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(Last Updated On: 5 janvier 2019)
Bilan 2018 du crowdfunding immobilier
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A quelques jours des fêtes de fin d’année, on peut dresser une première estimation chiffrée du secteur crowdfunding immobilier sur 2018. Pour la troisième année consécutive, on constate que le bilan est très positif avec une croissance de près de 70% pour un montant total levé au 31 décembre que l’on peut évaluer à plus de 170 millions d’euros[1]. Profitons de l’occasion pour revenir sur les grandes lignes à retenir du financement participatif immobilier en 2018.

Un marché dynamique aux rendements attractifs

Le marché du crowdfunding immobilier est aujourd’hui la branche de la finance participative qui génère la majorité des fonds levés en obligation. Les montants recherchés par projets sont souvent plus conséquents qu’en crowdlending avec des collectes pouvant aller jusqu’à 2 millions d’euros. Le ticket d’entrée, en général autour de 1 000€, est plus élevé mais cela n’empêche pas un intérêt toujours aussi important des investisseurs particuliers pour cette solution d’investissement dans l’immobilier. En effet, globalement l’investissement moyen par particulier gravite autour de 4 000€ par projet avec une récurrence de 1,7 à 2,1 selon les tranches d’âges[2].

Le rendement moyen délivré, qui selon les plateformes oscille entre 8% à plus de 10%, est évidemment une des raisons de l’attrait de ce placement. L’autre raison réside dans la diversité qu’apporte cette solution. Les plateformes offrent à leur communauté des opportunités différentes selon les profils d’appétence au risque, avec, par exemple, des opérations classiques de promotion immobilière résidentiel menées par des acteurs majeurs avec des taux aux alentours des 8%, ou des opérations de marchand de biens (où le risque commercial est plus important) avec des taux plutôt à 10%. D’après le dernier baromètre mensuel d’Hellocrowdfunding, le rendement moyen délivré constaté serait de 9,5% pour 2018 pour une durée d’investissement moyenne qui semble se stabiliser autour des 20 mois. Un investissement court terme qui bénéficie d’une conjoncture dynamique entre les porteurs de projets et les particuliers en quête de solutions d’épargne à fort rendement.

Un marché en consolidation mené par quelques acteurs

La particularité du crowdfunding immobilier c’est bien sûr sa forte croissance depuis ces trois dernières années mais également la concentration de l’activité sur une poignée de plateformes. En effet, malgré la trentaine de plateformes enregistrées sur ce secteur auprès de l’ORIAS, 85% des fonds levés concernent une dizaine d’entre elles. Encore plus frappant, le marché est entraîné par un trio de plateformes qui, à elles seules concentrent près de 55% des montants collectés. Ainsi, malgré la jeunesse du marché, on constate déjà des signes de consolidation autour d’un noyau de plateformes référentes.

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L’enjeu principal de 2018 aura été pour ces acteurs principaux la recherche de nouveaux projets à proposer aux investisseurs tout en respectant la problématique essentielle de la rigueur de sélection pour garder au premier plan la protection au maximum des investisseurs. On a pu constater une certaine évolution du secteur avec le financement de projets moins traditionnels comme des opérations de marchand de biens (rénovation, achat-revente), du financement corporate, et de plus en plus de programmes tertiaires. Cette ouverture a été mise en place progressivement avec également l’accompagnement pédagogique auprès des investisseurs afin qu’ils comprennent l’intérêt ou la différence de risque sur ces nouvelles opportunités d’investissement.

Un taux de défaut qui se maintient au plus bas

Alors que ces derniers instants de 2018 ont été marqués par les cessations d’activités d’Unilend ou encore Smart Angels dans l’univers de la finance participative, il convient de rappeler que le crowdfunding immobilier est une branche bien spécifique du secteur qui n’est pas concernée par les taux de défaut relayés en abondance dans la presse et souvent montrés du doigt sans explication ou souci de compréhension des raisons à ces pourcentages (plus de 10% sur certaines plateformes de crowdlending).

