puisque l’on note d’ores et déjà une tendance à la transformation de la location. En effet, de plus en plus de particuliers bailleurs font aujourd’hui le choix de se tourner vers des locations meublées de courte durée. La France étant le second marché d’Airbnb dans le monde, ce sont autant de logements qui sortent de la location classique.

En outre, l’État manque cruellement de moyens pour contrôler et appliquer des sanctions. Selon un article des Échos en date du 29 janvier 2021, près de 40 % des bailleurs à Paris ne respecteraient pas l’encadrement des loyers.

Ce dispositif reflète sans conteste des positions dogmatiques qui, malheureusement, ne résolvent en rien le problème de l’accès au logement de centaines de milliers de français.

Yann Balthazard, CEO de MONEGO