Avec plus de 35% des projets financés déjà remboursés, le crowdfunding immobilier n’a enregistré depuis 2014 qu’un seul échec (l’affaire Terlat) avec la faillite d’un promoteur qui a entraîné sur deux plateformes un défaut sur les projets en cours pour cet acteur. Compte tenu des volumes de fonds levés et déjà reversés aux investisseurs, c’est finalement très positif et rassurant. Le taux de défaut est donc inférieur à 1% sur l’ensemble du milieu avec plus de 98% des plateformes maintenant un taux à 0%. Il existe en parallèle un taux de retard qui était de 11,3% au premier semestre 2018 et qui correspond aux projets où la prorogation contractuelle prévue pour le promoteur a été dépassée. Ces taux sont bien sûr à prendre en compte et à surveiller de près mais ne signifient pas une perte constatée in fine. La promotion immobilière est une activité économique qui est très tributaire des aléas et retards de chantier.

On peut donc en déduire que les politiques de sélection strictes menées par les plateformes portent leurs fruits. Les risques, loin d’être nuls, semblent être bien appréhendés par les équipes d’audit interne ou externe.

Une évolution positive de la réglementation du secteur

Parmi toutes les mesures politiques prises en vue d’une réorientation de l’épargne des Français vers l’économie réelle, on peut dire que globalement l’instauration du PFU a permis de susciter l’intérêt des gros investisseurs vers le crowdfunding immobilier, avec l’atout supplémentaire d’être hors IFI. Les négociations au sujet de la loi PACTE ont également été le cheval de Troie des plateformes et des associations professionnelles comme Financement Participatif France. Au printemps 2019, celle-ci devrait donc enfin être appliquée avec une augmentation du plafond qui passerait à 8 millions contre les 2,5 millions actuels et une ouverture du dispositif PEA PME aux titres financiers participatifs. Au niveau européen, les tentatives d’uniformisation et de régulation avancent également de manière assez positive avec la proposition d’un cadre européen pour un financement participatif transfrontalier européen.

Les perspectives 2019

On peut désormais affirmer que le financement participatif immobilier a trouvé sa place dans les différentes stratégies de placement des particuliers Français. Grâce notamment à une meilleure compréhension de cet investissement et un discours médiatique moins stigmatisant, cette solution de financement a encore connu une belle croissance en 2018 et l’année qui arrive devrait être dans la même continuité. Avec seulement 350 millions collectés depuis 2012 sur un marché estimé à près de 2,9 milliards d’euros, l’avenir du crowdfunding immobilier s’annonce positif.

D’un point de vue marché immobilier, plusieurs points mériteront une certaine attention pour l’évolution du secteur. Tout d’abord, le ralentissement des ventes en logement neuf, déjà observé en 2018, devrait se poursuivre l’année prochaine. Cependant, cela ne devrait pas affecter l’activité des plateformes si l’on considère la croissance de ces dernières et les parts de marché qu’elles ont encore à conquérir. En effet, aujourd’hui, seulement près de 10% des acteurs de la promotion immobilière ont recours au crowdfunding pour le financement de leurs fonds propres. Cela laisse aux plateformes une perspective de croissance importante pour les années à venir. Avec le nouveau plafond de 8 millions d’euros accordé par la loi PACTE et l’intérêt grandissant des institutionnels et family offices pour le crowdfunding, nous devrions assister à l’arrivée de nouveaux gros acteurs sur le marché avec des taux de rendement légèrement à la baisse (7 à 8% plutôt que 10%) compte tenu du risque plus faible.

La nouvelle mesure annoncée récemment par le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, et prévue pour janvier 2019 devrait favoriser le développement des opérations de rénovation et de réhabilitation dans l’ancien. Ce dispositif d’aide fiscale en faveur des investisseurs bailleurs devrait améliorer la commercialisation de certains projets de marchand de biens.

Aux vues de la concentration de l’activité sur quelques plateformes de financement participatif devenues référentes sur la niche immobilier, il est probable que l’on assiste à une consolidation du secteur via des rapprochements ou des fusions entre acteurs.

2019 sera donc une année pleine de nouveaux défis à relever.

[1] Chiffres estimés à partir des baromètres Hellocrowdfunding, des indicateurs fournis par les plateformes et en prenant en compte un certain nombre de projets réalisés en club deals.

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[2]  Moyennes observées sur la pateforme Homunity.

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